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中图分类号：D923.2 文献标识：A 文章编号：1006-7833(2012)01-318-01
摘 要 近年来小产权房如火如荼，对小产权房问题的争论异常激烈。本文开篇对小产权房进行法律界定并对小产权房之成因进行分析，然后重点分析小产权房面临的困境及提出解困之对策，以保民生，促和谐。
关键词 小产权房 双风险 解困对策
一、小产权房之法律界定
“小产权房”是一种民间称谓，我国现行法律并未對其进行明确的规定。它是我国对土地和户籍实行城乡二元制下之产物，具体指的是未经国家征用土地和使用审批等法律程序，有违城乡建设之规划下，在集体土地上建筑并将其销售与非本集体成员的房产。
二、小产权房之成因分析
（一）根据我国的《土地管理法》、《城乡规划法》等法律法规的规定，我国对土地和户籍所实行的是城乡二元制。在这个体制框架下，我国土地法规规定，农村集体所有性质的土地若要转变为建设用地用于房地产开发，它的前置条件是办理国家征地手续以将土地性质变为国有，这是小产权房问题产生之根本所在。
（二）粮价、房价乃民生关注之焦点，然而，我国目前城市商品房价格居高不下，住房难之迷雾仍然笼罩在广大市民的心中。相比之下，郊区的小产权房由于规避法律未缴交土地出让金，于是价格低廉。尽管不能取得土地使用权证及房屋所有权证，但广大低收入市民仍然冒着高风险购房。
（三）乡镇政府对小产权房问题监管缺位，究其原因，他们也是利益的享受者，这往往促使乡镇政府与农民站在同一战线上，使得小产权房问题愈演愈烈。
三、小产权房所有权者与国家面临的双风险困境
（一）小产权房所有权者面临的风险是巨大的。小产权房打的是法律的“擦边球”，在我国目前土地城乡二元制得框架下，小产权房违背了土地法规之规定，农村集体性质的土地未经国家征收，因此它不能依法办理国有土地使用证和房屋所有权证。这就意味着购房者不能依法对房屋行使处分、收益、转让等物权权利；由于小产权房未经依法进行登记，购房者就不能行使抵押的担保物权；在房屋的继承方面，很显然，由于没有合法登记而成为合法的房屋所有权人，因而也不能办理继承手续；当出现房屋产权纠纷时，由于小产权房的非法地位，购房者的败诉风险显然也大了；若遇国家征用或拆迁改建，购房者由于缺乏法律依据而只能处于弱势被动的地位，房产利益无法得到有效的保障。鉴于小产权房所有权者面临的风险困境之多，小产权房规模之大，这给社会的稳定与和谐带来诸多的潜在风险。
（二）小产权房产生的问题对国家带来诸多的不利影响。我国耕地18亿亩警戒线早已严重告急！试问，“谁来养活13亿中国人？”作为世界第一人口大国，中国用全球7%的耕地养活了世界22%的人口。然而，小产权房已给中国带来土地供需矛盾尖锐的现实挑战。据上文分析，若乡镇政府出现监管缺位，甚至为了金钱利益和政绩与农民形成同一战线，违法批准滥用土地建造小产权房，这势必严重威胁耕地的数量，致使土地的合法合理利用失控。久而久之，农民将失去赖以生存与发展的根基。而坚持世界最严耕地制度，严守18亿亩耕地粮食安全警戒线，已成为中国发展过程中的不二选择！再者，乡镇基层政府长期出现监管缺位，这不利于国家打造诚信高效政府的目标实现；广大市民在明知小产权房不合法而修建售让，这也严重损害了国家法律之威严！
四、解决小产权房困境的对策构想
（一）既不能将小产权房“一棒子打死”，也不能片面的使其合法化。解决小产权房困境绝非一朝一夕之事，我国存在的小产权房现象多年，小产权房规模大，数量多，要全面统筹，具体问题具体分析，既不能由国务院下令所有的小产权房停止建造、停止销售，因为这样没有考虑具体现实情况，缺乏可行性；也不能一转身将小产权房合法化，这不利于现在房地产市场的良性发展。
（二）完善农村建设用地的流转制度制度以弥补有关小产权房的集体所有性质的土地管理缺陷。在我国目前土地城乡二元制得框架下，乡村的集体所有土地与城市的国有性质的土地是两种不同的土地制度，它们的界限不清，同时，对于集体土地的界限又过于模糊，这不仅不利于国家对土地的科学管理，也不利于当前农村建设用地发展的趋势。在整体小康的今日中国，“二元体制”已不合时宜，应逐步弱化“城乡二元体制”，健全城乡良性互动机制。我国应该对目前农村建设用地的流转制度进行大力改革，将集体建设用地自由流转纳入法制化轨道，并出台集体建设用地使用权自由流转的保障措施，包括集体土地流转的收益分配措施、土地征收征用补偿措施、农村社会保障措施等。
（三）改革农村建设用地的流转制度应以保障耕地面积为前提。确保我国耕地18亿亩警戒线不破！鉴于乡镇政府在小产权房上出现的监管缺位现象，我国政府在土地使用与流转应严格把关，并完善相关监督制度，确保改革合法有理有效。
（四）平抑房价，促进房地产市场供需平衡，并完善住房保障制度。商品房价格虚高让低收入市民可望而不可及，而小产权房价格低廉，这使得小产权房非常畅销，因此平抑房价，促进房地产市场供需平衡，并完善住房保障制度的意义重大。
参考文献：
[1]魏振瀛.民法（第三版）.北京大学出版、高等教育出版社.2007.
[2]王利明.物权法研究.中国人民大学出版社.2002.
摘 要 近年来小产权房如火如荼，对小产权房问题的争论异常激烈。本文开篇对小产权房进行法律界定并对小产权房之成因进行分析，然后重点分析小产权房面临的困境及提出解困之对策，以保民生，促和谐。
关键词 小产权房 双风险 解困对策
一、小产权房之法律界定
“小产权房”是一种民间称谓，我国现行法律并未對其进行明确的规定。它是我国对土地和户籍实行城乡二元制下之产物，具体指的是未经国家征用土地和使用审批等法律程序，有违城乡建设之规划下，在集体土地上建筑并将其销售与非本集体成员的房产。
二、小产权房之成因分析
（一）根据我国的《土地管理法》、《城乡规划法》等法律法规的规定，我国对土地和户籍所实行的是城乡二元制。在这个体制框架下，我国土地法规规定，农村集体所有性质的土地若要转变为建设用地用于房地产开发，它的前置条件是办理国家征地手续以将土地性质变为国有，这是小产权房问题产生之根本所在。
（二）粮价、房价乃民生关注之焦点，然而，我国目前城市商品房价格居高不下，住房难之迷雾仍然笼罩在广大市民的心中。相比之下，郊区的小产权房由于规避法律未缴交土地出让金，于是价格低廉。尽管不能取得土地使用权证及房屋所有权证，但广大低收入市民仍然冒着高风险购房。
（三）乡镇政府对小产权房问题监管缺位，究其原因，他们也是利益的享受者，这往往促使乡镇政府与农民站在同一战线上，使得小产权房问题愈演愈烈。
三、小产权房所有权者与国家面临的双风险困境
（一）小产权房所有权者面临的风险是巨大的。小产权房打的是法律的“擦边球”，在我国目前土地城乡二元制得框架下，小产权房违背了土地法规之规定，农村集体性质的土地未经国家征收，因此它不能依法办理国有土地使用证和房屋所有权证。这就意味着购房者不能依法对房屋行使处分、收益、转让等物权权利；由于小产权房未经依法进行登记，购房者就不能行使抵押的担保物权；在房屋的继承方面，很显然，由于没有合法登记而成为合法的房屋所有权人，因而也不能办理继承手续；当出现房屋产权纠纷时，由于小产权房的非法地位，购房者的败诉风险显然也大了；若遇国家征用或拆迁改建，购房者由于缺乏法律依据而只能处于弱势被动的地位，房产利益无法得到有效的保障。鉴于小产权房所有权者面临的风险困境之多，小产权房规模之大，这给社会的稳定与和谐带来诸多的潜在风险。
（二）小产权房产生的问题对国家带来诸多的不利影响。我国耕地18亿亩警戒线早已严重告急！试问，“谁来养活13亿中国人？”作为世界第一人口大国，中国用全球7%的耕地养活了世界22%的人口。然而，小产权房已给中国带来土地供需矛盾尖锐的现实挑战。据上文分析，若乡镇政府出现监管缺位，甚至为了金钱利益和政绩与农民形成同一战线，违法批准滥用土地建造小产权房，这势必严重威胁耕地的数量，致使土地的合法合理利用失控。久而久之，农民将失去赖以生存与发展的根基。而坚持世界最严耕地制度，严守18亿亩耕地粮食安全警戒线，已成为中国发展过程中的不二选择！再者，乡镇基层政府长期出现监管缺位，这不利于国家打造诚信高效政府的目标实现；广大市民在明知小产权房不合法而修建售让，这也严重损害了国家法律之威严！
四、解决小产权房困境的对策构想
（一）既不能将小产权房“一棒子打死”，也不能片面的使其合法化。解决小产权房困境绝非一朝一夕之事，我国存在的小产权房现象多年，小产权房规模大，数量多，要全面统筹，具体问题具体分析，既不能由国务院下令所有的小产权房停止建造、停止销售，因为这样没有考虑具体现实情况，缺乏可行性；也不能一转身将小产权房合法化，这不利于现在房地产市场的良性发展。
（二）完善农村建设用地的流转制度制度以弥补有关小产权房的集体所有性质的土地管理缺陷。在我国目前土地城乡二元制得框架下，乡村的集体所有土地与城市的国有性质的土地是两种不同的土地制度，它们的界限不清，同时，对于集体土地的界限又过于模糊，这不仅不利于国家对土地的科学管理，也不利于当前农村建设用地发展的趋势。在整体小康的今日中国，“二元体制”已不合时宜，应逐步弱化“城乡二元体制”，健全城乡良性互动机制。我国应该对目前农村建设用地的流转制度进行大力改革，将集体建设用地自由流转纳入法制化轨道，并出台集体建设用地使用权自由流转的保障措施，包括集体土地流转的收益分配措施、土地征收征用补偿措施、农村社会保障措施等。
（三）改革农村建设用地的流转制度应以保障耕地面积为前提。确保我国耕地18亿亩警戒线不破！鉴于乡镇政府在小产权房上出现的监管缺位现象，我国政府在土地使用与流转应严格把关，并完善相关监督制度，确保改革合法有理有效。
（四）平抑房价，促进房地产市场供需平衡，并完善住房保障制度。商品房价格虚高让低收入市民可望而不可及，而小产权房价格低廉，这使得小产权房非常畅销，因此平抑房价，促进房地产市场供需平衡，并完善住房保障制度的意义重大。
参考文献：
[1]魏振瀛.民法（第三版）.北京大学出版、高等教育出版社.2007.
[2]王利明.物权法研究.中国人民大学出版社.2002.