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摘 要：在市场经济中，实现企业财务管理目标的重要手段为纳税筹划，纳税量会因为企业的不同的经营活动而造成不同程度的影响。就目前而言，房地产开发公司在历经了一段快速发展的高峰时期后，逐渐回归了平稳的状态，从而进入微利时代，但是在房地产开发公司的内部成本控制和资金分配仍然存在较大的压力。随着近年来市场经济环境的不断发展和扩大，传统经济的发展模式也发生了一定程度的变化，未来房地产的发展仍需要遵从国家的宏观调控理念，构建科学而合法的税务筹划方案，从而使企业达到合理的税负最低目标，缓解经营压力，提高经营效率。
关键词：房地产开发公司;财务管理;税务筹划
随着房地产行业的不断发展，行业利润不再像发展期那样高，这是因为房地产行业内的房地产公司过多，导致利润饱和，企业与企业之间的竞争过于激烈，而在这个房地产直接成本已经优化到极点的时代，企业务必要从自身出发，加强企业财务管理，制定科学合理的融资方案，有效的控制税务成本，针对企业自身的经营情况和财务情况选择长期融资和短期融资。在企业的财务管理中，税务筹划是其中的重头戏，而税务筹划如何能落实到实务上，这全都要靠企业财务事前、事中和事后的控制与执行。
一、财务管理与税务筹划概述
（一）财务管理
在企业的运营发展中，财务管理是企业经营发展的重要组成部分之一，换句话来说财务管理，就是管控企业在内外部的经营中的资金往来的管理活动，具体而言，就是在企业的整体经营目标下，实施投资、筹资和营运资金以及利润分配的管控。企业管理的重要组成部分就是财务管理，财务管理是根据财经法规和财务管理原则所实施的一系列合法和有效的企业财务活动，是处理企业内部经济活动的一项经济管理工作。企业财务管理的主要内容在于：科学的现代化财务管理模式、可持续化发展市场的经营目标、真实可靠的会计核算资料、合法和诚信社会机制。
（二）税务筹划
纳税筹划这个名词最早来自于西方国家，并且西方发达国家也是最早开始实施纳税筹划的国家，当西方的发达国家的纳税筹划水平相当成熟后，国内在引进纳税筹划这个概念，这导致我国的纳税筹划根底太薄，纳税筹划水平发展不如一些西方发达国家成熟，继而导致企业的纳税筹划能力不强，继而产生企业经营风险。近年来，随着市场环境的剧烈变动，各行各业在面临着巨大压力的同时，也在积极的开展纳税筹划，随着市场经济变化的速度越来越快，市场环境不再局限于国内，大量国外企业加入了市场，这不仅给国内企业带来了更多的机会，也给税收筹划带来了巨大的挑战和更广阔的空间。近年来，国家为了鼓励各行各业积极发展，颁布了许多高新行业的优惠政策，而房地产企业立身于一个竞争激烈行业环境中，就更需要认真研读国家税收政策，在合理合法的情况促使企业实现税收优化，所以企业更应该打起十二万分的精神，结合企业自身的实际情况，制定健全完整的纳税筹措方案，缓解企业的经营压力。而在实施纳税筹措方案的时候，一定要遵从一条原则，那就是无论怎样的税收筹划行为，究其目标都是想要减少企业税负，增大企业的经济效益，所以在制定纳税筹划方案的时候，一定要充分结合企业经营情况，避免制定出无效甚至损害企业自身利益的方案。科学合理的纳税方案，能够帮助企业完成合理的避税和节税，规避税收陷阱，从而实现税负合理最小化的目标。
二、房地产公司财务管理与税务筹划的关系分析
（一）税务筹划属于财务管理的一部分
企业财务管理的顺利开展，离不开科学合理的纳税筹划，纳税筹划的主要开展目的在于合理范围内，最大限度优化房地产开发公司的经营利益，最大程度上合理减少房地产开发公司的税负，当房地产开发公司在开展税收筹划的同时，要密切关注税务机关的相关税收政策和政策约束，及时有针对性地进行调整，优化税收环境。税务筹划是财务管理的一部分。财务管理与税收筹划的最终目标是一致的，在企业经营管理中，税收筹划在整合企业资源、实现企业利润最大化和税负合理最小化方面发挥着重要作用。税收筹划需要根据我国现行税法的相关政策，提前安排企业的资本活动，从有效的降低税收成本。财务管理与税收筹划之间还存在一定的关联性，企业股东利益要想最大化，就必须提高企业资产回报率和控制企业经营风险，进而实现企业盈利最大化。所以财务管理和税收筹划具有较大的关联性。
（二）税务筹划对财务管理有重要影响
纳税筹划方案的优劣能够影响到企业是否可以完成财务目标，财务管理最重要的目的是降低企业的经营成本，同样包括纳税成本。可以这么说，开展科学合理的纳税政策，可以帮助企业最大化财务管理目标的完成。其次，财务决策也会因为税收筹划方案而受到一定程度的影响，财务管理的核心内容就是对企业的各种财务活动进行分类，所以税收会是企业的任何活动，所以在实施税收筹划的同时，必须充分考虑财务管理的工作内容，因此，对财务管理决策秩序的规划具有重要的影响。一方面，企业在进行税收筹划时需要进行自我控制;另一方面，他们也需要关注和监督管理财务，以此确保最大程度上实现财务管理的风险管控，因此纳税筹划与财务管理可以说是相辅相成的。财务管理作为纳税筹划的参考，纳税筹划需要根据财务管理实现，而财务管理也需要纳税筹划来合理避税和减少企业运营风险。
三、房地产开发公司财务管理及税务筹划的对策
（一）房地产开发公司财务管理及税务筹划的要点
1、积极解读财税政策
根据《土地增值税暂行条例》的有关规定，如果可以将项目分拨的利息支出进行转移，相关金融机构可以向企业提供相应的利息有效扣除的證明。但根据相关规定，银行发放贷款的利息仍不得超过相关规定。如房地产开发公司不能提供有关房地产项目借款方式及利息的机构证明，仍扣除土地及开发成本5%的利息金额。因此，该房地产开发公司在项目开发过程中，一定要规范化和合理化的进行评估，就土地成本和开发成本的5%总和与项目借款的实际利息支出，选择符合房地产自身利益的利息扣除方式。 根据我国税法的有关规定，纳税人修建商品房的增值税不超过项目资金的20%，免征土地增值税。增值税超过项目资金20%的，按超额部分的累进税率缴纳土地增值税的具体数额。由于土地增值税率是相对较高的，纳税人应选择尽可能建造房屋出售项目销售过程中，以资产增值之间的关系和增加税收负担由于优惠待遇低于增值点，以避免超过损失由于增值速度略低起点。适当的土地可以选择增加税收的比例计算，包括各种类型的业务的比例，和归因的每种类型的成本业务可以明确定义，可有效减少相关类型的业务的增加率，以减少土地增值税。并充分考虑增值税收入和土地增值税增加额可超过项目资金的20%，充分平衡两者的关系，进而选择合理的销售价格。通过合理控制销售价格来应对房地产开发公司建设的普通住宅在20%临界点的升值率，可以避免缴纳土地增值税。另外也可以通过添加有关扣除项目来对土地增值税的临界点实施纳税筹划。
2、创新税务筹划思维
为了保证税收筹划的顺利实施，有必要在税收筹划中加强企业各成员的风险意识。税务师事务所在接受企业委托后，应严格告知委托人税务筹划的范围和原则，不得有过高的期望。在委托过程中，税务规划师应将委托人所面临的风险告知委托人，并建立风险预警机制，避免税务纠纷。企业在制定税收筹划方案时，应认真考虑相关税收政策。税收筹划的合理性和合法性不容忽视，同时也是有效进行税收筹划的必要前提。和企业开展税收筹划过程中，通常面临着许多不确定的风险因素。因此，税收筹划应建立严格的风险控制，科学合理建立风险防范对策，如通过集成和收集有关当前税法的最新进展，掌握更多的计划数据，严格合理的风险规避。同时，不但要关注当前的税收优惠政策，还应该注意到企业自身利润和亏损的状态，如果企业本身的财务水平低下，即使优惠政策力度再大，企业也没有资本去享受优惠。所以企业必须首先做好内部财务管理，然后采取税收筹划方案，减轻企业税负，提高企业纳税能力。企业的最高管理者应该认识到，企业的纳税与企业的盈亏没有直接的关系，每个企业和公民的义务就是纳税。深入分析企业经营情况，运用国家颁布的相关优惠政策，提高经营效率，促进企业持续健康发展。
基本上需要房地产开发企业注重以下几条：
（1）细化业务环节：综合分析每个业务环节，与企业的长远发展目标相结合，在处理具体业务的过程中，要放眼于长远目标，不能死盯着眼前的利益。具体的免税政策有明确规定。在实施战略的过程中，企业应充分分析和发挥各项业务的特点，尽可能地促使企业达到免税政策的要求，明确企业的纳税环节，明确优惠政策对企业的影响，从而做出科学合理的决策。
（2）要建立完善的税收筹划体系，就必须将税收筹划的理念贯穿于企业管理链的始终。税收筹划属于企业的综合性业务，对企业的业务发展具有全面的监督和控制作用。而在对企业进行纳税管理的过程中，纳税筹划需要做到事先规划和分析、事中控制、事后处理等综合的运筹。需要房地产开发企业在拿地环节制定全盘初步税收筹划方案，在拿地后制定全盘详细税收筹划方案。在项目前期报建、项目建设、项目销售、项目交付等各个环节，不断修正并执行到位。
（3）房地产企业需要与政府部门加强沟通，积极争取区域性优惠政策，如某企业的一个项目中，该企业利用园区内部的经济扶持政策，与园区签订了经济建设奖励协议，根据协议规定，按照服务经济建设镇级财政贡献部分的20%予以返还，即奖励镇级税收返還20%，保守估计大约1000万元左右，大约1000万左右。可见与政府部门达成良好的共识，能够促使企业合理的享受部分政策待遇。
（二）房地产开发公司财务管理及税务筹划的对策
1、土地增值税筹划
大多数房地产开发企业更注重房地产的自建销售，但这种自建销售并没有很大的税收筹划空间。如果采用代建制和联合建制，一般会有较大的税收筹划空间。代建制方案的选择一般是指客户被房地产开发企业替代，收取相应的代建费，开发房地产的做法。对于房地产开发企业来说，代建制虽然能获得足够的经济利益，但房地产所有权并未转移，仍在合同规定的劳动报酬范围内，不属于土地增值税缴纳范围。因此，房地产开发企业可以使用代理建设减少企业的税务负担，但这需要做房地产开发的初期用户确认后，以避免需要缴纳土地增值税的开发和销售。合作建设期间，甲乙双方各提供下部使用权和下部资金，房屋建设由甲乙双方共同合作完成。房屋建设竣工后，应当按照有关比例共同使用。在房屋建成后，如果要转让，这需要根据有关规定缴纳一定的土地增值税。
就拿目前的北京市场来说吧，普遍做法为拿地配建保障性住房。在签订合同和建造住房的过程中，明确各个业态的直接成本。通常情况下，保障性住房具有较低的增值额度，或者可以免缴土地增值税，房地产企业尽可能的不要按照建造面积进行成本分摊，那会导致保障性住房多缴纳部分土地增值税。
房地产企业就回迁房等部分保障性住房而言，应该积极地与建委等有关政府沟通交流，明确保障性住房的定向材料，积极争取土地增值税的暂不预征政策，从而减少资金占压，也尽可能的避免因为后期土地增值税退税而产生问题。
房地产开发公司土地增值税的征税对象是土地和地上的建筑物。一般情况下，税收征收标准为四级超额累进税率的30%-60%。但是，由于房地产开发项目成本过高，核算比较困难，所以每年都要根据房地产项目的预计销售收入进行预收，然后在项目竣工后接受土地清算，是土地增值税通常的征收方式。税前税率很低，只有清算税的一小部分，大部分土地增值税必须在清算时缴纳。房地产开发公司的土地增值税管理有三个环节，对税收有着深远的影响。
（1）建设前，土地使用权转让和房地产产权行为不再属于土地增值税管辖范围，因此及时规划项目是十分必要的，企业规划和开发项目管理相对容易发生模糊的地方就是开发期间的间接成本和费用的分离，而企业开发期间为缴纳的滞纳金不包括土地增值税，在建设之前就要明确划分清楚这部分款额。 （2）在施工中期，企业要想享受免税或优惠政策，必须选择成本分摊的方式。如果核算方法错误，会增加很多不必要的土地增值稅支出。
（3）在建设后期，要根据项目扣除金额和房地产取得的收入总额来计算土地增值税的增值额，进而计算项目金额中增值额占有的比例，即增值率，再根据增值率采用税率计算计算出应缴纳的税额。
2、企业所得税筹划
目前，房地产开发公司在纳税人筹划方面，主要通过建设独立的销售公司进行纳税人筹划，房地产开发公司大多都通过在各地建设不同的子公司的模式，实施总分支机构的运营。根据新企业所得税法规定：在中国境内居民企业建设的营业机构如不具有法人资格，应该汇总计算再行缴纳企业所得税，另有规定表明企业之间不得私自合并缴纳企业所得税（除了国务院特别规定的除外），这样在企业需要扩大经营规模而需要建设新的营业机构的时候，建设分支机构则更为有利。因为分支机构不具备相关的法人机构，那么，那么总机构就可以跟分支机构合并缴纳税款，并且享受盈亏互补的好处，从而实现减少应纳税额的目的，避免多交企业所得税。单如果企业采用的营业机构具有独立的法人资格，比如子公司，然而母公司的盈利就不能抵消建设子公司初期的亏损，母公司的应纳税所得额就会超过设立分公司时的应纳税所得额。企业的资金就会被当期缴纳的税款较多的占用，所以，企业在新企业所得税法之下，建设自己的分公司没有建设子公司盈利大。
3、增值税筹划
（1）增值税留抵退税政策：如果房地产企业满足有关政策条件，可以办理该政策，完成增值税留抵退税。（2）营改增后，需要房地产企业尤其注重获取进项税发票的途径：营改增实施后，在增值税发票的全面管理上将会有越来越严格的规定，企业要想获得抵扣进项税额的优惠，取得发票的渠道就必须符合税法，取得增值税专用发票后在有关政策发生改变的如今，必须遵循“三流统一”的原则，保证货物服务与应税劳务的流动，现金流动，发票的流动都是一手抓的。在营改增后，进项税对企业税负的影响是决定性的，房地产企业应该在加强票据管理水平上多花心思.（3）合理的进行增值税发票开具的时间筹划，如果进项税额较多，而项目利润不高，可以在预售环节开具9%的增值税发票，从而避免前期纳税。如果进项税较少需要缴税，可以先行按照预征3%的方式开具零税率发票。
4、延缓或减少纳税筹划
房地产开发公司项目完成后，将面临后续清算问题。企业所得税不能按税率总额来完成，所得税成本的扣除应按预售的实际收入来实现。并充分考虑到足够的时间来收集企业成本和延期执行完成清算，从而使时间的规划，完成结算，房间不做房间，年底调整年之前一个房间尽可能尽可能降低税收，企业的资金压力，在某种程度上资金的时间价值在某种程度上，也可以应用于税收筹划。理论上，销售建筑企业可以通过使用精细装修的手段，进入开发成本，增加装修成本支出，可以通过加计扣除土增税，从而降低土增税的税负效果。
四、结束语
综上所述，房地产开发公司在日常管理中是税收风险的来源，树立良好的风险意识，并在风险发生或已经发生后，及时采取有效措施应对，从而减轻房地产开发公司的税收财务压力，提高房地产开发公司的经济效益，使房地产开发公司适应市场的经济环境。税务筹划人员要随时注意当前税法项目的变化，从而根据新税法法规的基础上，修改原企业的纳税筹划方案，使房地产开发公司享受更合理的避税、纳税的条件，促使企业建立良好的风险监督机制，在日常工作中对税务风险的成因进行预测，进一步消除税负风险。通过更好的财务管理手段使得税收筹划在事前、事中、事后得以很好的执行与落到实处，同时，通过税收筹划更好的促进财务管理水平的提升。两者相辅相成，不断优化和提升房地产企业经营效益。
参考文献：
[1]齐有时.房地产开发公司财务管理及纳税筹划研究[J].纳税，2019，13（23）：120+122.
[2]黄静.房地产开发公司财务管理及税务筹划研究[J].现代经济信息，2019（07）：214+216.
[3]邬宗洋.税收筹划在房地产行业中的作用[J].中国乡镇企业会计，2020（06）：38-39.
[4]徐齐.探究税务筹划的本质及其对企业财务管理的影响[J].财会学习，2020（13）：162+164.
[5]程兰.分析建筑企业财务管理中的税务筹划的问题及对策[J].财会学习，2020（13）：169-170.
[6]蒋萍.建筑企业税务筹划风险分析[J].纳税，2020，14（12）：21-22.
关键词：房地产开发公司;财务管理;税务筹划
随着房地产行业的不断发展，行业利润不再像发展期那样高，这是因为房地产行业内的房地产公司过多，导致利润饱和，企业与企业之间的竞争过于激烈，而在这个房地产直接成本已经优化到极点的时代，企业务必要从自身出发，加强企业财务管理，制定科学合理的融资方案，有效的控制税务成本，针对企业自身的经营情况和财务情况选择长期融资和短期融资。在企业的财务管理中，税务筹划是其中的重头戏，而税务筹划如何能落实到实务上，这全都要靠企业财务事前、事中和事后的控制与执行。
一、财务管理与税务筹划概述
（一）财务管理
在企业的运营发展中，财务管理是企业经营发展的重要组成部分之一，换句话来说财务管理，就是管控企业在内外部的经营中的资金往来的管理活动，具体而言，就是在企业的整体经营目标下，实施投资、筹资和营运资金以及利润分配的管控。企业管理的重要组成部分就是财务管理，财务管理是根据财经法规和财务管理原则所实施的一系列合法和有效的企业财务活动，是处理企业内部经济活动的一项经济管理工作。企业财务管理的主要内容在于：科学的现代化财务管理模式、可持续化发展市场的经营目标、真实可靠的会计核算资料、合法和诚信社会机制。
（二）税务筹划
纳税筹划这个名词最早来自于西方国家，并且西方发达国家也是最早开始实施纳税筹划的国家，当西方的发达国家的纳税筹划水平相当成熟后，国内在引进纳税筹划这个概念，这导致我国的纳税筹划根底太薄，纳税筹划水平发展不如一些西方发达国家成熟，继而导致企业的纳税筹划能力不强，继而产生企业经营风险。近年来，随着市场环境的剧烈变动，各行各业在面临着巨大压力的同时，也在积极的开展纳税筹划，随着市场经济变化的速度越来越快，市场环境不再局限于国内，大量国外企业加入了市场，这不仅给国内企业带来了更多的机会，也给税收筹划带来了巨大的挑战和更广阔的空间。近年来，国家为了鼓励各行各业积极发展，颁布了许多高新行业的优惠政策，而房地产企业立身于一个竞争激烈行业环境中，就更需要认真研读国家税收政策，在合理合法的情况促使企业实现税收优化，所以企业更应该打起十二万分的精神，结合企业自身的实际情况，制定健全完整的纳税筹措方案，缓解企业的经营压力。而在实施纳税筹措方案的时候，一定要遵从一条原则，那就是无论怎样的税收筹划行为，究其目标都是想要减少企业税负，增大企业的经济效益，所以在制定纳税筹划方案的时候，一定要充分结合企业经营情况，避免制定出无效甚至损害企业自身利益的方案。科学合理的纳税方案，能够帮助企业完成合理的避税和节税，规避税收陷阱，从而实现税负合理最小化的目标。
二、房地产公司财务管理与税务筹划的关系分析
（一）税务筹划属于财务管理的一部分
企业财务管理的顺利开展，离不开科学合理的纳税筹划，纳税筹划的主要开展目的在于合理范围内，最大限度优化房地产开发公司的经营利益，最大程度上合理减少房地产开发公司的税负，当房地产开发公司在开展税收筹划的同时，要密切关注税务机关的相关税收政策和政策约束，及时有针对性地进行调整，优化税收环境。税务筹划是财务管理的一部分。财务管理与税收筹划的最终目标是一致的，在企业经营管理中，税收筹划在整合企业资源、实现企业利润最大化和税负合理最小化方面发挥着重要作用。税收筹划需要根据我国现行税法的相关政策，提前安排企业的资本活动，从有效的降低税收成本。财务管理与税收筹划之间还存在一定的关联性，企业股东利益要想最大化，就必须提高企业资产回报率和控制企业经营风险，进而实现企业盈利最大化。所以财务管理和税收筹划具有较大的关联性。
（二）税务筹划对财务管理有重要影响
纳税筹划方案的优劣能够影响到企业是否可以完成财务目标，财务管理最重要的目的是降低企业的经营成本，同样包括纳税成本。可以这么说，开展科学合理的纳税政策，可以帮助企业最大化财务管理目标的完成。其次，财务决策也会因为税收筹划方案而受到一定程度的影响，财务管理的核心内容就是对企业的各种财务活动进行分类，所以税收会是企业的任何活动，所以在实施税收筹划的同时，必须充分考虑财务管理的工作内容，因此，对财务管理决策秩序的规划具有重要的影响。一方面，企业在进行税收筹划时需要进行自我控制;另一方面，他们也需要关注和监督管理财务，以此确保最大程度上实现财务管理的风险管控，因此纳税筹划与财务管理可以说是相辅相成的。财务管理作为纳税筹划的参考，纳税筹划需要根据财务管理实现，而财务管理也需要纳税筹划来合理避税和减少企业运营风险。
三、房地产开发公司财务管理及税务筹划的对策
（一）房地产开发公司财务管理及税务筹划的要点
1、积极解读财税政策
根据《土地增值税暂行条例》的有关规定，如果可以将项目分拨的利息支出进行转移，相关金融机构可以向企业提供相应的利息有效扣除的證明。但根据相关规定，银行发放贷款的利息仍不得超过相关规定。如房地产开发公司不能提供有关房地产项目借款方式及利息的机构证明，仍扣除土地及开发成本5%的利息金额。因此，该房地产开发公司在项目开发过程中，一定要规范化和合理化的进行评估，就土地成本和开发成本的5%总和与项目借款的实际利息支出，选择符合房地产自身利益的利息扣除方式。 根据我国税法的有关规定，纳税人修建商品房的增值税不超过项目资金的20%，免征土地增值税。增值税超过项目资金20%的，按超额部分的累进税率缴纳土地增值税的具体数额。由于土地增值税率是相对较高的，纳税人应选择尽可能建造房屋出售项目销售过程中，以资产增值之间的关系和增加税收负担由于优惠待遇低于增值点，以避免超过损失由于增值速度略低起点。适当的土地可以选择增加税收的比例计算，包括各种类型的业务的比例，和归因的每种类型的成本业务可以明确定义，可有效减少相关类型的业务的增加率，以减少土地增值税。并充分考虑增值税收入和土地增值税增加额可超过项目资金的20%，充分平衡两者的关系，进而选择合理的销售价格。通过合理控制销售价格来应对房地产开发公司建设的普通住宅在20%临界点的升值率，可以避免缴纳土地增值税。另外也可以通过添加有关扣除项目来对土地增值税的临界点实施纳税筹划。
2、创新税务筹划思维
为了保证税收筹划的顺利实施，有必要在税收筹划中加强企业各成员的风险意识。税务师事务所在接受企业委托后，应严格告知委托人税务筹划的范围和原则，不得有过高的期望。在委托过程中，税务规划师应将委托人所面临的风险告知委托人，并建立风险预警机制，避免税务纠纷。企业在制定税收筹划方案时，应认真考虑相关税收政策。税收筹划的合理性和合法性不容忽视，同时也是有效进行税收筹划的必要前提。和企业开展税收筹划过程中，通常面临着许多不确定的风险因素。因此，税收筹划应建立严格的风险控制，科学合理建立风险防范对策，如通过集成和收集有关当前税法的最新进展，掌握更多的计划数据，严格合理的风险规避。同时，不但要关注当前的税收优惠政策，还应该注意到企业自身利润和亏损的状态，如果企业本身的财务水平低下，即使优惠政策力度再大，企业也没有资本去享受优惠。所以企业必须首先做好内部财务管理，然后采取税收筹划方案，减轻企业税负，提高企业纳税能力。企业的最高管理者应该认识到，企业的纳税与企业的盈亏没有直接的关系，每个企业和公民的义务就是纳税。深入分析企业经营情况，运用国家颁布的相关优惠政策，提高经营效率，促进企业持续健康发展。
基本上需要房地产开发企业注重以下几条：
（1）细化业务环节：综合分析每个业务环节，与企业的长远发展目标相结合，在处理具体业务的过程中，要放眼于长远目标，不能死盯着眼前的利益。具体的免税政策有明确规定。在实施战略的过程中，企业应充分分析和发挥各项业务的特点，尽可能地促使企业达到免税政策的要求，明确企业的纳税环节，明确优惠政策对企业的影响，从而做出科学合理的决策。
（2）要建立完善的税收筹划体系，就必须将税收筹划的理念贯穿于企业管理链的始终。税收筹划属于企业的综合性业务，对企业的业务发展具有全面的监督和控制作用。而在对企业进行纳税管理的过程中，纳税筹划需要做到事先规划和分析、事中控制、事后处理等综合的运筹。需要房地产开发企业在拿地环节制定全盘初步税收筹划方案，在拿地后制定全盘详细税收筹划方案。在项目前期报建、项目建设、项目销售、项目交付等各个环节，不断修正并执行到位。
（3）房地产企业需要与政府部门加强沟通，积极争取区域性优惠政策，如某企业的一个项目中，该企业利用园区内部的经济扶持政策，与园区签订了经济建设奖励协议，根据协议规定，按照服务经济建设镇级财政贡献部分的20%予以返还，即奖励镇级税收返還20%，保守估计大约1000万元左右，大约1000万左右。可见与政府部门达成良好的共识，能够促使企业合理的享受部分政策待遇。
（二）房地产开发公司财务管理及税务筹划的对策
1、土地增值税筹划
大多数房地产开发企业更注重房地产的自建销售，但这种自建销售并没有很大的税收筹划空间。如果采用代建制和联合建制，一般会有较大的税收筹划空间。代建制方案的选择一般是指客户被房地产开发企业替代，收取相应的代建费，开发房地产的做法。对于房地产开发企业来说，代建制虽然能获得足够的经济利益，但房地产所有权并未转移，仍在合同规定的劳动报酬范围内，不属于土地增值税缴纳范围。因此，房地产开发企业可以使用代理建设减少企业的税务负担，但这需要做房地产开发的初期用户确认后，以避免需要缴纳土地增值税的开发和销售。合作建设期间，甲乙双方各提供下部使用权和下部资金，房屋建设由甲乙双方共同合作完成。房屋建设竣工后，应当按照有关比例共同使用。在房屋建成后，如果要转让，这需要根据有关规定缴纳一定的土地增值税。
就拿目前的北京市场来说吧，普遍做法为拿地配建保障性住房。在签订合同和建造住房的过程中，明确各个业态的直接成本。通常情况下，保障性住房具有较低的增值额度，或者可以免缴土地增值税，房地产企业尽可能的不要按照建造面积进行成本分摊，那会导致保障性住房多缴纳部分土地增值税。
房地产企业就回迁房等部分保障性住房而言，应该积极地与建委等有关政府沟通交流，明确保障性住房的定向材料，积极争取土地增值税的暂不预征政策，从而减少资金占压，也尽可能的避免因为后期土地增值税退税而产生问题。
房地产开发公司土地增值税的征税对象是土地和地上的建筑物。一般情况下，税收征收标准为四级超额累进税率的30%-60%。但是，由于房地产开发项目成本过高，核算比较困难，所以每年都要根据房地产项目的预计销售收入进行预收，然后在项目竣工后接受土地清算，是土地增值税通常的征收方式。税前税率很低，只有清算税的一小部分，大部分土地增值税必须在清算时缴纳。房地产开发公司的土地增值税管理有三个环节，对税收有着深远的影响。
（1）建设前，土地使用权转让和房地产产权行为不再属于土地增值税管辖范围，因此及时规划项目是十分必要的，企业规划和开发项目管理相对容易发生模糊的地方就是开发期间的间接成本和费用的分离，而企业开发期间为缴纳的滞纳金不包括土地增值税，在建设之前就要明确划分清楚这部分款额。 （2）在施工中期，企业要想享受免税或优惠政策，必须选择成本分摊的方式。如果核算方法错误，会增加很多不必要的土地增值稅支出。
（3）在建设后期，要根据项目扣除金额和房地产取得的收入总额来计算土地增值税的增值额，进而计算项目金额中增值额占有的比例，即增值率，再根据增值率采用税率计算计算出应缴纳的税额。
2、企业所得税筹划
目前，房地产开发公司在纳税人筹划方面，主要通过建设独立的销售公司进行纳税人筹划，房地产开发公司大多都通过在各地建设不同的子公司的模式，实施总分支机构的运营。根据新企业所得税法规定：在中国境内居民企业建设的营业机构如不具有法人资格，应该汇总计算再行缴纳企业所得税，另有规定表明企业之间不得私自合并缴纳企业所得税（除了国务院特别规定的除外），这样在企业需要扩大经营规模而需要建设新的营业机构的时候，建设分支机构则更为有利。因为分支机构不具备相关的法人机构，那么，那么总机构就可以跟分支机构合并缴纳税款，并且享受盈亏互补的好处，从而实现减少应纳税额的目的，避免多交企业所得税。单如果企业采用的营业机构具有独立的法人资格，比如子公司，然而母公司的盈利就不能抵消建设子公司初期的亏损，母公司的应纳税所得额就会超过设立分公司时的应纳税所得额。企业的资金就会被当期缴纳的税款较多的占用，所以，企业在新企业所得税法之下，建设自己的分公司没有建设子公司盈利大。
3、增值税筹划
（1）增值税留抵退税政策：如果房地产企业满足有关政策条件，可以办理该政策，完成增值税留抵退税。（2）营改增后，需要房地产企业尤其注重获取进项税发票的途径：营改增实施后，在增值税发票的全面管理上将会有越来越严格的规定，企业要想获得抵扣进项税额的优惠，取得发票的渠道就必须符合税法，取得增值税专用发票后在有关政策发生改变的如今，必须遵循“三流统一”的原则，保证货物服务与应税劳务的流动，现金流动，发票的流动都是一手抓的。在营改增后，进项税对企业税负的影响是决定性的，房地产企业应该在加强票据管理水平上多花心思.（3）合理的进行增值税发票开具的时间筹划，如果进项税额较多，而项目利润不高，可以在预售环节开具9%的增值税发票，从而避免前期纳税。如果进项税较少需要缴税，可以先行按照预征3%的方式开具零税率发票。
4、延缓或减少纳税筹划
房地产开发公司项目完成后，将面临后续清算问题。企业所得税不能按税率总额来完成，所得税成本的扣除应按预售的实际收入来实现。并充分考虑到足够的时间来收集企业成本和延期执行完成清算，从而使时间的规划，完成结算，房间不做房间，年底调整年之前一个房间尽可能尽可能降低税收，企业的资金压力，在某种程度上资金的时间价值在某种程度上，也可以应用于税收筹划。理论上，销售建筑企业可以通过使用精细装修的手段，进入开发成本，增加装修成本支出，可以通过加计扣除土增税，从而降低土增税的税负效果。
四、结束语
综上所述，房地产开发公司在日常管理中是税收风险的来源，树立良好的风险意识，并在风险发生或已经发生后，及时采取有效措施应对，从而减轻房地产开发公司的税收财务压力，提高房地产开发公司的经济效益，使房地产开发公司适应市场的经济环境。税务筹划人员要随时注意当前税法项目的变化，从而根据新税法法规的基础上，修改原企业的纳税筹划方案，使房地产开发公司享受更合理的避税、纳税的条件，促使企业建立良好的风险监督机制，在日常工作中对税务风险的成因进行预测，进一步消除税负风险。通过更好的财务管理手段使得税收筹划在事前、事中、事后得以很好的执行与落到实处，同时，通过税收筹划更好的促进财务管理水平的提升。两者相辅相成，不断优化和提升房地产企业经营效益。
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