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丁钢
浙江昆源房地产开发有限公司 311100
摘要：近年来，随着我国经济的不断发展，房地产开发项目伴随着经济而不断腾飞，建筑企业随之大规模建立起来。由于竞争越发激烈，想要在当今激烈的社会竞争中处于不败之地，做好房地产开发项目全过程的成本控制尤为重要，这是对实现项目盈利具有重大意义。本文结合工作经验主要探讨房地产开发项目全过程成本控制研究。
关键词：房地产开发；成本控制；全过程；研究
一、施工前的成本控制
（一）决策阶段成本控制
项目决策阶段的结果对项目的设计、使用、投入资金都有着巨大影响。在进行房地产项目投资前，要做好相应的决策研究，这也是确保开发项目能够少投资、少消耗、获取较高经济回报的主要手段。从以往的房地产项目开发经验来看，决策对项目成本的投资有着较大影响，在决策阶段应该预测项目的成本投资，建立合理的控制目标，实现对投资的合理控制。在决策过程中，要做相应的项目投资估算，投资估算是项目开发建设建议书的一个关键组成部分。
（二）设计阶段成本控制
设计是项目开展的前提，设计对项目投资的影响超过了70%，一个项目的设计质量和水平不仅会对项目的施工投资造成影响，同时也会对项目竣工后的经济收益产生影响。因此，为了实现对项目成本的合理控制，项目的设计需要在确保项目质量的基础上开展，设计要合理，尽量减少施工过程中的变更，实现对项目工程成本的控制。在设计过程中，工作人员可以采取以下措施：1、通过限额设计对项目工程成本进行把控。限额设计，就是依据投资估算、设计责任书的要求，在确保项目的所有功能都能够得到实现的基础上完成设计，通过限额设计可以确保项目资金不会出现过度缺口，有效的避免了对设计的随意更改。2、将设计投标与工程造价相结合，一方面可以预防设计中出现不规范情况，另一方面可以在设计阶段建立成本控制理念，使设计人员在工作中，能够注重建筑外形的同时兼顾工程造价，提高房地产企业的经济效益。3、加强对设计图纸的审核，尽量避免由于设计存在的问题导致无效成本发生。
（三）招投标阶段成本控制
项目招投标是房地产开发的一个关键环节。工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招投标过程中的成本控制，招标方应特别注意以下几点：
（1）招投标工作应遵循公平、公开、公正的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必须要对每家入围的供应商或者施工单位进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。
（2）做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。特别是技术标的编制，一定要由专业人员审核，并对技术标的可行性进行答辩，避免招标一套标准，施工一套标准，增加技术标在招标中的权重，以利于日后的成本控制。
（3）合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为开发商要杜绝一味追求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。这就要求开发商在招标前一定要做市场调研并编制合理的标底价，千万不能从施工单位的投标价中选标底价。
2.2主要材料的集中采购工作
对于施工过程中的主要材料如空调设备、电梯设备及装修材料（厨具、洁具等）尽量采取集中采购的方式，一是可以保证产品质量，二是能以较优惠的价格保证供应，从而达到降低造价的目的。
2.3合理划分标段，减少管理层级
标段划分太大，项目的组织难度相对较大，标段划分过细，项目的管理难度相对较大。根据施工难度和工作量，科学划分施工标段，既能有效保证工程进度，也能减少项目的管理费用，最终达到降低工程造价的目标。
2.4做好合同的签约工作
按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等都应有明确的约定。在签约过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，对索赔要有前瞻性，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，避免过多索赔事件的发生。此外，多采用工程保险、工程担保等风险控制措施，使工程风险得到适当转移、有效分散和合理规避。工程保险和工程担保是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施，也是降低成本的一种有效措施。
二、施工阶段的成本控制
施工阶段是投资最大的一个环节，但是在此环节工程成本基本已经确定，施工过程中主要工作是确保施工的安全性以及工程的质量，控制好施工过程中无效成本的支出，提高项目经济效益。目前，各个房地产企业对施工阶段的成本控制都十分重视，房地产企业也都清楚，如果不控制施工阶段的成本，项目将可能发生亏损，通常情况下施工阶段的成本控制，主要从以下几个方面入手。
（一）设计变更的控制
不同的设计人员和设计机构的水平差异较大，设计的施工图纸很有可能会存在不合理的地方。因此，设计过程中想要达到十全十美是不可能的，在设计过程中应当尽量的减少变更，尤其是应当将变更控制在施工前，尽量不要出现完成施工后，在进行修改，因此作为开发商在工作中，必须要加强对图纸的审查，减少施工后的变更，降低无效成本的产生。
（二）选择承包企业
在承包企业的选择上，应当尽量选择信誉好、工期短、工艺先进、报价合理的企业。一个优秀的承包企业对开发商来说意义重大，可以缩短工期，降低工程造价。因此，在承包企业的选择上，开发商不仅要注重承包企业的报价，同时也要对承包企业的综合素质进行考量。 （三）选择监理单位
在监理单位选择上，开发商可以通过公开招标的形式进行，从众多的投标单位中选出一个优秀的监理单位对工程施工进行监理，确保施工的顺利进行。一个优秀的监理团队，不仅可提高工程的质量，而且可以帮助开发商减少在工程建设中的投资，提高开发商的经济效益。
（四）对承包合同内容要进行明确
在承包合同签订过程中，应当充分了解市场行情，对市场进行分析，确保合同的合理性。同时，在承包合同中要对可能会出现的职责不明等情况进行明确，并且要对延误工期和对影响工程造价的很合同款项等因素进行约定，在合同中通过条款做出明确规定，通过法律途径进行约束，确保双方能够依照规定履行各自的职责。针对在施工过程中，可能出现的事故，引起的索赔，应当做出相应的应急预案，避免在施工过程中，产生过多的索赔事件纠纷。
（五）控制变更签证
开发商一定要做好对工程签证变更的管理、监督以及审核。在施工期间，要对图纸进行认真审核，找出在设计过程中可能存在的问题以及变更，尽量减少施工后返工次数。在工程中的签证，需要分清是合同内包含的内容，还是需要进行另外签证，性质要明确，避免重复计费。如果为新增签证，设计部门需要对变更的必要性进行确认，同时需要监理代表、甲方代表到施工现场实际施工单位三方进行签证，并且需要开发商的成本控制部门对成本进行核实。
（六）控制好材料设备的价格
施工过程中，材料和设备的价格占工程成本的比例超过了60%，因此，控制材料和设备价格是成本控制中的重点工作。首先，需要全面掌握材料的市场价格，掌握市场价格的动态变化。其次，要做好材料的采购，在确保能够满足工程质量的基础下，应当通过招标的方式，选择物美价廉的产品。再次，企业在进行材料自行采购时，工作中时要做好质量控制，材料采购上可以推荐品牌，但是不能指定，同时在材料进场过程中要做好质量监督工作。
三、竣工阶段的成本控制
工程竣工后要做好验收工作，该阶段应当依据合同、费用定额、预算、当地以及国家的相关规定，对工程款进行详细审核，做好相应的结算工作。竣工结算是审定工程最终造价的主要依据，同时其也是成本控制得最后一道关卡。在结算过程中，为了避免疏忽，应当对合同中所约定的计价、结算方法、主材价格进行核对；做好工程变更以及相关工程的记录和签证手续，并且要做好工程竣工后工程的汇总。此外，为了保证工程质量，使投资效益能够得到发挥，在工程竣工后，要做好文件和竣工图纸的归档保存。竣工图不仅可以证明工程的技术情况和工程的实际情况，而且其是一份具有历史意义的文件，记录着工程的情况，对工程的后期维护、修改、重建都有着重要作用。
四、结束语
总之，房地产开发项目的成本控制对房地产项目有着十分重要的作用和意义，因此，合理、有效控制各个阶段项目的成本，是房地产开发的核心。我们要充分认识到房地产项目全过程成本控制的重要性，实现房地产行业的利益最大化和跻身于激烈的市场竞争并拥有一席之地是十分必要的，所以我们必须要勇于探索，敢于开拓，积极创造条件，加强房地产项目全过程成本的有效控制。
参考文献：
[1]顾学扣.论房地产开发项目成本控制的主要措施[J].中国新技术新产品，2011，18：212-213.
[2]兰杰.论述中小型房地产企业项目全过程成本管理与控制[J].四川建材，2013，06：233-235.
[3]董世敏.房地产项目开发全过程成本控制模型研究[J].财经界（学术版），2014，20：46-48.
[4]张晋，徐桂灵.房地产开发企业项目成本控制和管理研究[J].河南科技，2013，12：263-265.
[5]邹伟.房地产开发项目成本控制的关键阶段[J].施工技术，2012，12：145-147.
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轨道交通轨行区管理还没有经验，只能依靠轨道单位借鉴以往铁路施工的经验对轨行区进行管理。这种管理模式由于管理主体的局限性，往往造成计划方面过度偏重轨道工程施工，不能最大化统筹各专业施工，接口管理、协调管理及安全管理力度不够等方面问题，目前已较少采用。
建设单位主导的管理模式以建设单位设置总调度室行使调度管理权，统一进行接口与协调、计划、安全管理。由各专业施工单位设置分调度室，在总调度室统筹管理下申报和组织各自轨行区内的施工任务。该管理模式缺点是建设单位管理工作量大，管理人员配备和管理经验要求比较高；优点是管理力度大、合同关系明确，能从全局进行统筹管理。如果建设单位运营调度管理部门及早界入可以有效解决人员和管理力量问题，同时还可为以后的运营调度工作提供锻炼的机会，储备锻炼运营]管理人才。
建设单位协调的管理模式以建设单位设置总调度室负责重大的协调工作，轨道单位设置轨行区调度室履行轨行区属地管理职责及对各专业单位轨行区施工计划的初审工作。由各专业施工单位设置分调度室，在总调度室统一协调下服从轨行区调度室的管理安排。该管理模式可借助轨道工程施工单位以往城市轨道工程轨行区管理经验和人力，相对减少了业主方的管理工作量，是常用的轨行区管理模式。但该种管理模式必须建立在健全完善的管理制度基础上，各方职责必须明确清晰并签署责任状，建设单位应对轨行区管理调度给予充分授权并有完善的动态监控和协调措施，是目前比较常用的轨行区管理模式。
4、轨行区信息化管理
轨道工程施工轨行区管理目前还没有专门的管理软件，无论是接口与协调管理、安全文明施工管理还是计划管理，涉及许多信息发布、通知通报、计划申请、审查及发布，涉及参与单位多，包含信息量大，为能够及时有效传递信息，借助计算机办公管理，可有效提高工作效率。
同时由于轨道交通工程的特殊性，特别是地下段工程，地下线路长、无通信信号，超过对讲机联接范围，造成施工现场与调度室及指挥管理机构不保持信息畅通。而在前期地下段土建施工过程中一般土建单位均会布置临时通信设施和视频监控系统及区间照明，建议建设单位提前进行统一规划，在土建招投标时进行单独立项，委托土建单位实施，所有权为建设单位，土建单位完工后移交车站属地管理单位统一管理，纳入车站属地管理单位调度管理范围，再统一并入轨行区管理信息系统，可切实有效地解决施工现场信息畅通及各级管理机构对施工现场的动态监控管理工作。
浙江昆源房地产开发有限公司 311100
摘要：近年来，随着我国经济的不断发展，房地产开发项目伴随着经济而不断腾飞，建筑企业随之大规模建立起来。由于竞争越发激烈，想要在当今激烈的社会竞争中处于不败之地，做好房地产开发项目全过程的成本控制尤为重要，这是对实现项目盈利具有重大意义。本文结合工作经验主要探讨房地产开发项目全过程成本控制研究。
关键词：房地产开发；成本控制；全过程；研究
一、施工前的成本控制
（一）决策阶段成本控制
项目决策阶段的结果对项目的设计、使用、投入资金都有着巨大影响。在进行房地产项目投资前，要做好相应的决策研究，这也是确保开发项目能够少投资、少消耗、获取较高经济回报的主要手段。从以往的房地产项目开发经验来看，决策对项目成本的投资有着较大影响，在决策阶段应该预测项目的成本投资，建立合理的控制目标，实现对投资的合理控制。在决策过程中，要做相应的项目投资估算，投资估算是项目开发建设建议书的一个关键组成部分。
（二）设计阶段成本控制
设计是项目开展的前提，设计对项目投资的影响超过了70%，一个项目的设计质量和水平不仅会对项目的施工投资造成影响，同时也会对项目竣工后的经济收益产生影响。因此，为了实现对项目成本的合理控制，项目的设计需要在确保项目质量的基础上开展，设计要合理，尽量减少施工过程中的变更，实现对项目工程成本的控制。在设计过程中，工作人员可以采取以下措施：1、通过限额设计对项目工程成本进行把控。限额设计，就是依据投资估算、设计责任书的要求，在确保项目的所有功能都能够得到实现的基础上完成设计，通过限额设计可以确保项目资金不会出现过度缺口，有效的避免了对设计的随意更改。2、将设计投标与工程造价相结合，一方面可以预防设计中出现不规范情况，另一方面可以在设计阶段建立成本控制理念，使设计人员在工作中，能够注重建筑外形的同时兼顾工程造价，提高房地产企业的经济效益。3、加强对设计图纸的审核，尽量避免由于设计存在的问题导致无效成本发生。
（三）招投标阶段成本控制
项目招投标是房地产开发的一个关键环节。工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招投标过程中的成本控制，招标方应特别注意以下几点：
（1）招投标工作应遵循公平、公开、公正的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必须要对每家入围的供应商或者施工单位进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。
（2）做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。特别是技术标的编制，一定要由专业人员审核，并对技术标的可行性进行答辩，避免招标一套标准，施工一套标准，增加技术标在招标中的权重，以利于日后的成本控制。
（3）合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为开发商要杜绝一味追求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。这就要求开发商在招标前一定要做市场调研并编制合理的标底价，千万不能从施工单位的投标价中选标底价。
2.2主要材料的集中采购工作
对于施工过程中的主要材料如空调设备、电梯设备及装修材料（厨具、洁具等）尽量采取集中采购的方式，一是可以保证产品质量，二是能以较优惠的价格保证供应，从而达到降低造价的目的。
2.3合理划分标段，减少管理层级
标段划分太大，项目的组织难度相对较大，标段划分过细，项目的管理难度相对较大。根据施工难度和工作量，科学划分施工标段，既能有效保证工程进度，也能减少项目的管理费用，最终达到降低工程造价的目标。
2.4做好合同的签约工作
按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等都应有明确的约定。在签约过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，对索赔要有前瞻性，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，避免过多索赔事件的发生。此外，多采用工程保险、工程担保等风险控制措施，使工程风险得到适当转移、有效分散和合理规避。工程保险和工程担保是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施，也是降低成本的一种有效措施。
二、施工阶段的成本控制
施工阶段是投资最大的一个环节，但是在此环节工程成本基本已经确定，施工过程中主要工作是确保施工的安全性以及工程的质量，控制好施工过程中无效成本的支出，提高项目经济效益。目前，各个房地产企业对施工阶段的成本控制都十分重视，房地产企业也都清楚，如果不控制施工阶段的成本，项目将可能发生亏损，通常情况下施工阶段的成本控制，主要从以下几个方面入手。
（一）设计变更的控制
不同的设计人员和设计机构的水平差异较大，设计的施工图纸很有可能会存在不合理的地方。因此，设计过程中想要达到十全十美是不可能的，在设计过程中应当尽量的减少变更，尤其是应当将变更控制在施工前，尽量不要出现完成施工后，在进行修改，因此作为开发商在工作中，必须要加强对图纸的审查，减少施工后的变更，降低无效成本的产生。
（二）选择承包企业
在承包企业的选择上，应当尽量选择信誉好、工期短、工艺先进、报价合理的企业。一个优秀的承包企业对开发商来说意义重大，可以缩短工期，降低工程造价。因此，在承包企业的选择上，开发商不仅要注重承包企业的报价，同时也要对承包企业的综合素质进行考量。 （三）选择监理单位
在监理单位选择上，开发商可以通过公开招标的形式进行，从众多的投标单位中选出一个优秀的监理单位对工程施工进行监理，确保施工的顺利进行。一个优秀的监理团队，不仅可提高工程的质量，而且可以帮助开发商减少在工程建设中的投资，提高开发商的经济效益。
（四）对承包合同内容要进行明确
在承包合同签订过程中，应当充分了解市场行情，对市场进行分析，确保合同的合理性。同时，在承包合同中要对可能会出现的职责不明等情况进行明确，并且要对延误工期和对影响工程造价的很合同款项等因素进行约定，在合同中通过条款做出明确规定，通过法律途径进行约束，确保双方能够依照规定履行各自的职责。针对在施工过程中，可能出现的事故，引起的索赔，应当做出相应的应急预案，避免在施工过程中，产生过多的索赔事件纠纷。
（五）控制变更签证
开发商一定要做好对工程签证变更的管理、监督以及审核。在施工期间，要对图纸进行认真审核，找出在设计过程中可能存在的问题以及变更，尽量减少施工后返工次数。在工程中的签证，需要分清是合同内包含的内容，还是需要进行另外签证，性质要明确，避免重复计费。如果为新增签证，设计部门需要对变更的必要性进行确认，同时需要监理代表、甲方代表到施工现场实际施工单位三方进行签证，并且需要开发商的成本控制部门对成本进行核实。
（六）控制好材料设备的价格
施工过程中，材料和设备的价格占工程成本的比例超过了60%，因此，控制材料和设备价格是成本控制中的重点工作。首先，需要全面掌握材料的市场价格，掌握市场价格的动态变化。其次，要做好材料的采购，在确保能够满足工程质量的基础下，应当通过招标的方式，选择物美价廉的产品。再次，企业在进行材料自行采购时，工作中时要做好质量控制，材料采购上可以推荐品牌，但是不能指定，同时在材料进场过程中要做好质量监督工作。
三、竣工阶段的成本控制
工程竣工后要做好验收工作，该阶段应当依据合同、费用定额、预算、当地以及国家的相关规定，对工程款进行详细审核，做好相应的结算工作。竣工结算是审定工程最终造价的主要依据，同时其也是成本控制得最后一道关卡。在结算过程中，为了避免疏忽，应当对合同中所约定的计价、结算方法、主材价格进行核对；做好工程变更以及相关工程的记录和签证手续，并且要做好工程竣工后工程的汇总。此外，为了保证工程质量，使投资效益能够得到发挥，在工程竣工后，要做好文件和竣工图纸的归档保存。竣工图不仅可以证明工程的技术情况和工程的实际情况，而且其是一份具有历史意义的文件，记录着工程的情况，对工程的后期维护、修改、重建都有着重要作用。
四、结束语
总之，房地产开发项目的成本控制对房地产项目有着十分重要的作用和意义，因此，合理、有效控制各个阶段项目的成本，是房地产开发的核心。我们要充分认识到房地产项目全过程成本控制的重要性，实现房地产行业的利益最大化和跻身于激烈的市场竞争并拥有一席之地是十分必要的，所以我们必须要勇于探索，敢于开拓，积极创造条件，加强房地产项目全过程成本的有效控制。
参考文献：
[1]顾学扣.论房地产开发项目成本控制的主要措施[J].中国新技术新产品，2011，18：212-213.
[2]兰杰.论述中小型房地产企业项目全过程成本管理与控制[J].四川建材，2013，06：233-235.
[3]董世敏.房地产项目开发全过程成本控制模型研究[J].财经界（学术版），2014，20：46-48.
[4]张晋，徐桂灵.房地产开发企业项目成本控制和管理研究[J].河南科技，2013，12：263-265.
[5]邹伟.房地产开发项目成本控制的关键阶段[J].施工技术，2012，12：145-147.
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轨道交通轨行区管理还没有经验，只能依靠轨道单位借鉴以往铁路施工的经验对轨行区进行管理。这种管理模式由于管理主体的局限性，往往造成计划方面过度偏重轨道工程施工，不能最大化统筹各专业施工，接口管理、协调管理及安全管理力度不够等方面问题，目前已较少采用。
建设单位主导的管理模式以建设单位设置总调度室行使调度管理权，统一进行接口与协调、计划、安全管理。由各专业施工单位设置分调度室，在总调度室统筹管理下申报和组织各自轨行区内的施工任务。该管理模式缺点是建设单位管理工作量大，管理人员配备和管理经验要求比较高；优点是管理力度大、合同关系明确，能从全局进行统筹管理。如果建设单位运营调度管理部门及早界入可以有效解决人员和管理力量问题，同时还可为以后的运营调度工作提供锻炼的机会，储备锻炼运营]管理人才。
建设单位协调的管理模式以建设单位设置总调度室负责重大的协调工作，轨道单位设置轨行区调度室履行轨行区属地管理职责及对各专业单位轨行区施工计划的初审工作。由各专业施工单位设置分调度室，在总调度室统一协调下服从轨行区调度室的管理安排。该管理模式可借助轨道工程施工单位以往城市轨道工程轨行区管理经验和人力，相对减少了业主方的管理工作量，是常用的轨行区管理模式。但该种管理模式必须建立在健全完善的管理制度基础上，各方职责必须明确清晰并签署责任状，建设单位应对轨行区管理调度给予充分授权并有完善的动态监控和协调措施，是目前比较常用的轨行区管理模式。
4、轨行区信息化管理
轨道工程施工轨行区管理目前还没有专门的管理软件，无论是接口与协调管理、安全文明施工管理还是计划管理，涉及许多信息发布、通知通报、计划申请、审查及发布，涉及参与单位多，包含信息量大，为能够及时有效传递信息，借助计算机办公管理，可有效提高工作效率。
同时由于轨道交通工程的特殊性，特别是地下段工程，地下线路长、无通信信号，超过对讲机联接范围，造成施工现场与调度室及指挥管理机构不保持信息畅通。而在前期地下段土建施工过程中一般土建单位均会布置临时通信设施和视频监控系统及区间照明，建议建设单位提前进行统一规划，在土建招投标时进行单独立项，委托土建单位实施，所有权为建设单位，土建单位完工后移交车站属地管理单位统一管理，纳入车站属地管理单位调度管理范围，再统一并入轨行区管理信息系统，可切实有效地解决施工现场信息畅通及各级管理机构对施工现场的动态监控管理工作。