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2011年5月13日北京市朝阳区人民法院发布一份调研报告显示：近年来，北京约70%以上的存量房买卖、80%以上的房屋出租交易均是通过房地产中介提供居间服务完成的①。然而伴随着中介市场的火爆，房屋买卖居间合同纠纷的数量也在激增，并有大量的诉讼涌入法院。在审判中，房屋中介是否有权收取相关费用？中介公司是否尽到了法定或约定的义务？居间人到底有哪些义务？这些几乎成为此类案件无法回避的争议焦点。笔者拟从一起真实的案例入手，探讨居间人在房屋买卖居间合同中的责任和义务。
一、案情简介
成都市龙泉驿区 "怡和新居"是龙泉街道办事处负责分配的安置房。刘某伪造了龙泉驿区万兴乡人民政府的分房证明并冒充房主。刘某又伙同林某委托成都永好房产房屋经纪有限公司居间销售该房屋。2010年3月26日，曾某经永好公司与林某签订了上述房屋的居间买卖合同。曾某支付林某房款及定金142000元。除去支付永好公司佣金外，刘某分得8万元，林某分得5.77万元。
后经刑事审判，龙泉驿区人民法院判决刘某、林某构成合同诈骗罪，并判处相应刑罚。案发后永好公司向曾某退还了其收取的居间服务费4250元，林某向曾某退赔5.77万元，刘某将所得款挥霍一空。现曾某诉至法院，请求判决永好公司赔偿曾某经济损失80050元。
本案在审理过程中发现：刘某提供的分房证明等证件存在明显错误。例如：分房主体、管辖派出所等均与事实不符；永好公司的中介工作人员无经纪人资格。因此本案居间人是否尽到了自己的义务，居间人的服务有无瑕疵，居间人是否应承担赔偿责任成为争议焦点。这正是本文需要探讨的问题。
二、房屋中介市场的现状及原因
目前，中介机构所提供的评估、交易、代理、经纪、咨询等各项服务乱象丛生，纠纷不断。这有其深层次的制度原因：
1、市场准入门槛过低，专业人才不足
我国法律对房地产中介机构的准入要求明显过低。根据《城市房地产中介服务管理规定》，设立房地产中介服务机构的条件为：有自己的名称、组织机构；有固定的服务场所；有规定数量的财产和经费；另外从事房地产经纪业务的须有规定数量的房地产经纪人。除此之外，房地产中介服务机构还须在领取营业执照后的一个月内到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
在这些条件中，比较有约束力的是关于房地产经纪人数量的规定。根据《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》规定：房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》。通过考核的房地产经纪人熟悉基本的法律法规及金融知识，可以为消费者提供专业的服务，同时也能对公司的经纪行为负责。实践中获得该资格证人员较少。据中介行业协会副会长周宗楚介绍：现在北京地产中介从业人员数量已经达到了5至8万人，持证人员是4万多人(其中有40%没有从事地产经纪实务工作)。②如此折算下来，即使在各方面管理都比较规范的北京市，持证上岗人员的比例也仅为30%到50%，在成都这些西部城市的比例可想而知。
以文中案件为例，永好公司的工作人员就是一个无证上岗人员，对当事人提供的证件材料未能做出专业的审查，提供专业的处理意见，导致纠纷的发生。
2、立法内容不完善，权利义务不明确，违规成本低。
针对房屋中介这样的服务行业,主要是些部门规章和各地出台的规范性文件。但这些规范大多规定的是中介违规操作的行政处罚手段，依赖的是行政监管的强度。而对于庞大的中介市场而言，行政部门的监管显得过于力不从心。从而鼓励了中介机构和个人的违规操作，因此成本低而效益高的违规行为自然被中介机构所追求。
不仅法律规定不明确，合同约定的权利义务也都十分模糊。在实践中，中介公司往往与买卖双方直接签订房屋买卖居间合同。合同中，将中介公司置于丙方的位置，将居间关系与买卖关系融为一体。那么，中介公司到底处于什么法律地位？拥有哪些权利义务？都成了非常模糊的事情。
3、中介市场主体法律意识淡薄
购房者大多是初次置业者，文化层次不高。他们对房产交易风险及过户流程缺乏了解，对中介过分依赖。购房者在与中介机构签订授权委托书或者有关合同时，未能及时审查甚至根本不知道要审查合同条款，导致中介机构或从业人员有违法操作的空间；另有一些置业者受利益驱使，在中介机构或从业人员的怂恿下，违反诚信原则一房二卖甚至多卖，以达到获取更多利益的目的，将损失最终转嫁至买方，扰乱了二手房地产交易的正常秩序。
三、房屋中介机构还应当承担积极调查义务
目前通说认为居间人对委托人提供的材料没有实质审查义务，仅作形式审查，居间人承担责任的前提是主观的故意。这样的通说有两个问题：一是，买方因中介提供的信息存在瑕疵发生纠纷，很难举证证明中介的主观故意，而按照谁主张谁举证原则，买方就要承担败诉风险；二是，该规定有违基本的公平正义原则，法律分配给双方的权利与义务不对称。委托人与中介机构相比，在专业知识、技能与信息等多方面明显不对称，法律在权利义务的设置上也应当作出不对称的安排。笔者认为，在交易过程中，中介公司应当承担积极调查义务。理由如下：
第一，积极调查义务是权利义务相平衡的要求。
房屋买卖标的额较大、交易风险较高。购房者之所以愿意支付高昂的佣金通过中介公司购房，就是相信中介公司能够为他们提供更多更安全的交易信息。中介公司在享受权利（收取佣金）的同时，也应承担义务（提供专业服务）。中介公司应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保信息的真实性。如果中介公司对委托人提供资料的真实性未尽必要的、谨慎的审查核实，从而致使买房人遭受经济损失的，应当认为中介公司未履行完毕自己的义务，应对买房人承担相应的赔偿责任。
第二，积极调查是有偿委托合同中受托方应尽的义务。
购房者委托中介公司，并支付佣金，二者是有偿的委托关系。《合同法》第406条规定，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。过错，包括故意和过失。作为受托方的中介公司应该凭借拥有的专业知识和技能为委托方把关。如果未积极调查导致为委托人提供了虚假信息，那么受托方毫无疑问是有过失的，是应承担赔偿责任的。
四、房屋中介机构未尽积极调查义务应承担法律责任
如果居间人应调查而不调查，应核实而不核实,最终因居间人的过失,导致信息不实,造成委托人损失，在这种情况下，居间人应承担赔偿责任。
以本文案件为例，刘某、林某串通，持伪造的分房证明等资料冒充房主委托永好公司销售。永好公司作为专业的房地产中介，未尽必要的、谨慎的审查、核实义务，就介绍给曾某购买。其提供的错误信息无形中帮助犯罪分子实现了诈骗目的，并导致曾某受到难以彌补的经济损失，故永好公司对买房人曾某遭受的经济损失负有不可推卸的责任。
笔者认为, 要求居间人承担损害赔偿责任要充分考虑到居间人的过错程度及其过错对委托人损害发生作用的大小。 居间人应承担与其过错相应的民事责任。过分扩大或缩小居间人责任范围不但与《合同法》第23 章的立法本意相悖, 而且不利于居间行业的生存和发展。
在本案中，中介公司应当承担多大比例的赔偿责任？笔者认为，作为房屋的买受人，曾某有义务对所购房屋的具体情况作认真、谨慎、全面的调查。中介公司只是负责推荐、介绍，是否购买的决定权在于曾某本人。而曾某在未经具体全面调查的情况下即草率支付了定金，故本案所涉损失应由曾某本人承担主要责任。永好公司在居间过程中也存在过错，对案外人提供的资料未尽必要的调查审查义务，导致提供的信息虚假，故永好公司对曾某的损失应承担次要责任。综合双方的过错大小及具体案情，笔者认为永好公司对曾某未获赔偿部分应承担不超过50%的赔偿责任。
注释:
①http://news.sina.com.cn/c/2011-05-13/165422460274.shtml
②http://news.sina.com.cn/c/2011-03-30/161022209271.shtml
一、案情简介
成都市龙泉驿区 "怡和新居"是龙泉街道办事处负责分配的安置房。刘某伪造了龙泉驿区万兴乡人民政府的分房证明并冒充房主。刘某又伙同林某委托成都永好房产房屋经纪有限公司居间销售该房屋。2010年3月26日，曾某经永好公司与林某签订了上述房屋的居间买卖合同。曾某支付林某房款及定金142000元。除去支付永好公司佣金外，刘某分得8万元，林某分得5.77万元。
后经刑事审判，龙泉驿区人民法院判决刘某、林某构成合同诈骗罪，并判处相应刑罚。案发后永好公司向曾某退还了其收取的居间服务费4250元，林某向曾某退赔5.77万元，刘某将所得款挥霍一空。现曾某诉至法院，请求判决永好公司赔偿曾某经济损失80050元。
本案在审理过程中发现：刘某提供的分房证明等证件存在明显错误。例如：分房主体、管辖派出所等均与事实不符；永好公司的中介工作人员无经纪人资格。因此本案居间人是否尽到了自己的义务，居间人的服务有无瑕疵，居间人是否应承担赔偿责任成为争议焦点。这正是本文需要探讨的问题。
二、房屋中介市场的现状及原因
目前，中介机构所提供的评估、交易、代理、经纪、咨询等各项服务乱象丛生，纠纷不断。这有其深层次的制度原因：
1、市场准入门槛过低，专业人才不足
我国法律对房地产中介机构的准入要求明显过低。根据《城市房地产中介服务管理规定》，设立房地产中介服务机构的条件为：有自己的名称、组织机构；有固定的服务场所；有规定数量的财产和经费；另外从事房地产经纪业务的须有规定数量的房地产经纪人。除此之外，房地产中介服务机构还须在领取营业执照后的一个月内到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
在这些条件中，比较有约束力的是关于房地产经纪人数量的规定。根据《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》规定：房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》。通过考核的房地产经纪人熟悉基本的法律法规及金融知识，可以为消费者提供专业的服务，同时也能对公司的经纪行为负责。实践中获得该资格证人员较少。据中介行业协会副会长周宗楚介绍：现在北京地产中介从业人员数量已经达到了5至8万人，持证人员是4万多人(其中有40%没有从事地产经纪实务工作)。②如此折算下来，即使在各方面管理都比较规范的北京市，持证上岗人员的比例也仅为30%到50%，在成都这些西部城市的比例可想而知。
以文中案件为例，永好公司的工作人员就是一个无证上岗人员，对当事人提供的证件材料未能做出专业的审查，提供专业的处理意见，导致纠纷的发生。
2、立法内容不完善，权利义务不明确，违规成本低。
针对房屋中介这样的服务行业,主要是些部门规章和各地出台的规范性文件。但这些规范大多规定的是中介违规操作的行政处罚手段，依赖的是行政监管的强度。而对于庞大的中介市场而言，行政部门的监管显得过于力不从心。从而鼓励了中介机构和个人的违规操作，因此成本低而效益高的违规行为自然被中介机构所追求。
不仅法律规定不明确，合同约定的权利义务也都十分模糊。在实践中，中介公司往往与买卖双方直接签订房屋买卖居间合同。合同中，将中介公司置于丙方的位置，将居间关系与买卖关系融为一体。那么，中介公司到底处于什么法律地位？拥有哪些权利义务？都成了非常模糊的事情。
3、中介市场主体法律意识淡薄
购房者大多是初次置业者，文化层次不高。他们对房产交易风险及过户流程缺乏了解，对中介过分依赖。购房者在与中介机构签订授权委托书或者有关合同时，未能及时审查甚至根本不知道要审查合同条款，导致中介机构或从业人员有违法操作的空间；另有一些置业者受利益驱使，在中介机构或从业人员的怂恿下，违反诚信原则一房二卖甚至多卖，以达到获取更多利益的目的，将损失最终转嫁至买方，扰乱了二手房地产交易的正常秩序。
三、房屋中介机构还应当承担积极调查义务
目前通说认为居间人对委托人提供的材料没有实质审查义务，仅作形式审查，居间人承担责任的前提是主观的故意。这样的通说有两个问题：一是，买方因中介提供的信息存在瑕疵发生纠纷，很难举证证明中介的主观故意，而按照谁主张谁举证原则，买方就要承担败诉风险；二是，该规定有违基本的公平正义原则，法律分配给双方的权利与义务不对称。委托人与中介机构相比，在专业知识、技能与信息等多方面明显不对称，法律在权利义务的设置上也应当作出不对称的安排。笔者认为，在交易过程中，中介公司应当承担积极调查义务。理由如下：
第一，积极调查义务是权利义务相平衡的要求。
房屋买卖标的额较大、交易风险较高。购房者之所以愿意支付高昂的佣金通过中介公司购房，就是相信中介公司能够为他们提供更多更安全的交易信息。中介公司在享受权利（收取佣金）的同时，也应承担义务（提供专业服务）。中介公司应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保信息的真实性。如果中介公司对委托人提供资料的真实性未尽必要的、谨慎的审查核实，从而致使买房人遭受经济损失的，应当认为中介公司未履行完毕自己的义务，应对买房人承担相应的赔偿责任。
第二，积极调查是有偿委托合同中受托方应尽的义务。
购房者委托中介公司，并支付佣金，二者是有偿的委托关系。《合同法》第406条规定，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。过错，包括故意和过失。作为受托方的中介公司应该凭借拥有的专业知识和技能为委托方把关。如果未积极调查导致为委托人提供了虚假信息，那么受托方毫无疑问是有过失的，是应承担赔偿责任的。
四、房屋中介机构未尽积极调查义务应承担法律责任
如果居间人应调查而不调查，应核实而不核实,最终因居间人的过失,导致信息不实,造成委托人损失，在这种情况下，居间人应承担赔偿责任。
以本文案件为例，刘某、林某串通，持伪造的分房证明等资料冒充房主委托永好公司销售。永好公司作为专业的房地产中介，未尽必要的、谨慎的审查、核实义务，就介绍给曾某购买。其提供的错误信息无形中帮助犯罪分子实现了诈骗目的，并导致曾某受到难以彌补的经济损失，故永好公司对买房人曾某遭受的经济损失负有不可推卸的责任。
笔者认为, 要求居间人承担损害赔偿责任要充分考虑到居间人的过错程度及其过错对委托人损害发生作用的大小。 居间人应承担与其过错相应的民事责任。过分扩大或缩小居间人责任范围不但与《合同法》第23 章的立法本意相悖, 而且不利于居间行业的生存和发展。
在本案中，中介公司应当承担多大比例的赔偿责任？笔者认为，作为房屋的买受人，曾某有义务对所购房屋的具体情况作认真、谨慎、全面的调查。中介公司只是负责推荐、介绍，是否购买的决定权在于曾某本人。而曾某在未经具体全面调查的情况下即草率支付了定金，故本案所涉损失应由曾某本人承担主要责任。永好公司在居间过程中也存在过错，对案外人提供的资料未尽必要的调查审查义务，导致提供的信息虚假，故永好公司对曾某的损失应承担次要责任。综合双方的过错大小及具体案情，笔者认为永好公司对曾某未获赔偿部分应承担不超过50%的赔偿责任。
注释:
①http://news.sina.com.cn/c/2011-05-13/165422460274.shtml
②http://news.sina.com.cn/c/2011-03-30/161022209271.shtml