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摘 要：随着近年来房地产业的快速发展，及房屋价格的迅速盘升，房屋测量再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点。本文对当前房产测量的现状及意义进行阐述，进而对房产测量中存在的问题进行探讨，最后谈及房产测量的发展趋势，希望能对房产测量的改善有所帮助。
关键词：房产测量； 问题；发展趋势
前 言
随着城市化进程的不断加快，城市规模不断扩大，同时大量的农业人口进入城市就业、生活，大量的农业用地也随着城市的扩张，转变为城市建设用地。房產行业也得到了飞速发展，做为房地产行业的一个分支，房产测绘的发展也是很好的机遇期。如何才能保证房产测量持续健康的发展？房产测量走什么样的发展之路？都是一个值得探讨的话题。
1我国房产测量的现状
房产测量由房地产主管部门下属房产测绘队（事务所）从事，是房地产产权产籍管理的基础工作，与房地产权关系紧密相关。随着城市化进程的不断加快，对房产测绘工作也提出更高的要求。但由于我国房产测绘工作起步较晚，存在操作规范和制度不够完善，房产测绘工作还存在诸多不足。
2房产测量的意义
房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义。首先，房产测量可以为房产产权人提供 法律 保护依据。产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益房产测量的全过程、面积 计算 及其测量精度都有严密的科性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次，房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据。产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋 自然 状况和权属况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用等状况，从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。因此，房产测量是进行城市土地资开发利用，城市规划建设管理必不可少的基础资料。
3房产测量若干问题研究
3.1房产测绘市场发展不完善，行业监管不到位
尽管房产测量作为一项主业技术服务走向市场，实行政企分开、纳入竞争和监督机制，但由于房产测量市场发展不完善，存在一些不公平竞争甚至违法乱纪行为，扰乱了市场秩序。目前，有有关房产测量成果的质量保证体系和监管体制以及相关法律法规还未完善，测绘行政管理部门对房产测量产品质量的监管力度不够，缺少对测绘企业的资质审查和技术指导，对测绘成果质量监督和检验不到位，不利于保护产权人的合法权益。
3.2房产测量技术有待规范
（1）开发商在计算结果的基础上加大面积出售
有些房产开发商在出售商品房时，为了自身利益，在应分摊的共有建筑面积上不按有关规定执行，任意多加共有建筑面积；还有的开发商由于概念不清或有意损害消费者，多算或重复计算面积，造成销售面积和实际面积不符。
（2）期房建成后与建筑图纸设计面积相差很大
期房预售时，商品房尚未建成，开发商依据设计图纸自行计算房屋面积，并自行决定公用面积的分摊。在施工建设过程中，开发商对房屋的结构、尺寸进行局部变更，造成竣工商品房面积与预售时面积不一致。
（3）计算错误，特别是计算共有面积分摊时出现错误
商品房面积的测量需要以一个项目或一幢楼为单位进行，并需计算该项目或楼房公用面积的分摊系数。该系数是否符合规定和科学合理，也影响商品房面积的大小。在实践中，有些开发商以单元为单位按户平均分摊；还有些开发商将层高小于2.2米的房屋面积也计入室内建筑面积，是销售面积大于实际面积，还有一种情况由于计算错误是销售面积小于实际面积，这种情况主要是开发商没有把应分摊的封闭通廊、公共外墙等项计入分摊面积中，是开发商自己蒙受了损失；
3.3从业人员素质有待提高
房产测量人员应为熟悉法律、建筑、测绘技术等多方面知识的高素质专业测量人才。但目前在一些二线城市和很多县一级房产测绘部门，从业人员基本素质普遍偏低，专业技术人员非常缺乏，房产测量工作水平较低。
4房产测量发展分析
（1）房产测量通过市场化运作，按公司方式运营，由房地产主管部门进行行政监管。 优点：节约行政资源，提高测绘业务办理的速度。缺点：缺乏监管，导致恶性竞争，测绘成果的准确性无法得到保证。市场一旦放开，房产测量单位的资质门槛较低，房产测量单位必然会在数量上有较大增加。当房地产开发企业成为合同的甲方，房产测绘单位成为乙方，测绘数据的真实性和准确性如何得到保证？ 房产测量成果如何才能得到社会认同？当按存在瑕疵测绘数据进行的房产面积备案登记，然后发放产权证，必然会对房产所有人造成一定的经济损失。产权人的经济损失应当由谁来赔付？依据合同法应当是由房产测量单位和房地产开发企业来承担，但房产测绘单位经过数年变迁，可能早已物是人非，或者公司已经注销，还有公司资产不足赔付产权人经济损失的情况下怎么办？最后还得产权人日复一日地去打那永远也打不完的官司。当然，这中间还有一个主管部门监管的问题，如何监管？怎么合理合法的进行监管？也是一个值得深入探讨的问题。
（2） 测管分离，房产测量管理机构进行技术管理，房地产主管部门进行行政管理。 这样的模式其实仍和我国现行测绘体制大同小异，只是多一个专门的技术管理机构。优点：在增加一个专门的技术管理机构的同时可以对房产测绘成果进行技术审查，保证房产测绘成果的准确性。一旦发生由于房产测绘成果产生的纠纷，可以由这个专门的技术管理部门作出裁定，从而改变现在房产测绘单位既当运动员又当裁判员的局面；缺点：增加一个环节势必降低测绘业务的办理速度；也必将会增加行政成本。这种的发展模式在不计算成本的条件看似是最合理的一种办法，但笔者认为并不使然。在大力提倡以人为本，及建立服务型政府的背景下，这样的运作模式就与我国发展的主题方向显得背道而驰。政府工作的发展方向是应该淡出管理而深入服务，便民、利民、服务于民才是政府的主导发展方向，因此这种模式看似合理但也有诸多不合适宜之处。
（3） 确认房产测量为官方测量，剔除建筑面积本身不应该具有的权利，使房产测量单纯化，技术化。 首先要说明的是，我国目前大多数城市都是采取这种模式：由房产测量部门从事测量工作，由房地产主管部门进行行政管理，但没有确认房产测量为政府测量机构及剔除建筑面积本身不应该具有的权利，这和前面提出的第三种模式前半段相同，但后半段还不尽然。房产测绘显然不同于房屋中介，后者市场化是符合社会发展需要的，它需要市场化竞争进行优胜劣汰，从而提高整个房屋中介行业整体水平；房产测绘是政府做出的对房屋面积的法定认定，它的数据不仅要用于房屋产权登记，同时其房产测绘档案也是后期房产交易的重要数据；更重要的是要为国家提供城市建设、房产开发量等提供决策重要依据。通过房产测量数据汇总可以得出某某城市某某年的商品房建设面积、经济适用房建设面积、廉租房建设面积、营业房建设面积等等。从而为政府的城市建设提供决策的数据。笔者认为房产测量的主要发展方向就在于：提供精确的各种房屋建设面积，为国家的宏观调控政策提供数据依据。
5结束语
房产测量设计到民生的大事，稍有不当，势必影响到房产测绘部门的声誉，甚至产生法律上的纠纷，因此，在指定房产测量规范时要应当从严把握，保证测量精度留有余地，测量方法正确可靠，不能在制定范围时留有漏洞。
关键词：房产测量； 问题；发展趋势
前 言
随着城市化进程的不断加快，城市规模不断扩大，同时大量的农业人口进入城市就业、生活，大量的农业用地也随着城市的扩张，转变为城市建设用地。房產行业也得到了飞速发展，做为房地产行业的一个分支，房产测绘的发展也是很好的机遇期。如何才能保证房产测量持续健康的发展？房产测量走什么样的发展之路？都是一个值得探讨的话题。
1我国房产测量的现状
房产测量由房地产主管部门下属房产测绘队（事务所）从事，是房地产产权产籍管理的基础工作，与房地产权关系紧密相关。随着城市化进程的不断加快，对房产测绘工作也提出更高的要求。但由于我国房产测绘工作起步较晚，存在操作规范和制度不够完善，房产测绘工作还存在诸多不足。
2房产测量的意义
房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义。首先，房产测量可以为房产产权人提供 法律 保护依据。产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益房产测量的全过程、面积 计算 及其测量精度都有严密的科性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次，房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据。产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋 自然 状况和权属况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用等状况，从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。因此，房产测量是进行城市土地资开发利用，城市规划建设管理必不可少的基础资料。
3房产测量若干问题研究
3.1房产测绘市场发展不完善，行业监管不到位
尽管房产测量作为一项主业技术服务走向市场，实行政企分开、纳入竞争和监督机制，但由于房产测量市场发展不完善，存在一些不公平竞争甚至违法乱纪行为，扰乱了市场秩序。目前，有有关房产测量成果的质量保证体系和监管体制以及相关法律法规还未完善，测绘行政管理部门对房产测量产品质量的监管力度不够，缺少对测绘企业的资质审查和技术指导，对测绘成果质量监督和检验不到位，不利于保护产权人的合法权益。
3.2房产测量技术有待规范
（1）开发商在计算结果的基础上加大面积出售
有些房产开发商在出售商品房时，为了自身利益，在应分摊的共有建筑面积上不按有关规定执行，任意多加共有建筑面积；还有的开发商由于概念不清或有意损害消费者，多算或重复计算面积，造成销售面积和实际面积不符。
（2）期房建成后与建筑图纸设计面积相差很大
期房预售时，商品房尚未建成，开发商依据设计图纸自行计算房屋面积，并自行决定公用面积的分摊。在施工建设过程中，开发商对房屋的结构、尺寸进行局部变更，造成竣工商品房面积与预售时面积不一致。
（3）计算错误，特别是计算共有面积分摊时出现错误
商品房面积的测量需要以一个项目或一幢楼为单位进行，并需计算该项目或楼房公用面积的分摊系数。该系数是否符合规定和科学合理，也影响商品房面积的大小。在实践中，有些开发商以单元为单位按户平均分摊；还有些开发商将层高小于2.2米的房屋面积也计入室内建筑面积，是销售面积大于实际面积，还有一种情况由于计算错误是销售面积小于实际面积，这种情况主要是开发商没有把应分摊的封闭通廊、公共外墙等项计入分摊面积中，是开发商自己蒙受了损失；
3.3从业人员素质有待提高
房产测量人员应为熟悉法律、建筑、测绘技术等多方面知识的高素质专业测量人才。但目前在一些二线城市和很多县一级房产测绘部门，从业人员基本素质普遍偏低，专业技术人员非常缺乏，房产测量工作水平较低。
4房产测量发展分析
（1）房产测量通过市场化运作，按公司方式运营，由房地产主管部门进行行政监管。 优点：节约行政资源，提高测绘业务办理的速度。缺点：缺乏监管，导致恶性竞争，测绘成果的准确性无法得到保证。市场一旦放开，房产测量单位的资质门槛较低，房产测量单位必然会在数量上有较大增加。当房地产开发企业成为合同的甲方，房产测绘单位成为乙方，测绘数据的真实性和准确性如何得到保证？ 房产测量成果如何才能得到社会认同？当按存在瑕疵测绘数据进行的房产面积备案登记，然后发放产权证，必然会对房产所有人造成一定的经济损失。产权人的经济损失应当由谁来赔付？依据合同法应当是由房产测量单位和房地产开发企业来承担，但房产测绘单位经过数年变迁，可能早已物是人非，或者公司已经注销，还有公司资产不足赔付产权人经济损失的情况下怎么办？最后还得产权人日复一日地去打那永远也打不完的官司。当然，这中间还有一个主管部门监管的问题，如何监管？怎么合理合法的进行监管？也是一个值得深入探讨的问题。
（2） 测管分离，房产测量管理机构进行技术管理，房地产主管部门进行行政管理。 这样的模式其实仍和我国现行测绘体制大同小异，只是多一个专门的技术管理机构。优点：在增加一个专门的技术管理机构的同时可以对房产测绘成果进行技术审查，保证房产测绘成果的准确性。一旦发生由于房产测绘成果产生的纠纷，可以由这个专门的技术管理部门作出裁定，从而改变现在房产测绘单位既当运动员又当裁判员的局面；缺点：增加一个环节势必降低测绘业务的办理速度；也必将会增加行政成本。这种的发展模式在不计算成本的条件看似是最合理的一种办法，但笔者认为并不使然。在大力提倡以人为本，及建立服务型政府的背景下，这样的运作模式就与我国发展的主题方向显得背道而驰。政府工作的发展方向是应该淡出管理而深入服务，便民、利民、服务于民才是政府的主导发展方向，因此这种模式看似合理但也有诸多不合适宜之处。
（3） 确认房产测量为官方测量，剔除建筑面积本身不应该具有的权利，使房产测量单纯化，技术化。 首先要说明的是，我国目前大多数城市都是采取这种模式：由房产测量部门从事测量工作，由房地产主管部门进行行政管理，但没有确认房产测量为政府测量机构及剔除建筑面积本身不应该具有的权利，这和前面提出的第三种模式前半段相同，但后半段还不尽然。房产测绘显然不同于房屋中介，后者市场化是符合社会发展需要的，它需要市场化竞争进行优胜劣汰，从而提高整个房屋中介行业整体水平；房产测绘是政府做出的对房屋面积的法定认定，它的数据不仅要用于房屋产权登记，同时其房产测绘档案也是后期房产交易的重要数据；更重要的是要为国家提供城市建设、房产开发量等提供决策重要依据。通过房产测量数据汇总可以得出某某城市某某年的商品房建设面积、经济适用房建设面积、廉租房建设面积、营业房建设面积等等。从而为政府的城市建设提供决策的数据。笔者认为房产测量的主要发展方向就在于：提供精确的各种房屋建设面积，为国家的宏观调控政策提供数据依据。
5结束语
房产测量设计到民生的大事，稍有不当，势必影响到房产测绘部门的声誉，甚至产生法律上的纠纷，因此，在指定房产测量规范时要应当从严把握，保证测量精度留有余地，测量方法正确可靠，不能在制定范围时留有漏洞。