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摘要：伴随着国家“房子是用来住的不是用来炒的”及“租售同权”的政策调控，以及我国租赁市场的巨大潜力，大量长租公寓企业纷纷亮相。但前有“租金贷”“高收低租”暴雷，现在又出现了“两头吃”“猫鼠游戏”。长租公寓缘何一波未平一波又起，很重要原因在其资金需求量大、利润率低、投资回收期长。这就更需要积极探寻成本控制的方法，从根本上找到突破点，实现真正意义上健康有序的发展。
关键词：长租公寓;分散式;成本控制
引言
2019年9月，住房和城乡建设部表示，我国下一步将总结推广住房租赁试点经验，落实各项支持政策，大力发展和培养住房租赁市场，增加租赁住房有效供应。克而瑞的报告指出2030年我国租赁人口数量将达到2.7亿。从长远看，长租公寓行业有着广阔的前景，但资金需求量大、利润率低、投资回收期长的特点使其在现阶段很难盈利，这就更需要企业控制好成本，在白热化竞争中立于不败之地。
长租公寓是指投资人通过从存量房市场收集房源或以直接开发的形式改造或新建，并通过提供多样化的公共空间配置和标准化物业服务吸引广大青年白領、毕业生等入住（租赁期限一般在几个月或一年以上）的租赁型公寓。
目前我国长租公寓分为集中式和分散式。顾名思义集中式长租公寓是由独立成栋的或整层的楼开发而成，而分散式长租公寓是通过收集分散的房屋经过重新装修开发而成，其中分散式是主要运营模式。根据迈点研究院的报告可知分散式占整个长租公寓房间数量的75%左右，再加上其与集中式长租公寓比较成本管理更加薄弱，因此本文选取分散式公寓为讨论对象。
一、行业现状
（一）收房阶段
收房流程是收房人员收集房源信息，然后和业主进行谈判，最终通过合同约定的方式拿到房源。一般合同期为三到五年，每年房租以固定金额或固定比例递增。除自身有大量房源外，企业收房成本主要包含业主租金、收房人员职工薪酬和中介费。由于给业主的租金高低受到地理位置、交通状况、周围配套设施、房屋自身情况的影响，收房人员谈判水平也参差不齐，再加上市场竞争，使得有些企业为拿房而拿房，导致付给业主的租金过高，占到整个成本的30%-40%，甚至50%-60%。对外抢占市场，企业往往会和中介合作，中介费应运而生;对内激励员工收房，职工薪酬水涨船高。有研究发现在长租公寓开拓期，员工工资成本甚至高过了装修成本。
（二）装修阶段
装修先是由公司确定产品风格，然后设计人员去现场量房、出具设计装修方案，最终由装修公司进行装修改造。前期收房质量有好有坏，整个装修过程杂项多，硬装、软装、家具、家电和其他设施容易增项，变成过度装修，而且市场上材料价格差距大，再加上工期不好掌控，装修费时费力又费资金。装修成本包括硬装成本、软装成本、家具家电成本（家具家电金额占比大，脱离软装单独成项）、其他公共设施成本。装修成本是除了房租成本外的第二大成本，大约占总成本的30%，企业也越来越重视这部分成本的管控。
（三）出房阶段
出房是由销售人员通过各种渠道获得客户信息，通过线上或线下看房，定下租赁合同，一般合同期一年。和收房阶段一样，没有中介背景的企业，会花费大量的营销费。激励销售出房的同时，职工薪酬不断增加。在出房阶段，线下每带一次客户看房就增加一次保洁，不加注意导致保洁费经常发生。看似小的花费，也在蚕食着企业的利润。
（四）运营阶段
分散式长租公寓房源散落在不同地段不同楼宇，给租客提供了丰富选择的同时，也增加了运维难度。服务半径增大，使得人力成本增加。前瞻产业研究院发现其人房比大约为1：50-1：100，而集中式为1：200。后期的运维好坏，是一个公寓软实力强弱的体现，其没有标准，容易出新也容易出错。比如保洁最长一周需要打扫一次，有的可能三天需要打扫一次;网费、智能锁费用、消防器材费用、财产保险这些也会不定期产生;分散式长租公寓房屋是从业主手里租来的，房屋质量差别大，维修费也时有发生。只靠人工填表格来安排运维事项效率低下又浪费人力。在推陈出新的同时，众多分散的房源管理时时刻刻考验着企业的运营能力。
（五）资金情况
企业在规模快速扩张的同时资金短缺，融资渠道又窄，企业搭上了“租金贷”，这种寅吃卯粮的做法使得资金链更加脆弱。一方面企业需要支付贷款平台大量的手续费，另一方面如果租客提前退租，企业面临把剩余租金集中返还的风险，而这些租金早已用在了跑马圈地上。现阶段长租公寓企业大部分处于亏损状态，企业所得税对其影响不大，但是6%的增值税是一般纳税人企业必须要缴纳的，使得本身不充裕的资金流更加捉襟见肘。
二、成本居高不下主要原因
1.成本管控滞后，收房成本高。2.装修改造标准化不足，装修成本高。3.信息推广渠道少，销售费用高。4.团队人员臃肿，人工成本高。5.运营方式粗放，运营成本高。6.融资渠道受限，财务成本高。
三、成本管控措施
（一）从源头降低成本，增强成本管控前置意识
某软件公司高管就曾提出成本管控一定要前置，前置到拿地之前、项目策划阶段，对项目将是亿元级影响。对于分散式长租公寓来说，房源就是其命脉，因此更要从收房阶段就要降低成本。在收房前，企业要对自身产品有一个准确定位，通过前期的市场调研、实地探访、对竞争企业的了解、结合不同房屋的区域、地理位置、交通便利情况、周围配套设施、房屋装饰工程造价预测（包括楼层、面积、格局、朝向、房屋卧室、公共空间、卫生间等）编制完成详细的项目成本预算。通过预算去指导企业判断哪些房屋该收，该以什么价格收。在与业主谈判前，对收房人员进行培训学习，通过掌握谈判技巧来降低房租，提高获取优势房源的效率;同时争取尽可能长的免租期，为后期装修改造和出房阶段的成本控制打下基础;对于房屋的维修费，也要尽量细化，明确哪些维修费该业主承担，哪些该企业承担。只有把成本管控意识前置了，才能为后面的管控提供更大的空间。 （二）实行标准化的装修，引入标准成本控制理念
分散式长租公寓的房屋千差万别，现阶段要完全达到使用标准成本很难，但是可以借鉴正常标准成本的控制理念，从用量标准和价格标准两部分来控制装修成本。在前期大量调研的基础上，听取有设计和装修经验人员的意见，制定出有准确定位和装修风格的房屋产品，把控好硬装、软装和其他公共设施用量标准，避免过度装修和超期装修。在对软硬装改造时，尽可能发挥软装强化装修风格、较环保、便于安装和清理的优势，减少硬装改造带来的空气污染。通过和装修公司谈判批量标准化快速装修，也可从成本差异中的节约差中拿出一部分资金激励装修公司，多方面促进高质高效，减少装修时间，为出房阶段控制空租期作出贡献。在标准价格方面，充分发挥长租公寓企业规模化批量采购优势，在保障质量的基础上，以批量采购的低价格购入材料。还可以通过强强联合，达到与供应方优势互补，促进长期合作，满足低价高质的诉求。需要引起注意的是，控制裝修成本的同时，不能忽视消防安全和材料环保，减少大型着火事件和甲醛房事件的发生。
（三）通过提升企业品牌形象，赢得业主和租客的青睐，减少支付大量的销售费用
有些长租公寓甲醛房、假房源、欠租等负面消息的出现，给租客和业主心中留下了不好的印象。仅通过增加销售费用带动租售，不如回到产品价值和品牌本身上，为租客提供舒适安全性价比高的房屋，对业主遵守契约精神，按时交租，及时修缮房屋。完善购销渠道，既可以选择中介及广告商，又可以通过互联网、APP，线上线下推广相结合。
（四）分散式公寓房屋是分散的，在控制人力成本和提升服务上需要找到一个合适的平衡点
通过精简人员配置，培养一专多能人员，前期收房人员到后期成为出房人员，再到运维阶段可以成为客服人员;运用信息化降低对人工的依赖程度，提高工作效率和规范化，提升顾客体验。在新冠肺炎疫情期间，一些企业通过线上VR、视频等零接触方式看房，既安全有效又降低了人工成本。
（五）从粗放式向精细化运营管理转变
微领地研究院发布的白皮书发现选择长租公寓的一般都是25岁左右的白领或刚毕业的大学生。私密性好、配套全、安全系数高、个性化服务、社交成本低的长租公寓是他们的最爱。那么针对这一群体除了开发地理位置优越、交通便利、配套设施舒适便利的产品，还可以通过配备智能锁展开安全巡检、配备灭火器、艺术化张贴注意事项、定期保洁、配备无线网、无忧维修、“365 24”服务、线上文化沙龙等满足需求。针对新冠肺炎疫情期间的特殊情况，通过线上推送防护措施及线下发送口罩和酒精洗手液等防疫物资，切实保障租客居住安全，不仅是精细化管理的具体运用，更是一种人文关怀的体现，还为地区新冠肺炎疫情防控工作贡献了企业的力量。企业更应赶上国家加快新型基础设施建设的浪潮，通过大数据、人工智能等技术手段整合出一套涵盖长租公寓各个阶段，融入业主、企业、租客三方的完善的运营管理系统，实现精细化管理，提升自身能力。
（六）降低财务成本，需要政府加大扶持力度
一可以通过增加租房补贴。二可以通过进一步降低长租公寓的税费。新冠肺炎疫情的出现，令长租公寓行业遭受重创，今年2月税务总局下发了公告，指出对纳税人生活服务取得的收入，免征增值税。该政策的出台无疑给了长租公寓行业一剂强心针。以此为契机，新冠肺炎疫情过后待时机成熟，可以在部分城市试实行低于6%的增值税，如果结果可行可在全国推广。低增值税率一方面鼓励了行业发展，为其减缓了资金压力;另一方面待企业盈利后还可以缴纳企业所得税的方式切实履行纳税义务。三可以降低金融机构贷款利率。四寻求融资新渠道，借鉴权益型融资房地产信托基金（REITs）及其衍生金融产品（CMBS），积极探索出适合我国国情和行业现状的新融资工具，降低“租金贷”的比例，使其回归到理性的30%以内，促使财务成本降低落到实处。
结语
我国长租公寓行业在前期经过资金和监管的一系列洗礼后，幸存的企业内部通过精耕细作控制成本，拓宽盈利模式，外部有政策扶持，积极探索融资新渠道，相信其规模效益和品牌效应会逐渐凸显出来，真正走向健康持续的发展道路。
参考文献
[1]王建红.长租公寓行业发展现状、问题及对策研究[J].住宅与房地产，2016（33）：237–240.
[2]李擎宇.不同运营模式下长租公寓盈利思考[J].科技经济导刊，2019（07）：192.
[3]张琼，李超雄.长租公寓发展现状与对策研究[J].区域治理，2018（41）：136.
[4]梁丽华，任旭.基于LCA的长租公寓项目成本管控研究[J].工程管理学报，2018（05）：126–129.
[5]谢晟.美国长租公寓融资模式及对我国的启示[J].中国房地产，2018（14）：56.
[6]梁倩.住建部：大力培育住房租赁市场[N].经济参考报，2019–09–27.
关键词：长租公寓;分散式;成本控制
引言
2019年9月，住房和城乡建设部表示，我国下一步将总结推广住房租赁试点经验，落实各项支持政策，大力发展和培养住房租赁市场，增加租赁住房有效供应。克而瑞的报告指出2030年我国租赁人口数量将达到2.7亿。从长远看，长租公寓行业有着广阔的前景，但资金需求量大、利润率低、投资回收期长的特点使其在现阶段很难盈利，这就更需要企业控制好成本，在白热化竞争中立于不败之地。
长租公寓是指投资人通过从存量房市场收集房源或以直接开发的形式改造或新建，并通过提供多样化的公共空间配置和标准化物业服务吸引广大青年白領、毕业生等入住（租赁期限一般在几个月或一年以上）的租赁型公寓。
目前我国长租公寓分为集中式和分散式。顾名思义集中式长租公寓是由独立成栋的或整层的楼开发而成，而分散式长租公寓是通过收集分散的房屋经过重新装修开发而成，其中分散式是主要运营模式。根据迈点研究院的报告可知分散式占整个长租公寓房间数量的75%左右，再加上其与集中式长租公寓比较成本管理更加薄弱，因此本文选取分散式公寓为讨论对象。
一、行业现状
（一）收房阶段
收房流程是收房人员收集房源信息，然后和业主进行谈判，最终通过合同约定的方式拿到房源。一般合同期为三到五年，每年房租以固定金额或固定比例递增。除自身有大量房源外，企业收房成本主要包含业主租金、收房人员职工薪酬和中介费。由于给业主的租金高低受到地理位置、交通状况、周围配套设施、房屋自身情况的影响，收房人员谈判水平也参差不齐，再加上市场竞争，使得有些企业为拿房而拿房，导致付给业主的租金过高，占到整个成本的30%-40%，甚至50%-60%。对外抢占市场，企业往往会和中介合作，中介费应运而生;对内激励员工收房，职工薪酬水涨船高。有研究发现在长租公寓开拓期，员工工资成本甚至高过了装修成本。
（二）装修阶段
装修先是由公司确定产品风格，然后设计人员去现场量房、出具设计装修方案，最终由装修公司进行装修改造。前期收房质量有好有坏，整个装修过程杂项多，硬装、软装、家具、家电和其他设施容易增项，变成过度装修，而且市场上材料价格差距大，再加上工期不好掌控，装修费时费力又费资金。装修成本包括硬装成本、软装成本、家具家电成本（家具家电金额占比大，脱离软装单独成项）、其他公共设施成本。装修成本是除了房租成本外的第二大成本，大约占总成本的30%，企业也越来越重视这部分成本的管控。
（三）出房阶段
出房是由销售人员通过各种渠道获得客户信息，通过线上或线下看房，定下租赁合同，一般合同期一年。和收房阶段一样，没有中介背景的企业，会花费大量的营销费。激励销售出房的同时，职工薪酬不断增加。在出房阶段，线下每带一次客户看房就增加一次保洁，不加注意导致保洁费经常发生。看似小的花费，也在蚕食着企业的利润。
（四）运营阶段
分散式长租公寓房源散落在不同地段不同楼宇，给租客提供了丰富选择的同时，也增加了运维难度。服务半径增大，使得人力成本增加。前瞻产业研究院发现其人房比大约为1：50-1：100，而集中式为1：200。后期的运维好坏，是一个公寓软实力强弱的体现，其没有标准，容易出新也容易出错。比如保洁最长一周需要打扫一次，有的可能三天需要打扫一次;网费、智能锁费用、消防器材费用、财产保险这些也会不定期产生;分散式长租公寓房屋是从业主手里租来的，房屋质量差别大，维修费也时有发生。只靠人工填表格来安排运维事项效率低下又浪费人力。在推陈出新的同时，众多分散的房源管理时时刻刻考验着企业的运营能力。
（五）资金情况
企业在规模快速扩张的同时资金短缺，融资渠道又窄，企业搭上了“租金贷”，这种寅吃卯粮的做法使得资金链更加脆弱。一方面企业需要支付贷款平台大量的手续费，另一方面如果租客提前退租，企业面临把剩余租金集中返还的风险，而这些租金早已用在了跑马圈地上。现阶段长租公寓企业大部分处于亏损状态，企业所得税对其影响不大，但是6%的增值税是一般纳税人企业必须要缴纳的，使得本身不充裕的资金流更加捉襟见肘。
二、成本居高不下主要原因
1.成本管控滞后，收房成本高。2.装修改造标准化不足，装修成本高。3.信息推广渠道少，销售费用高。4.团队人员臃肿，人工成本高。5.运营方式粗放，运营成本高。6.融资渠道受限，财务成本高。
三、成本管控措施
（一）从源头降低成本，增强成本管控前置意识
某软件公司高管就曾提出成本管控一定要前置，前置到拿地之前、项目策划阶段，对项目将是亿元级影响。对于分散式长租公寓来说，房源就是其命脉，因此更要从收房阶段就要降低成本。在收房前，企业要对自身产品有一个准确定位，通过前期的市场调研、实地探访、对竞争企业的了解、结合不同房屋的区域、地理位置、交通便利情况、周围配套设施、房屋装饰工程造价预测（包括楼层、面积、格局、朝向、房屋卧室、公共空间、卫生间等）编制完成详细的项目成本预算。通过预算去指导企业判断哪些房屋该收，该以什么价格收。在与业主谈判前，对收房人员进行培训学习，通过掌握谈判技巧来降低房租，提高获取优势房源的效率;同时争取尽可能长的免租期，为后期装修改造和出房阶段的成本控制打下基础;对于房屋的维修费，也要尽量细化，明确哪些维修费该业主承担，哪些该企业承担。只有把成本管控意识前置了，才能为后面的管控提供更大的空间。 （二）实行标准化的装修，引入标准成本控制理念
分散式长租公寓的房屋千差万别，现阶段要完全达到使用标准成本很难，但是可以借鉴正常标准成本的控制理念，从用量标准和价格标准两部分来控制装修成本。在前期大量调研的基础上，听取有设计和装修经验人员的意见，制定出有准确定位和装修风格的房屋产品，把控好硬装、软装和其他公共设施用量标准，避免过度装修和超期装修。在对软硬装改造时，尽可能发挥软装强化装修风格、较环保、便于安装和清理的优势，减少硬装改造带来的空气污染。通过和装修公司谈判批量标准化快速装修，也可从成本差异中的节约差中拿出一部分资金激励装修公司，多方面促进高质高效，减少装修时间，为出房阶段控制空租期作出贡献。在标准价格方面，充分发挥长租公寓企业规模化批量采购优势，在保障质量的基础上，以批量采购的低价格购入材料。还可以通过强强联合，达到与供应方优势互补，促进长期合作，满足低价高质的诉求。需要引起注意的是，控制裝修成本的同时，不能忽视消防安全和材料环保，减少大型着火事件和甲醛房事件的发生。
（三）通过提升企业品牌形象，赢得业主和租客的青睐，减少支付大量的销售费用
有些长租公寓甲醛房、假房源、欠租等负面消息的出现，给租客和业主心中留下了不好的印象。仅通过增加销售费用带动租售，不如回到产品价值和品牌本身上，为租客提供舒适安全性价比高的房屋，对业主遵守契约精神，按时交租，及时修缮房屋。完善购销渠道，既可以选择中介及广告商，又可以通过互联网、APP，线上线下推广相结合。
（四）分散式公寓房屋是分散的，在控制人力成本和提升服务上需要找到一个合适的平衡点
通过精简人员配置，培养一专多能人员，前期收房人员到后期成为出房人员，再到运维阶段可以成为客服人员;运用信息化降低对人工的依赖程度，提高工作效率和规范化，提升顾客体验。在新冠肺炎疫情期间，一些企业通过线上VR、视频等零接触方式看房，既安全有效又降低了人工成本。
（五）从粗放式向精细化运营管理转变
微领地研究院发布的白皮书发现选择长租公寓的一般都是25岁左右的白领或刚毕业的大学生。私密性好、配套全、安全系数高、个性化服务、社交成本低的长租公寓是他们的最爱。那么针对这一群体除了开发地理位置优越、交通便利、配套设施舒适便利的产品，还可以通过配备智能锁展开安全巡检、配备灭火器、艺术化张贴注意事项、定期保洁、配备无线网、无忧维修、“365 24”服务、线上文化沙龙等满足需求。针对新冠肺炎疫情期间的特殊情况，通过线上推送防护措施及线下发送口罩和酒精洗手液等防疫物资，切实保障租客居住安全，不仅是精细化管理的具体运用，更是一种人文关怀的体现，还为地区新冠肺炎疫情防控工作贡献了企业的力量。企业更应赶上国家加快新型基础设施建设的浪潮，通过大数据、人工智能等技术手段整合出一套涵盖长租公寓各个阶段，融入业主、企业、租客三方的完善的运营管理系统，实现精细化管理，提升自身能力。
（六）降低财务成本，需要政府加大扶持力度
一可以通过增加租房补贴。二可以通过进一步降低长租公寓的税费。新冠肺炎疫情的出现，令长租公寓行业遭受重创，今年2月税务总局下发了公告，指出对纳税人生活服务取得的收入，免征增值税。该政策的出台无疑给了长租公寓行业一剂强心针。以此为契机，新冠肺炎疫情过后待时机成熟，可以在部分城市试实行低于6%的增值税，如果结果可行可在全国推广。低增值税率一方面鼓励了行业发展，为其减缓了资金压力;另一方面待企业盈利后还可以缴纳企业所得税的方式切实履行纳税义务。三可以降低金融机构贷款利率。四寻求融资新渠道，借鉴权益型融资房地产信托基金（REITs）及其衍生金融产品（CMBS），积极探索出适合我国国情和行业现状的新融资工具，降低“租金贷”的比例，使其回归到理性的30%以内，促使财务成本降低落到实处。
结语
我国长租公寓行业在前期经过资金和监管的一系列洗礼后，幸存的企业内部通过精耕细作控制成本，拓宽盈利模式，外部有政策扶持，积极探索融资新渠道，相信其规模效益和品牌效应会逐渐凸显出来，真正走向健康持续的发展道路。
参考文献
[1]王建红.长租公寓行业发展现状、问题及对策研究[J].住宅与房地产，2016（33）：237–240.
[2]李擎宇.不同运营模式下长租公寓盈利思考[J].科技经济导刊，2019（07）：192.
[3]张琼，李超雄.长租公寓发展现状与对策研究[J].区域治理，2018（41）：136.
[4]梁丽华，任旭.基于LCA的长租公寓项目成本管控研究[J].工程管理学报，2018（05）：126–129.
[5]谢晟.美国长租公寓融资模式及对我国的启示[J].中国房地产，2018（14）：56.
[6]梁倩.住建部：大力培育住房租赁市场[N].经济参考报，2019–09–27.