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[摘 要]自从《物权法》在2007年发布，其中规定指出，要建立不动产统一登记制度，历经七年时间，我国终于在2014年建立了不动产统一登记的制度。我国不动产统一登记制度是符合国际通常做法的，且在我国产权管理体制方面有重大改革意义，已经成为人民群众备受关注的热点。本文主要从不动产分散登记现状分析和弊端为出发点，然后对推进不动产统一登记的具体构建路径进行分析，最后提出以土地所有权为基础，建立各类不动产登记可以共享的信息平台。
[关键词]物权法；不动产登记；统一登记；
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）11-0334-01
《物权法》是一部基本民事法律，对我国不动产统一登记制度进行了明确的规定，能够反映出人民群众的呼声，对我国人民来说，《物权法》的颁布具有重要意义。《物权法》是2007年10月1日开始正式实施的，距今已有七年多了，但不动产分散登记等状况仍然存在，急需相关人员进行解决处理。
一、不动产分散登记现状分析和弊端
（一）不动产分散登记的现状分析
目前，我国不同的各类不动产权利由不同的登记机关实行登记。比如，农村土地承包权是由农业部登记；建设用地使用权以及集体土地所有权等是由国土部门进行登记；房屋权由房管部门登记；林地和林木使用权和所有权向林业部门登记等。部门的分散登记，在登记薄、登记类型、等级证书等很多方面存在着不同。我国实行不动产分散登记与我国相关管理体制是相配套的。我国改革开放以后，建立了土地、房屋、森林等不动产在内的不动产管理体制，由于缺少全局性的、统一的规划，针对不动产类别设立了不同的主管部门，赋予相应的管理职权。例如，1985年，《草原法》的颁布，将草原使用权以及所有权的登记职权由农牧业部门管理；1984年，《森林法》的颁布，将林地使用权以及所用权登记职权由林业部门管理。
（二）不动产分散登记弊端
我国现阶段不动产登记机关以及职权分散设置会使不动产登记时常出现错误，并且登记效率低下，浪费登记机关行政资源。
1.登记时常出现错误
对于不同的不动产类型以及不同的不动产权利由不同部门的不同标准实行登记，会发生很多冲突，会有很多不一致的地方，影响不动产登记的正常运行。
2.不动产开发与监管很难实现
不动产开发与监管在不动产登记中是非常重要的一个环节，但由于不动产分散登记体系，我国对不动产开发与监管失去重要途径。
3.不能有效保护当事人不动产权益
不动产分散登记是不同的机关进行登记，这样会使登记信息各不相同，因此，导致权力公示受到影响，对交易安全有一定的影响，对社会和谐稳定也具有负面作用。
4.增加财政支出
由于实行不动产分散登记制度，会使设置登记机关重叠，增加了财政的支出，导致降低行政效率。在以上问题中，时常出现登记错误问题是分散登记存在的主要弊端，需要迫切解决。
二、推进不动产统一登记的具体构建路径
我国制定不动产统一登记法，它是构建不动产统一登记制度的基础，对不动产统一登记进行立法，能够对不动产登记范围、程序、信息等要素进行明确，从而避免不同种类的不动产登记产生冲突。具体推进不动产统一登记构建路径如下：
（一）不动产登记程序进行统一
对于各类的不动产以及权力的登记程序、标准要做好相互统一。土地使用权、所有权等，是属于不动产之列的，因此，在操作中，要理清相应的传承关系，在分散登记的状态下，要统筹登记的程序、标准等之间的统一与衔接。
（二）土地所有权登记机构进行统一
要从源头上进行监控我国土地的开发与利用，还要记录后续的不动产登记信息，积极推行土地所有权登记，达到全覆盖的目标。国土资源部门一直负责城乡土地管理职责，积累大量土地所有权的相关成果，因此，由国土部门承担土地所有权统一登记是最合适的。而各类土地的使用权以及土地附着物等物权，维持登记机关职能不变的条件下，根据我国实际情况，对各类不动产登记范围以及登记机构进行明确，以保证不同的登记机构的登记范围不会出现遗漏和重叠现象。
三、以土地所有权为基础，建立各类不動产登记可以共享的信息平台
（一）以土地所有权登记为基础，建立不动产登记信息系统，作为统一平台
为实现不动产登记信息连贯性和完整性，不动产登记可以再不动产登记信息系统上完成，而后续的不动产登记要以前期的不动产登记记录为基础。该信息系统可以在全国不动产间实现互通联网。
（二）对宗地代码编制进行规则统一，完成对其信息的统一管理
宗地代码是根据一定的规则进行宗地唯一标识码，在各类的宗地档案管理和登记信息中属于关键字段，并通过宗地代码能够有效实现各地宗地信息的空间定位以及属性查询。按照统一宗地代码规则，才能够实现不动产登记信息的统一管理。
（三）以土地所有权为基础，对国家地籍总图进行编制
在国家地籍总图中，主要包括基础的地理信息、各地方的土地利用情况信息以及土地权属等信息，土地权属信息包括界址信息以及土地所有权宗地等信息。对国家地籍总图进行编制和统一应用，能够实现获得各类不动产调查数学基础、地类认定标准的统一。
（四）建立不动产登记信息共享制度
各类不动产信息的共享，能够保证不动产登记信息的统一性和准确性，因此，要建立不动产统一登记的共享制度，并在制度中明确管理和共享实施方法，实现不动产统一登记的目的。
结语
综上所述，不动产统一登记具有很多的用途，在客观上，能够促进社会的公平公正的发展，对抑制房价、反腐以及开征房产税等能够提供基础数据，但不动产登记本身不具有这些功能。房产税、反腐以及抑制房价等取决于顶层设计和制度的改革，而不动产统一登记不是问题的解决办法，仅是有效的辅助手段。
参考文献
[1] 程啸.不动产登记机构的统一问题——佳木斯市设立不动产登记管理局引发的思考[J].中国房地产，2012（5）.
[2] 朱广新.不动产登记制度探究——不动产登记簿为中心[J].河南省政法管理干部学院学报，2010，（4）：91-98.
[3] 历团结.统一设置不动产登记机构的可行性分析[J].法制与社会，2011，（6）：161-162.
[关键词]物权法；不动产登记；统一登记；
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）11-0334-01
《物权法》是一部基本民事法律，对我国不动产统一登记制度进行了明确的规定，能够反映出人民群众的呼声，对我国人民来说，《物权法》的颁布具有重要意义。《物权法》是2007年10月1日开始正式实施的，距今已有七年多了，但不动产分散登记等状况仍然存在，急需相关人员进行解决处理。
一、不动产分散登记现状分析和弊端
（一）不动产分散登记的现状分析
目前，我国不同的各类不动产权利由不同的登记机关实行登记。比如，农村土地承包权是由农业部登记；建设用地使用权以及集体土地所有权等是由国土部门进行登记；房屋权由房管部门登记；林地和林木使用权和所有权向林业部门登记等。部门的分散登记，在登记薄、登记类型、等级证书等很多方面存在着不同。我国实行不动产分散登记与我国相关管理体制是相配套的。我国改革开放以后，建立了土地、房屋、森林等不动产在内的不动产管理体制，由于缺少全局性的、统一的规划，针对不动产类别设立了不同的主管部门，赋予相应的管理职权。例如，1985年，《草原法》的颁布，将草原使用权以及所有权的登记职权由农牧业部门管理；1984年，《森林法》的颁布，将林地使用权以及所用权登记职权由林业部门管理。
（二）不动产分散登记弊端
我国现阶段不动产登记机关以及职权分散设置会使不动产登记时常出现错误，并且登记效率低下，浪费登记机关行政资源。
1.登记时常出现错误
对于不同的不动产类型以及不同的不动产权利由不同部门的不同标准实行登记，会发生很多冲突，会有很多不一致的地方，影响不动产登记的正常运行。
2.不动产开发与监管很难实现
不动产开发与监管在不动产登记中是非常重要的一个环节，但由于不动产分散登记体系，我国对不动产开发与监管失去重要途径。
3.不能有效保护当事人不动产权益
不动产分散登记是不同的机关进行登记，这样会使登记信息各不相同，因此，导致权力公示受到影响，对交易安全有一定的影响，对社会和谐稳定也具有负面作用。
4.增加财政支出
由于实行不动产分散登记制度，会使设置登记机关重叠，增加了财政的支出，导致降低行政效率。在以上问题中，时常出现登记错误问题是分散登记存在的主要弊端，需要迫切解决。
二、推进不动产统一登记的具体构建路径
我国制定不动产统一登记法，它是构建不动产统一登记制度的基础，对不动产统一登记进行立法，能够对不动产登记范围、程序、信息等要素进行明确，从而避免不同种类的不动产登记产生冲突。具体推进不动产统一登记构建路径如下：
（一）不动产登记程序进行统一
对于各类的不动产以及权力的登记程序、标准要做好相互统一。土地使用权、所有权等，是属于不动产之列的，因此，在操作中，要理清相应的传承关系，在分散登记的状态下，要统筹登记的程序、标准等之间的统一与衔接。
（二）土地所有权登记机构进行统一
要从源头上进行监控我国土地的开发与利用，还要记录后续的不动产登记信息，积极推行土地所有权登记，达到全覆盖的目标。国土资源部门一直负责城乡土地管理职责，积累大量土地所有权的相关成果，因此，由国土部门承担土地所有权统一登记是最合适的。而各类土地的使用权以及土地附着物等物权，维持登记机关职能不变的条件下，根据我国实际情况，对各类不动产登记范围以及登记机构进行明确，以保证不同的登记机构的登记范围不会出现遗漏和重叠现象。
三、以土地所有权为基础，建立各类不動产登记可以共享的信息平台
（一）以土地所有权登记为基础，建立不动产登记信息系统，作为统一平台
为实现不动产登记信息连贯性和完整性，不动产登记可以再不动产登记信息系统上完成，而后续的不动产登记要以前期的不动产登记记录为基础。该信息系统可以在全国不动产间实现互通联网。
（二）对宗地代码编制进行规则统一，完成对其信息的统一管理
宗地代码是根据一定的规则进行宗地唯一标识码，在各类的宗地档案管理和登记信息中属于关键字段，并通过宗地代码能够有效实现各地宗地信息的空间定位以及属性查询。按照统一宗地代码规则，才能够实现不动产登记信息的统一管理。
（三）以土地所有权为基础，对国家地籍总图进行编制
在国家地籍总图中，主要包括基础的地理信息、各地方的土地利用情况信息以及土地权属等信息，土地权属信息包括界址信息以及土地所有权宗地等信息。对国家地籍总图进行编制和统一应用，能够实现获得各类不动产调查数学基础、地类认定标准的统一。
（四）建立不动产登记信息共享制度
各类不动产信息的共享，能够保证不动产登记信息的统一性和准确性，因此，要建立不动产统一登记的共享制度，并在制度中明确管理和共享实施方法，实现不动产统一登记的目的。
结语
综上所述，不动产统一登记具有很多的用途，在客观上，能够促进社会的公平公正的发展，对抑制房价、反腐以及开征房产税等能够提供基础数据，但不动产登记本身不具有这些功能。房产税、反腐以及抑制房价等取决于顶层设计和制度的改革，而不动产统一登记不是问题的解决办法，仅是有效的辅助手段。
参考文献
[1] 程啸.不动产登记机构的统一问题——佳木斯市设立不动产登记管理局引发的思考[J].中国房地产，2012（5）.
[2] 朱广新.不动产登记制度探究——不动产登记簿为中心[J].河南省政法管理干部学院学报，2010，（4）：91-98.
[3] 历团结.统一设置不动产登记机构的可行性分析[J].法制与社会，2011，（6）：161-162.