论文部分内容阅读
从4月上旬开始,地产指数的狂跌最大幅度达到30%,之后走势改为横盘。而整个A股市场紧随其后,上证指数转头直跌,创出一年来的新低。一直被认为低估的蓝筹股连续下挫,中小盘股尽管屡创新高,最终还是步蓝筹之后尘,在骤跌中挤压泡沫。跌如潮水,甚至没有缓冲余地。严厉的房市新政似乎并未结束,那么,股市还会再跌下去吗?风险是否已经释放?今后该如何投资房地产股?
谨慎对待充分调整后的市场机遇
短期内,房地产板块的估值已经回落到2008年9月份的水平,“大跌之后有反弹”几乎成为共识。但从中期看,市场对房地产板块仍抱着非常谨慎的态度。
近期本刊记者采访多家机构,公募基金和阳光私募均认为,房地产板块的政策风险已经得到比较充分的释放,后市会有结构性投资机会。而从券商发布的研究报告看,也表示出相同的观点。
易方达基金北京分公司总经理刘超安接受记者采访时表示,“政策对股市造成了极大的打压。不过,跳水之后的房地产板块有超跌反弹可能,存在交易性机会。”私募明星经理童第轶也持有相同的观点,他说:“房地产板块对政策反应得已经比较充分,会反弹,会有一些结构性机会。”
中金公司在研究报告中指出,股价大幅度调整已经反应了较为悲观的房价下跌预期,随着价跌量升,地产股将迎来较好的投资机会。该机构称,短期内行业政策风险已基本释放。当前房价调控已成政治目标,房价不跌,政策不会罢休。而此次政策最严厉之处在于信贷的紧缩和各种税费的严格征收,打压股价的效果非常明显,严格执行甚至可能出现矫枉过正。
另外,招商证券、兴业证券、东兴证券等纷纷给予房地产业推荐或看好的投资评级。不过,机构在乐观的同时也表示出谨慎。国信证券认为,地产股中短期投资机会难现,未来3-6个月仍有较大压力,建议低配。中投证券预测,今年4月份主要城市成交价升量增的情况将成为近几年阶段性高点,市场将迅速出现“量跌”随后“价跌”的调整格局。
民族证券对房地产行业仅给出“中性”评级,认为未来房地产板块的盈利增速将趋稳回落,上市房企资金压力加大;宏观面上,通货膨胀压力渐增,使加息的可能性日益增大,对房地产市场将形成中期影响。
“房地产的调控政策还将继续,何时会出还要看房价、地价等市场各方面反应情况而定,是一个相机抉择的过程。”国海富兰克林基金的研究总监徐荔蓉这样回应记者,他从连续下跌的市场中看到了机会,但在投资策略上仍然相对谨慎。
“经济要转型,但地产代表旧的经济增长模式,目前地产股尽管被低估,但还是要谨慎对待。”童第轶这样看待房地产板块,“不确定因素太多,一方面在经济恶化时国家会拿来刺激经济;另一方面,当经济复苏了,国家就会进行一定的调控。”
长期仍然看好
市场仍然看好房地产业的长期发展,这不仅是房地产及其带动的几十个行业在国民经济增长中的作用举足轻重,而且未来我国经济仍将保持较高增长,房地产价格增长是大趋势。
刘超安表示,从长期看房市新政对市场的刚性需求也造成压制,积存过久则有可能出现强劲爆发。而从整个国民经济看,房地产所占比重较大,如果一直打压下去,会对经济产生负面影响。他对未来的房地产业仍然充满信心。
中金公司预测,房地产市场已经进入中期调整,但2020年之前将处于上升阶段。接下来的两年,市场将呈现“V”型走势,今年下半年至明年上半年,行业将处于明显调整期,明年市场逐步回升。但这轮调整将是市场理性回归的过程,不会改变行业向上的大趋势。同时,受政策预期和信心效应影响,2011年市场复苏的过程可能不会非常迅速,而调整中会缓解“限制供地、高地价、高房价”的市场瓶颈,有利于行业长期发展。
通过对比世界主要国家房价和经济增长关系,中金公司发现,从长期来看,房地产周期和经济增长趋势一致,房价最主要是受宏观经济的影响且波动幅度大于经济波动幅度。参照国际经验,解决住房问题主要是靠市场,我国目前除增加持有环节税费之外,政府能做的已到极至。
据此推断,我国经济仍将处于快速增长期,那么房地产向上大趋势不会改变。数据显示,2004-2007年,全国主要城市人均GDP处于3000-8000美元时,住房价格上涨速度明显加快,交易量高峰出现在人均GDP5000-8000美元区间。2009年我国人均GDP3711美元,刚跨过3000美元关口。目前,一线城市人均GDP普遍超过8000美元,住房市场高速发展期已过,二线城市正处于加速阶段,三四线城市则蓄势待发。
总体而言,短期调控政策不会改变房地产长期周期趋势,对房地产板块仍可长期看好。
房地产股还能投资吗?
业内人士认为,对房地产板块个股要进行差异化分析,对一些优势企业可以给予重点关注。如休闲地产龙头广宇发展(000537.SZ),4月初公告拟通过定向增发吸纳大股东鲁能集团的7家公司股权。资产注入后广宇发展将成为全国性地产公司,拥有建筑面积近1300万平米及万亩一级开发土地,其中海南区域占到建筑面积的30%和开发业务权益增值额的43%。对此,中信建投证券曾重估其每股净资产为19.16 元,远高于现在10元左右的股价。
二、三、四线城市的房地产价格上升空间更大,资源为王的房地产行业让二线优质企业名至实归。信达地产(600657.SH)属于纯正央企,是信达系旗下唯一的地产运营平台,具有多项地产资源注入预期,当然该公司在全国性扩张中也面临着管理风险。名流置业(000667.SZ)在产业链整合中注重品牌塑造,武汉城市规划、城中村改造为奇提供巨大商机,正在实施的股权激励将进一步提升经营业绩。
在延伸产业链上,广钢股份(600894.SH)近日受到广泛关注,该公司88%的主营业务是圆钢螺纹钢,受益建材行业发展;宝钢集团与广东国资拟组建钢铁控股集团,这赋予了该公司资产置换预期,外延式发展路径图线。另外该公司实施环保迁建,有利于淘汰落后产能,还将空置出大量土地,具有房地产开发的想象空间。
住宅市场受打压,反过来加强了商业地产的受益预期。金融街(000402.SZ)成为行业调控的避风港,该公司实施回归京津区域战略,相关商务地产储备丰富,现金充裕,财务健康,2010年旗下项目建设将进入高峰。
国信证券尽管建议低配房地产板块,但仍然建议关注五大类品种,很有借鉴意义。包括跌幅大、估值低廉的小盘地产股中南建设(000961.SZ)、阳光城(000671.SZ),受益于大消费增长的物业出租股小商品城(600415.SH)、轻纺城(600790.SH),城投概念兼保障性住房受益股云南城投(600239.SH)、中天城投(000540.SZ)、西藏城投(600773.SH),受益城市价值提升的苏宁环球(000718.SZ)、招商地产(000024.SZ),具有资产注入、整体上市概念的中航地产(000043.SZ)、沙河股份(000014.SZ)等。
谨慎对待充分调整后的市场机遇
短期内,房地产板块的估值已经回落到2008年9月份的水平,“大跌之后有反弹”几乎成为共识。但从中期看,市场对房地产板块仍抱着非常谨慎的态度。
近期本刊记者采访多家机构,公募基金和阳光私募均认为,房地产板块的政策风险已经得到比较充分的释放,后市会有结构性投资机会。而从券商发布的研究报告看,也表示出相同的观点。
易方达基金北京分公司总经理刘超安接受记者采访时表示,“政策对股市造成了极大的打压。不过,跳水之后的房地产板块有超跌反弹可能,存在交易性机会。”私募明星经理童第轶也持有相同的观点,他说:“房地产板块对政策反应得已经比较充分,会反弹,会有一些结构性机会。”
中金公司在研究报告中指出,股价大幅度调整已经反应了较为悲观的房价下跌预期,随着价跌量升,地产股将迎来较好的投资机会。该机构称,短期内行业政策风险已基本释放。当前房价调控已成政治目标,房价不跌,政策不会罢休。而此次政策最严厉之处在于信贷的紧缩和各种税费的严格征收,打压股价的效果非常明显,严格执行甚至可能出现矫枉过正。
另外,招商证券、兴业证券、东兴证券等纷纷给予房地产业推荐或看好的投资评级。不过,机构在乐观的同时也表示出谨慎。国信证券认为,地产股中短期投资机会难现,未来3-6个月仍有较大压力,建议低配。中投证券预测,今年4月份主要城市成交价升量增的情况将成为近几年阶段性高点,市场将迅速出现“量跌”随后“价跌”的调整格局。
民族证券对房地产行业仅给出“中性”评级,认为未来房地产板块的盈利增速将趋稳回落,上市房企资金压力加大;宏观面上,通货膨胀压力渐增,使加息的可能性日益增大,对房地产市场将形成中期影响。
“房地产的调控政策还将继续,何时会出还要看房价、地价等市场各方面反应情况而定,是一个相机抉择的过程。”国海富兰克林基金的研究总监徐荔蓉这样回应记者,他从连续下跌的市场中看到了机会,但在投资策略上仍然相对谨慎。
“经济要转型,但地产代表旧的经济增长模式,目前地产股尽管被低估,但还是要谨慎对待。”童第轶这样看待房地产板块,“不确定因素太多,一方面在经济恶化时国家会拿来刺激经济;另一方面,当经济复苏了,国家就会进行一定的调控。”
长期仍然看好
市场仍然看好房地产业的长期发展,这不仅是房地产及其带动的几十个行业在国民经济增长中的作用举足轻重,而且未来我国经济仍将保持较高增长,房地产价格增长是大趋势。
刘超安表示,从长期看房市新政对市场的刚性需求也造成压制,积存过久则有可能出现强劲爆发。而从整个国民经济看,房地产所占比重较大,如果一直打压下去,会对经济产生负面影响。他对未来的房地产业仍然充满信心。
中金公司预测,房地产市场已经进入中期调整,但2020年之前将处于上升阶段。接下来的两年,市场将呈现“V”型走势,今年下半年至明年上半年,行业将处于明显调整期,明年市场逐步回升。但这轮调整将是市场理性回归的过程,不会改变行业向上的大趋势。同时,受政策预期和信心效应影响,2011年市场复苏的过程可能不会非常迅速,而调整中会缓解“限制供地、高地价、高房价”的市场瓶颈,有利于行业长期发展。
通过对比世界主要国家房价和经济增长关系,中金公司发现,从长期来看,房地产周期和经济增长趋势一致,房价最主要是受宏观经济的影响且波动幅度大于经济波动幅度。参照国际经验,解决住房问题主要是靠市场,我国目前除增加持有环节税费之外,政府能做的已到极至。
据此推断,我国经济仍将处于快速增长期,那么房地产向上大趋势不会改变。数据显示,2004-2007年,全国主要城市人均GDP处于3000-8000美元时,住房价格上涨速度明显加快,交易量高峰出现在人均GDP5000-8000美元区间。2009年我国人均GDP3711美元,刚跨过3000美元关口。目前,一线城市人均GDP普遍超过8000美元,住房市场高速发展期已过,二线城市正处于加速阶段,三四线城市则蓄势待发。
总体而言,短期调控政策不会改变房地产长期周期趋势,对房地产板块仍可长期看好。
房地产股还能投资吗?
业内人士认为,对房地产板块个股要进行差异化分析,对一些优势企业可以给予重点关注。如休闲地产龙头广宇发展(000537.SZ),4月初公告拟通过定向增发吸纳大股东鲁能集团的7家公司股权。资产注入后广宇发展将成为全国性地产公司,拥有建筑面积近1300万平米及万亩一级开发土地,其中海南区域占到建筑面积的30%和开发业务权益增值额的43%。对此,中信建投证券曾重估其每股净资产为19.16 元,远高于现在10元左右的股价。
二、三、四线城市的房地产价格上升空间更大,资源为王的房地产行业让二线优质企业名至实归。信达地产(600657.SH)属于纯正央企,是信达系旗下唯一的地产运营平台,具有多项地产资源注入预期,当然该公司在全国性扩张中也面临着管理风险。名流置业(000667.SZ)在产业链整合中注重品牌塑造,武汉城市规划、城中村改造为奇提供巨大商机,正在实施的股权激励将进一步提升经营业绩。
在延伸产业链上,广钢股份(600894.SH)近日受到广泛关注,该公司88%的主营业务是圆钢螺纹钢,受益建材行业发展;宝钢集团与广东国资拟组建钢铁控股集团,这赋予了该公司资产置换预期,外延式发展路径图线。另外该公司实施环保迁建,有利于淘汰落后产能,还将空置出大量土地,具有房地产开发的想象空间。
住宅市场受打压,反过来加强了商业地产的受益预期。金融街(000402.SZ)成为行业调控的避风港,该公司实施回归京津区域战略,相关商务地产储备丰富,现金充裕,财务健康,2010年旗下项目建设将进入高峰。
国信证券尽管建议低配房地产板块,但仍然建议关注五大类品种,很有借鉴意义。包括跌幅大、估值低廉的小盘地产股中南建设(000961.SZ)、阳光城(000671.SZ),受益于大消费增长的物业出租股小商品城(600415.SH)、轻纺城(600790.SH),城投概念兼保障性住房受益股云南城投(600239.SH)、中天城投(000540.SZ)、西藏城投(600773.SH),受益城市价值提升的苏宁环球(000718.SZ)、招商地产(000024.SZ),具有资产注入、整体上市概念的中航地产(000043.SZ)、沙河股份(000014.SZ)等。