论文部分内容阅读
《商务周刊》：世邦魏理仕是世界第一大地产服务企业，业务遍布48个国家，事实上世邦魏理仕是第一家进入中国开展业务的国际性物业顾问公司，而且早在1990年代初期，你们就已在上海为客户提供专业的房产咨询和代理等服务。你们怎么看上海目前房地产市场发展状况？
陈炜：这个问题主要从以下几个方面来看：
首先，看供应和需求的比较。上海表现明显的一个特征，是连续几年需求都在高位运转且达到平衡，这点非常难得，更难得的是连续两三年上海需求大过供应，空置率保持非常低的水平。从宏观上看供应和需求能否达到平衡，是判断一个市场能否达到健康的重要标准。从这个标准来看，上海2003年的特点仍然可以用高位运行达到平衡来概括，是健康的，这点非常重要。
其次，看价钱。现在大家一直都在讨论上海是否存在泡沫问题。每个人站的位置决定其不同的讲话态度。我们是持谨慎乐观的态度，即我们认为市场基本上是存在炒作事实的，但我们认为它可能还没达到影响市场的负面趋势。依据在于，根据政府公布的数据，期房转让的口径是16.6%，这个数据已经接近于20%这个国际惯例的炒作比例。
我们首先认为就实际操作层面而言还不止这个数据。除了政府已经公布出来的期房炒作的方式，做房地产的人都知道，还有两个更厉害，一个是炒楼花（定金炒作），另外一个是退房炒作的方式，这两种方式据我们的经验来看，其比例应该不低于政府公布的期房炒作方式的16.6%，而这两种方式政府是无法统计到的。三者相加可能就是一个挺高的数字了，一个成熟的市场应该允许有一定比例的短浅炒家，在目前上海这样一个多成份买家的市场中，投资客的比重高一点可以理解，但从现在开始应当引起注意，特别是短期炒家、游资热钱。
但炒作是否一定是坏东西，我们的回答是“NO”。年初政府也在暗示,上海市政府会控制整个楼市健康的运行，可能具体采取的措施也不会类似于其他的一些兄弟城市。这实际上就是暗指杭州等地关于期房转让加重契税，加增值税，我们叫它“重手”。上海政府目前出台这种措施的可能性不大，也正是看到目前炒作的影响没达到相应的危害程度。但是不排除2004年如果价格上涨过快，就会出现一些大的问题。事实上有市场就会有炒作行为，而炒作亦分短线和中长线两种，对于前者，政府、房产商都要控制；而后者，反而是市场健康运行的润滑剂，不是坏东西。
关于房价，我们有必要谈一下政府和我们自己的数据。根据中房指数，2002年上海只有15%的涨幅，这是完全正常的，而2003年一年涨幅差不多是25%。但我们公司统计到的数据，说明上涨的主力是7000元1～12000元/平方米的楼盘。举个案例，一个静安区的大型住宅项目，它的平均售价可以从2003年年初的人民币9000元/平方米到年底的人民币13000元/平方米甚至更多，这就是45%的涨幅，而它的涨幅在相同地区还有更高者。这样的案例很多，现在基本上很难发现内环线内8000元人民币以下的楼盘了，而市区内2000美元每平方米的项目却多很多。所以我们强调，整个上海市场价格增幅是有些快了。
我们从供需和价格两方面来看待上海市场：有喜有忧。喜的是供应和需求都在高位平衡，并且都高于去年；忧的是价格增长快了一些，问题不是出现在两头而是出现在中间，如果能够把中间的价格控制住就应该没有问题，而政府是能够看到这一点的。
上海政府也很聪明，不出台具体的政策。上海政府要不就不出台政策，要不就出台政策打你个措手不及。现在上海政府是通过一些调控，比如一些消息，通过这种方式让一些实力不够的炒家自己出场，这是很聪明的一种方法。
现在我们认为通过这种方式将洗去了20%的浮筹，这部分人实际没多少钱，靠一些定金或者其他方式购房然后很快就转让掉了。这些浮筹除掉以后，剩下的这部分炒家最起码有钱可以等到办理完小产证以后再慢慢转让。
政府的这些政策出台，在市场上已经有影响了，有些中介机构开始不接受期房转让，但是这个声音慢慢会降下来的，就跟炒股一样，要出货的人都出货了。如果房地产还是GDP的支柱，占到15%～25%的比重，政府一定会维持这个市场，不会轻易出台一些利空政策。
《商务周刊》：您认为应该如何保障和保护地产市场的健康？
陈炜：家长式的呵护，就是政策的导向和市场的清理整顿，这一点上海市新的班子上台以后思路是明确的。整顿土地市场，已经不批地了，又把以前批掉的但是有很多问题几年没有开发的地理一遍，该拆的拆，该收回的收回。开放外围市场，把城市土地市场往外拓展。整顿市场，清理发展商资质，对房地产业内、房地产咨询公司、中介公司进行整顿。这些思路全部是通过政府的政策导向和行政手段来实现。
最重要的是不要去破坏市场内部最本质的规律。现在上海房地产市场需求还是处于强劲的上升通道，但是需求是一个很奇怪的动物，如果这些需求看到可能会有变天的时候，他就全部跑了。要有适当的供应，既不能造成严重的供大于求，又不能供应全部缩减，二者都会给市场造成大的影响。政府惟一要做的事情就是保持市场的供需平衡。
政府可以控制的是土地的供应，发展商进入门槛的进入和退出。政府应该对预售这部分有些控制，使楼盘上市时间能够错开，这样效果会好一些。
《商务周刊》：您认为2004年上海房地产走势会如何？
陈炜：经历了SARS风波的2003年的上海市房地产市场，房价毕竟走出了漂亮的大牛行情，有理由相信，在这么一个渐趋成熟，题材众多，并由多成份，多来源买家群所组成的市场，在2004年依然是向好的。其大致的判断有几点：
2004年上海房地产市场仍然是高位平衡，至少在2007年之前，每年2000万平方米年平均供应不会变，只是从环内集中向环外，特别是外环或以外的区域发展。市区范围内供应减少，供应量稀释，价格会保持坚挺，至少控跌性会表现得最充分。需求如无特别理由，仍会保持坚挺。
《商务周刊》：最近有媒体报道江浙地产炒家撤离大上海，您怎么看待这个问题？
陈炜：部分江浙炒家出货，从各种渠道来看是有的。但从我们所掌握的情况来看，是少数，同时仍有购买的行为。我们认为这属于正常情况，在商言商，投资客是商人，追求投资回报，当投资有了预期回报，出货或适量出货当属正常。我们认为，有一部分最早进入市场的买家或利润期望值已经触线的江浙买家，赚钱出局理所当然，他们都是那么精明的人，完全不出货反而不正常。更何况2003年股市重拾升势，也是诱惑。但是要看到2003年存量房交投再创新高，说明有抛盘，也被消化了。所以这一点不用太过细究。
《商务周刊》：您怎么看待最近市场上流传的上海要进行期房限制转让的传言？
陈炜：无风不起浪，上海市委发言人焦杨在电视里发言，暗示上海市要有自己的调控手段，言下之意就是不会像杭州那样出“重手”，对于这些浮筹，可以凭借他们自己的能力解决问题，没有必要搞得所有人人心惶惶，否则会影响市场，我理解的是政府想通过这种方式来慢慢消化。但是如果要出台一些政策，我觉得时间应该是在2004年年中或以后，政府会再看市场演绎几个月，如果还是快涨，那时出手才是合适时机，而且一出手肯定不是“重手”，应该是先出台一个政策看看情况再适当调整。
陈炜：这个问题主要从以下几个方面来看：
首先，看供应和需求的比较。上海表现明显的一个特征，是连续几年需求都在高位运转且达到平衡，这点非常难得，更难得的是连续两三年上海需求大过供应，空置率保持非常低的水平。从宏观上看供应和需求能否达到平衡，是判断一个市场能否达到健康的重要标准。从这个标准来看，上海2003年的特点仍然可以用高位运行达到平衡来概括，是健康的，这点非常重要。
其次，看价钱。现在大家一直都在讨论上海是否存在泡沫问题。每个人站的位置决定其不同的讲话态度。我们是持谨慎乐观的态度，即我们认为市场基本上是存在炒作事实的，但我们认为它可能还没达到影响市场的负面趋势。依据在于，根据政府公布的数据，期房转让的口径是16.6%，这个数据已经接近于20%这个国际惯例的炒作比例。
我们首先认为就实际操作层面而言还不止这个数据。除了政府已经公布出来的期房炒作的方式，做房地产的人都知道，还有两个更厉害，一个是炒楼花（定金炒作），另外一个是退房炒作的方式，这两种方式据我们的经验来看，其比例应该不低于政府公布的期房炒作方式的16.6%，而这两种方式政府是无法统计到的。三者相加可能就是一个挺高的数字了，一个成熟的市场应该允许有一定比例的短浅炒家，在目前上海这样一个多成份买家的市场中，投资客的比重高一点可以理解，但从现在开始应当引起注意，特别是短期炒家、游资热钱。
但炒作是否一定是坏东西，我们的回答是“NO”。年初政府也在暗示,上海市政府会控制整个楼市健康的运行，可能具体采取的措施也不会类似于其他的一些兄弟城市。这实际上就是暗指杭州等地关于期房转让加重契税，加增值税，我们叫它“重手”。上海政府目前出台这种措施的可能性不大，也正是看到目前炒作的影响没达到相应的危害程度。但是不排除2004年如果价格上涨过快，就会出现一些大的问题。事实上有市场就会有炒作行为，而炒作亦分短线和中长线两种，对于前者，政府、房产商都要控制；而后者，反而是市场健康运行的润滑剂，不是坏东西。
关于房价，我们有必要谈一下政府和我们自己的数据。根据中房指数，2002年上海只有15%的涨幅，这是完全正常的，而2003年一年涨幅差不多是25%。但我们公司统计到的数据，说明上涨的主力是7000元1～12000元/平方米的楼盘。举个案例，一个静安区的大型住宅项目，它的平均售价可以从2003年年初的人民币9000元/平方米到年底的人民币13000元/平方米甚至更多，这就是45%的涨幅，而它的涨幅在相同地区还有更高者。这样的案例很多，现在基本上很难发现内环线内8000元人民币以下的楼盘了，而市区内2000美元每平方米的项目却多很多。所以我们强调，整个上海市场价格增幅是有些快了。
我们从供需和价格两方面来看待上海市场：有喜有忧。喜的是供应和需求都在高位平衡，并且都高于去年；忧的是价格增长快了一些，问题不是出现在两头而是出现在中间，如果能够把中间的价格控制住就应该没有问题，而政府是能够看到这一点的。
上海政府也很聪明，不出台具体的政策。上海政府要不就不出台政策，要不就出台政策打你个措手不及。现在上海政府是通过一些调控，比如一些消息，通过这种方式让一些实力不够的炒家自己出场，这是很聪明的一种方法。
现在我们认为通过这种方式将洗去了20%的浮筹，这部分人实际没多少钱，靠一些定金或者其他方式购房然后很快就转让掉了。这些浮筹除掉以后，剩下的这部分炒家最起码有钱可以等到办理完小产证以后再慢慢转让。
政府的这些政策出台，在市场上已经有影响了，有些中介机构开始不接受期房转让，但是这个声音慢慢会降下来的，就跟炒股一样，要出货的人都出货了。如果房地产还是GDP的支柱，占到15%～25%的比重，政府一定会维持这个市场，不会轻易出台一些利空政策。
《商务周刊》：您认为应该如何保障和保护地产市场的健康？
陈炜：家长式的呵护，就是政策的导向和市场的清理整顿，这一点上海市新的班子上台以后思路是明确的。整顿土地市场，已经不批地了，又把以前批掉的但是有很多问题几年没有开发的地理一遍，该拆的拆，该收回的收回。开放外围市场，把城市土地市场往外拓展。整顿市场，清理发展商资质，对房地产业内、房地产咨询公司、中介公司进行整顿。这些思路全部是通过政府的政策导向和行政手段来实现。
最重要的是不要去破坏市场内部最本质的规律。现在上海房地产市场需求还是处于强劲的上升通道，但是需求是一个很奇怪的动物，如果这些需求看到可能会有变天的时候，他就全部跑了。要有适当的供应，既不能造成严重的供大于求，又不能供应全部缩减，二者都会给市场造成大的影响。政府惟一要做的事情就是保持市场的供需平衡。
政府可以控制的是土地的供应，发展商进入门槛的进入和退出。政府应该对预售这部分有些控制，使楼盘上市时间能够错开，这样效果会好一些。
《商务周刊》：您认为2004年上海房地产走势会如何？
陈炜：经历了SARS风波的2003年的上海市房地产市场，房价毕竟走出了漂亮的大牛行情，有理由相信，在这么一个渐趋成熟，题材众多，并由多成份，多来源买家群所组成的市场，在2004年依然是向好的。其大致的判断有几点：
2004年上海房地产市场仍然是高位平衡，至少在2007年之前，每年2000万平方米年平均供应不会变，只是从环内集中向环外，特别是外环或以外的区域发展。市区范围内供应减少，供应量稀释，价格会保持坚挺，至少控跌性会表现得最充分。需求如无特别理由，仍会保持坚挺。
《商务周刊》：最近有媒体报道江浙地产炒家撤离大上海，您怎么看待这个问题？
陈炜：部分江浙炒家出货，从各种渠道来看是有的。但从我们所掌握的情况来看，是少数，同时仍有购买的行为。我们认为这属于正常情况，在商言商，投资客是商人，追求投资回报，当投资有了预期回报，出货或适量出货当属正常。我们认为，有一部分最早进入市场的买家或利润期望值已经触线的江浙买家，赚钱出局理所当然，他们都是那么精明的人，完全不出货反而不正常。更何况2003年股市重拾升势，也是诱惑。但是要看到2003年存量房交投再创新高，说明有抛盘，也被消化了。所以这一点不用太过细究。
《商务周刊》：您怎么看待最近市场上流传的上海要进行期房限制转让的传言？
陈炜：无风不起浪，上海市委发言人焦杨在电视里发言，暗示上海市要有自己的调控手段，言下之意就是不会像杭州那样出“重手”，对于这些浮筹，可以凭借他们自己的能力解决问题，没有必要搞得所有人人心惶惶，否则会影响市场，我理解的是政府想通过这种方式来慢慢消化。但是如果要出台一些政策，我觉得时间应该是在2004年年中或以后，政府会再看市场演绎几个月，如果还是快涨，那时出手才是合适时机，而且一出手肯定不是“重手”，应该是先出台一个政策看看情况再适当调整。