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【摘要】 由于前几年我国房地产市场的非理性发展，在一些大中城市房价飙涨至高不可攀，令望房兴叹的民众心生怨恨。随着几轮房地产调控，房地产开发企业面临困境，房价也有了回调的趋势。本文就如何使房地产调控发挥合理作用进行探讨。
【关键词】 房地产调控 分析 目标 问题思考
伴随着“史上最严厉”楼市调控政策的推出，及其毫无悬念的继续进行，使我国的楼市持续低迷、成效惨淡，这表明楼市调控在逐渐发挥效力。取得这些成绩不值得骄傲，还应对房地产调控中出现的问题深入探讨，以期使我国的房地产经济取得健康、稳定的发展。
1.坚持房地产市场调控利大于弊
“坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归”是政府为实现“居者有其屋”梦想而进行的努力，对于迫切希望房价下降的普通民众欣慰异常。然而与普通民众不同的是，一些企业，特别是房地产企业多少对这个政策不理解，甚至是产生抵触心理，感觉“坚持房地产调控”会阻碍房地产市场的发展，并最终对国民经济的整体造成不必要的影响。坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归，短期看有利百姓，长期看对房地产企业也有好处。
从短期内来看，坚持房地产调控，实施限购政策，的确会给房地产企业带来资金回笼困难、发展不便和瓶颈等问题，但处在长远发展的角度来看，坚持房地产调控，不但并非 “楼市寒冬”，甚至对国民经济，甚至于房地产企业而言也是利大于弊的事情。这主要体现在以下两个环节：
首先，房地产经济属于整体社会经济的一个方面。房地产经济支撑整体社会经济，但整体社会经济的良性与可持续，是房地产经济的依托和基础。过去几年，中国房地产带动了中国经济，但也绑架了中国经济。这致使中国经济繁荣的表象之下，隐藏着重重隐患和危机：比如房地产发展过热所导致的建设盲目、房子质量下降、实际使用寿命缩短的问题，比如房价过高所产生的楼市泡沫化严重问题，比如老百姓压力感增大、满意度下降的问题，比如买房、炒房导致的国民经济虚幻化问题等。
事实上，房价过高已经快压垮了中国普通民众，甚至快压垮了中国整体經济发展的良好秩序。如果不加以调控，任由其疯狂地、无序地发展，势必会在以后的某一天面临全盘崩溃的危险。基于此，坚持对房地产经济进行调控，事实上是保护房地产企业的生存基础、环境和依托。
其次，房地产企业是不能脱离消费者而存在的。过去的几年，房价虚高，致使很多人用二三十年，甚至于一辈子的劳动所得，却购买一套住房，这样实现“住房梦”无疑是悲催的，这绝不仅仅是消费者单方面的感受，如果不加以调控房地产企业也会感同身受的。这不难理解，当越来越多的普通民众相对于高房价都因为无力购买而放弃时，房地产企业也就自然失去了市场。没有了市场，自然也就没有必要再有房地产企业。
因此，坚持房地产调控，绝不是对房地产企业发展的制约，而是对房地产企业发展回归理性、科学、可持续的引导。而挤出楼市水分、减少泡沫、降低房价，也正是促进企业回归正常发展轨道的前提，是在避免疯颠的房价将企业、将经济带上虚幻的云朵之中，继而摔下来，跌得更惨的悲剧出现。
2.坚持房地产市场调控的主要目标绝非只是降低房价
实践证明，以降房价为主要目标的楼市调控是难以奏效，根本原因在于主观愿望脱离客观实际，对中国城市房价上涨成因缺乏全面客观的认识。现阶段中国城市房价上涨具有非常复杂的经济社会因素，其中包含了合理与不合理双重因素。合理因素主要在于，经济和城市居民收入总体上持续增长，政局和社会稳定，城市化和城市现代化进程不断推进，这是支持中国城市房价上涨的基本因素，这些基本因素将长期存在并发挥作用。推动房价上涨的不合理因素主要有，社会收入分配和财富分布严重失衡，少数富裕阶层拥有绝大部分财富，购房能力极强；部分大中型城市非理性快速扩张，大拆大建，引发被动补偿性购房需求倍增；流动性过剩，中长期通胀趋势，低利率和低房屋持有税政策，形成了房产投资收益的超额稳定回报预期，消除这些不合理因素无疑可以有效遏制房价泡沫，但这是一个长期而艰巨的过程，短期难以见效。
基于以上认识，楼市调控的目标应以推进房地产业可持续发展为主，建立完善住房基本政策体系，有效遏制房地产过热，促进社会各阶层共享住房发展成果。与此相适应，楼市调控方式应实现三个转变：一是从短期化向长期化转变，追求政策措施的长期效应，不能强调政策出台立即见效，房价一降，以为调控见效，随即放松调控，结果是房价更快上涨，加剧房价波动，导致社会浮躁；二是从重治标向重治本转变，中国房价高实质是房价收入比高，为解决这一问题，应该降低房价，但更具实质性意义的治本之策是增加工薪阶层收入或购房补贴；三是从重运用行政手段直接干预市场向重经济手段引导市场转变，行政手段缺乏可持续性，如“限购令”有效，实行期间房价可能会下降，但能长期实行并有效吗？回答是否定的。提高楼市调控科学性的关键政策措施是，开征房产税，自住房免税，出租房减税，现阶段只对开发商和购房者持有的空置住房征税，空置半年起征，空置时间越长税率越高，这对实现楼市调控目标与方式转变具有决定性意义，急需知难而进，摆脱少数利益集团干扰，果断决策实施。
3.对坚持房地产市场调控中几个问题的思考
3.1 继续落实和完善现有政策，稳定房地产市场，从供需两方面进行调控。
一是继续实行紧缩的货币政策。控制房贷规模，提高二套房首付，加大买房成本，抑制非刚性住房需求。在欧洲金融危机不断扩散的大前提下，推动利率、准备金率进一步上行虽然不现实，但保持现有政策，紧缩信贷，抑制流动性，对于稳定房地产价格必然会产生积极的影响。二是继续出台相应政策。一方面加大对房地产开发商囤地、炒房的打击力度，保证房源供应；另一方面在房价过高城市继续限购，以打击垄断，促进房地产开发企业充分竞争，不仅比价格，还要比质量，更要比性价比，这样才能使房地产价格趋向合理。此外，还应进一步盘活二手房市场，扩展城镇房屋的供应渠道。
3.2 坚持正确发挥政府和市场的作用，进一步落实住房保障政策，增加经济适用房和廉租房及两限房的建设，让廉租房真正成住房保障主角。扩大经济租赁房建设渠道和房源，保障经济租赁房建设和筹集房源的资金来源。
3.3 切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，优化商品住房结构，各地政府出台相应规定，对新建住房结构提出具体比例要求。
结语
房地产业关乎国计民生，牵涉利益众多，面对纷繁复杂的房地产市场调控问题，如何科学、灵活地对进行选择与平衡，对于解决房地产价格非理性虚高，促进社会稳定和国民经济的健康发展均具有重要的意义，值得深入探讨。
参考文献：
[1]蔡旺清《我国房地产市场调控的难点与对策研究》[J] 湖南商学院学报 2011（4）.
[2]曹鲲《我国房地产调控政策目标的选择与平衡》[J] 中国房地产 2011（10）.
（作者单位：江苏正道土地房地产估价有限公司）
【关键词】 房地产调控 分析 目标 问题思考
伴随着“史上最严厉”楼市调控政策的推出，及其毫无悬念的继续进行，使我国的楼市持续低迷、成效惨淡，这表明楼市调控在逐渐发挥效力。取得这些成绩不值得骄傲，还应对房地产调控中出现的问题深入探讨，以期使我国的房地产经济取得健康、稳定的发展。
1.坚持房地产市场调控利大于弊
“坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归”是政府为实现“居者有其屋”梦想而进行的努力，对于迫切希望房价下降的普通民众欣慰异常。然而与普通民众不同的是，一些企业，特别是房地产企业多少对这个政策不理解，甚至是产生抵触心理，感觉“坚持房地产调控”会阻碍房地产市场的发展，并最终对国民经济的整体造成不必要的影响。坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归，短期看有利百姓，长期看对房地产企业也有好处。
从短期内来看，坚持房地产调控，实施限购政策，的确会给房地产企业带来资金回笼困难、发展不便和瓶颈等问题，但处在长远发展的角度来看，坚持房地产调控，不但并非 “楼市寒冬”，甚至对国民经济，甚至于房地产企业而言也是利大于弊的事情。这主要体现在以下两个环节：
首先，房地产经济属于整体社会经济的一个方面。房地产经济支撑整体社会经济，但整体社会经济的良性与可持续，是房地产经济的依托和基础。过去几年，中国房地产带动了中国经济，但也绑架了中国经济。这致使中国经济繁荣的表象之下，隐藏着重重隐患和危机：比如房地产发展过热所导致的建设盲目、房子质量下降、实际使用寿命缩短的问题，比如房价过高所产生的楼市泡沫化严重问题，比如老百姓压力感增大、满意度下降的问题，比如买房、炒房导致的国民经济虚幻化问题等。
事实上，房价过高已经快压垮了中国普通民众，甚至快压垮了中国整体經济发展的良好秩序。如果不加以调控，任由其疯狂地、无序地发展，势必会在以后的某一天面临全盘崩溃的危险。基于此，坚持对房地产经济进行调控，事实上是保护房地产企业的生存基础、环境和依托。
其次，房地产企业是不能脱离消费者而存在的。过去的几年，房价虚高，致使很多人用二三十年，甚至于一辈子的劳动所得，却购买一套住房，这样实现“住房梦”无疑是悲催的，这绝不仅仅是消费者单方面的感受，如果不加以调控房地产企业也会感同身受的。这不难理解，当越来越多的普通民众相对于高房价都因为无力购买而放弃时，房地产企业也就自然失去了市场。没有了市场，自然也就没有必要再有房地产企业。
因此，坚持房地产调控，绝不是对房地产企业发展的制约，而是对房地产企业发展回归理性、科学、可持续的引导。而挤出楼市水分、减少泡沫、降低房价，也正是促进企业回归正常发展轨道的前提，是在避免疯颠的房价将企业、将经济带上虚幻的云朵之中，继而摔下来，跌得更惨的悲剧出现。
2.坚持房地产市场调控的主要目标绝非只是降低房价
实践证明，以降房价为主要目标的楼市调控是难以奏效，根本原因在于主观愿望脱离客观实际，对中国城市房价上涨成因缺乏全面客观的认识。现阶段中国城市房价上涨具有非常复杂的经济社会因素，其中包含了合理与不合理双重因素。合理因素主要在于，经济和城市居民收入总体上持续增长，政局和社会稳定，城市化和城市现代化进程不断推进，这是支持中国城市房价上涨的基本因素，这些基本因素将长期存在并发挥作用。推动房价上涨的不合理因素主要有，社会收入分配和财富分布严重失衡，少数富裕阶层拥有绝大部分财富，购房能力极强；部分大中型城市非理性快速扩张，大拆大建，引发被动补偿性购房需求倍增；流动性过剩，中长期通胀趋势，低利率和低房屋持有税政策，形成了房产投资收益的超额稳定回报预期，消除这些不合理因素无疑可以有效遏制房价泡沫，但这是一个长期而艰巨的过程，短期难以见效。
基于以上认识，楼市调控的目标应以推进房地产业可持续发展为主，建立完善住房基本政策体系，有效遏制房地产过热，促进社会各阶层共享住房发展成果。与此相适应，楼市调控方式应实现三个转变：一是从短期化向长期化转变，追求政策措施的长期效应，不能强调政策出台立即见效，房价一降，以为调控见效，随即放松调控，结果是房价更快上涨，加剧房价波动，导致社会浮躁；二是从重治标向重治本转变，中国房价高实质是房价收入比高，为解决这一问题，应该降低房价，但更具实质性意义的治本之策是增加工薪阶层收入或购房补贴；三是从重运用行政手段直接干预市场向重经济手段引导市场转变，行政手段缺乏可持续性，如“限购令”有效，实行期间房价可能会下降，但能长期实行并有效吗？回答是否定的。提高楼市调控科学性的关键政策措施是，开征房产税，自住房免税，出租房减税，现阶段只对开发商和购房者持有的空置住房征税，空置半年起征，空置时间越长税率越高，这对实现楼市调控目标与方式转变具有决定性意义，急需知难而进，摆脱少数利益集团干扰，果断决策实施。
3.对坚持房地产市场调控中几个问题的思考
3.1 继续落实和完善现有政策，稳定房地产市场，从供需两方面进行调控。
一是继续实行紧缩的货币政策。控制房贷规模，提高二套房首付，加大买房成本，抑制非刚性住房需求。在欧洲金融危机不断扩散的大前提下，推动利率、准备金率进一步上行虽然不现实，但保持现有政策，紧缩信贷，抑制流动性，对于稳定房地产价格必然会产生积极的影响。二是继续出台相应政策。一方面加大对房地产开发商囤地、炒房的打击力度，保证房源供应；另一方面在房价过高城市继续限购，以打击垄断，促进房地产开发企业充分竞争，不仅比价格，还要比质量，更要比性价比，这样才能使房地产价格趋向合理。此外，还应进一步盘活二手房市场，扩展城镇房屋的供应渠道。
3.2 坚持正确发挥政府和市场的作用，进一步落实住房保障政策，增加经济适用房和廉租房及两限房的建设，让廉租房真正成住房保障主角。扩大经济租赁房建设渠道和房源，保障经济租赁房建设和筹集房源的资金来源。
3.3 切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，优化商品住房结构，各地政府出台相应规定，对新建住房结构提出具体比例要求。
结语
房地产业关乎国计民生，牵涉利益众多，面对纷繁复杂的房地产市场调控问题，如何科学、灵活地对进行选择与平衡，对于解决房地产价格非理性虚高，促进社会稳定和国民经济的健康发展均具有重要的意义，值得深入探讨。
参考文献：
[1]蔡旺清《我国房地产市场调控的难点与对策研究》[J] 湖南商学院学报 2011（4）.
[2]曹鲲《我国房地产调控政策目标的选择与平衡》[J] 中国房地产 2011（10）.
（作者单位：江苏正道土地房地产估价有限公司）