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北京万柳地块高价拍出后，该地块须配建的16400平方米回购房又成为业内热议话题。目前万柳地块光是楼面价就超过4万元/平方米，而根据出让文件规定，回购房房价为1万元/平方米，对于这些回购房未来的处理方案，有关方面至今没有公开明确。
不只是万柳地块，在北苑等区域，仍存在一部分回购房的方案至今悬而未决。而近日关于“保障房一半以上为福利房”的传言着实引起业内关注，尽管该传言遭到辟谣，但不少业内人士表示，对于回购房也应该及时公布去向。
万柳回购房用途成谜
所谓政府回购房，即政府在土地出让阶段就明确的、由开发商负责建设，建成后，政府按照此前约定价格再购买回去的房源。
据业内人士介绍，这些房源一般作为保障房用途。有的地块在出让时就要求直接配建一定面积的公租房、廉租房或限价房。有的则是在出让阶段要求当竞价达到合理上限时，由竞买人竞报公租房面积（如今年4月成交的东直门香河园地块），万柳则属于竞回购房面积。
在预计售价超过8万元/平米的万柳项目中，1.64万平米回购价仅为1万元/平米的回购房用途值得关注。万柳地块土地面积38869平方米，规划建筑面积77739万平方米，无代征面积，为纯居住用地。回购房面积1.64万平米，占21%，如果按照保障房平均80平米一套来计算，中赫的回购房面积约建有205套房子。
按照北京市国土资源局对万柳地块出让做出的规定，本次出让宗地中竞配的回购房将由竞得人完成建设，并由海淀区海淀镇人民政府进行回购，回购价格为1万元/平方米。竞得人须在《成交确认书》签发之日起20个工作日内，与海淀区海淀镇人民政府签订回购房有关协议，明确回购房建设和回购等相关事宜。
不少业内人士在微博等公开渠道质疑，政府要1万元/平方米回购，建设标准“应与整个小区一致”，但万柳地块配建的回购房并没有明确为保障房。据了解，目前，万柳地王邻近的小区二手房售价已经超过8万元/平米，租金也普遍在1.7万元/月以上。
对于万柳回购房的用途，海淀区海淀镇政府部门相关人士表示对具体情况还不清楚。兰德咨询总裁宋延庆质疑道，这些回购房究竟是用来做回迁房、保障房，还是成为个别人的福利，如何保证公开公平，公众应该有知情权。
实际上，万柳地块在规划备案中还存在另一个名称，即“六郎庄搬迁平衡资金用地”。万柳地块出让所获得的资金，将全额返还海淀区专项用于六郎庄城中村的改造安置。但万柳地块的相关搬迁工作早已结束，而需要平衡资金的六郎庄规划的回迁房早先也没有安排在此。
“建设标准一致”的北苑回购房
中国铁建国际城的回购房用途至今悬而未决。8月14日上午，记者来到位于地铁13号线北苑站北的中国铁建国际城,即原来的来广营1号地。
天润福熙大道、华贸城等几个项目紧挨，但和过去一片荒芜的情况相比，华贸城的商业、福熙大道的外围景观均有所改善，穿过一片工地，偶尔可见黄沙如潮涌来。
由于放量大，天润福熙大道、华贸城、悦溪、中国铁建国际城被业界戏称为“北苑四大神盘”，目前中国铁建国际城、天润福熙大道等多个项目都处于边收房边销售阶段。
而在这个规划建筑面积66.22万平方米的中铁国际城，曾为北京2007年当年出让的建筑面积最大的住宅地块。根据规划，该地块除满足“90平方米占七成”外，还要配建廉租房项目，保障房及公建部分的政府回购面积达26万平方米。
公开资料显示，2008年到2009年，经过两次协议，中国铁建房地产集团以总共29亿元的价格向北京中联亚房地产开发有限公司收购了持有该地块的企业股权。根据该地块最初招标文件,在61万平方米的可售建筑面积中,包括26万平方米的政府回购面积。其中,回购住宅9.2万平方米,价格为6500元/平方米；商业面积16.8 万平方米,价格为7000元/平方米。
在接手该地块之后，中铁还经历了一次不小的风波。去年6月,有媒体报道中铁建遭遇“合同陷阱”，有消息称中联亚公司在双方的收购协议中承诺,将保证取消该宗土地中的政府回购面积,将该宗地开发面积全部变成可销售面积。随后，中国铁建在澄清公告中称，事先知晓招标文件中有关回购面积的情况。
事实上，根据《北京市国有土地使用权出让合同》规定,土地使用权的转让,不得违背出让合同的规定。业内人士认为,这就意味着,中铁接手后原有的规划等各种指标依然有效。而据中铁国际城销售人员表示，7栋回购房已经建好。
记者走访发现，在该小区中，每栋几乎用料造型看不出差别，并未有如一些显而易见可区分开来的保障房楼栋。“一看这建安成本的水平，怎么可能是保障性住房呢”，中铁国际城一名业主称，小区楼盘盖得差不多了，回购房肯定是跟商品房一样的。该名业主称，小区很多业主都猜测所谓的回购房很可能是福利房。因为按国家的规定这些房屋面积都超出了经适房等保障房的面积标准，而回迁房通常都是塔楼，商品房才是板楼。
据亚豪机构市场总监郭毅回忆说，回购房在北京不多，北苑区域存在一些，但由于政府原因还没给出明确的方案。据了解，北苑区域目前不只国际城存在一定面积的回购房,如天润福熙大道等项目在最初招标中都要求存在一定面积的回购房。
天润福熙大道所在地块和中铁国际城一样，属于转让所得。
资料显示,2008年5月,北京春光房地产公司和四川大地房地产公司将来广营2号地转让给天润置地。在来广营2号地招标文件中,“招标须知”第二章第九条其他限定条件有两款:1、该宗地内朝阳区政府将以6500元/建筑平方米回购住宅面积15.8万平方米,具体回购事宜由朝阳区政府负责,中标人需与朝阳区政府协商确定回购的相关内容。2、该宗地内须配建25000平方米的廉租房,具体配建要求详见第三章。
据天润福熙大道一名销售人员介绍，天润福熙大道分为南区、北区。北区规划有8栋27层板楼,中间包围着数栋低层花园洋房，南区则规划有10栋楼。25000平米的廉租房以整栋楼的形式建在整个项目的东南角,和南区普通住宅分开,有单独的出入口。
据了解，除了25000平方米的廉租房, 南区、北区其他楼栋都是按照统一的中高档标准设计建造，并没有另外特殊规划设计的房子。除了廉租房所在楼栋外，记者在实际走访中也并未发现有哪栋楼属于“特殊规划设计”。
至今尚未明确用途
据熟悉北苑区域的一名业内人士说，最早北苑不少区域都是润泽悦溪的开发商——北京润泽庄苑房地产开发有限公司的土地，后来天润和中铁等开发商才进入。据了解，华贸城小区之外有一栋塔楼，为回迁安置房。天润福熙大道也有一栋塔楼，为廉租房，在社区一角进行分区。中铁所拿的地块为回购房面积最多的一块地。
“10万平米回购房已经建好，另外的16万平方米回购房还没动工。”中铁房地产集团有限公司总经理吴仕岩说。
据了解，在共有四块小地组成的该项目地块中，最大的1-6地块即一期已经建设完成，共有住宅面积20万平方米，其中10万平方米已销售完毕，另有近10万平方米住宅是政府回购房不能销售。而1-10地块因为有16万平方米的政府回购面积悬而未决迟迟不能动工。
吴仕岩表示，相关事宜公司还在和政府沟通。目前也没办法知道是做保障房还是其他用途，“我们做不了主，要等政府决策, 不单是我们一家，北苑其他项目的回购房也普遍是这个情况。”另据中铁国际城销售人员介绍，项目一期案名为“国际城”，二期“花语城”，现在所售的三期“乐享汇”,7栋回购房已经建好在一期国际城，和二期三期没有关系。
关于天润置地回购房的近况，天润置地副总裁胡宇宙表示，福熙大道整个项目两年前就已经转手给公司另外一个股东，具体回购房运作情况，天润并不知情。“现在南区具体的楼号没有标，回购房是哪一栋楼还不清楚”，福熙大道一名销售人员说，具体的可能会到10月份有个统一规划出来。该名销售人员强调，回购房会以整栋楼的形式出现，但是户数并不多，而且不一定是保障房。
对于北苑回购房具体用途何时会落实，记者多日多次拨打朝阳区房管局电话，均在接通后被告知“总机忙”。而与万柳地块的回购房要求一致的是，中铁国际城和天润福熙大道等项目的回购房，至少在外立面用料上与普通商品房并未有不同之处，这意味着政府将在今后以6500元/平米的价格回购北苑区域的部分配件回购房，但对开发商来说，确实损失不少。
如按照中铁建地产取得该项目地块时的6000元/平方米楼面地价,基本与政府回购部分的6500元/平米价格持平。目前该区域商品住宅单价已涨到28000元至32000元/平方米,如果按楼面地价6000元/平方米,加上建安等其他成本,成本价起码在11000元左右/平方米。此外，对于天润福熙大道来说，15.8万平方米占其总建筑面积68万平方米的23%,按照当年春光联合体4678.9元/平米的投标价折合楼面价，加上建安等其他成本,6500元/平米的回购价开发商肯定是“赔钱”的。
“实际上回购房算是过去政策的一种变动，北苑几个项目的回购房应该是北京市场上出现比较早的一批回购房了”，宋延庆说，开发商摊上回购房，损失利润是肯定的，政府担心地价太高而设置了这么一个政策，对于这些回购房，不排除开发商通过资金置换回收的可能。
而北京顶秀置业董事长刘新虎则认为，如果开发商再进行回购，似乎显得和政策不合，究竟是原值还是溢价回购，涉及利益分配问题。
业内建议透明化操作
据一名熟悉北京土地市场的业内人士回忆，2008年之后政府出让配建回购房的地块不多，而且几乎都已经明确作为保障房，2008年之前出现的案例，主要就是在北苑地区，尚未落实方案。据了解，目前在北京配建保障房在回购后已经明确租售方案，如朝阳首个公租房原叶美苑、绿城北京诚园等配建的保障房。而刘新虎认为，北苑地区应该是北京市场上最早产生回购房的地区，不具备普遍性，即便在万柳地块配建回购房，也是政府基于抑制高价地的需求而来。
“回购房可以说是特殊时期特殊城市出现的特殊政策，只有地价高的城市和地区才会出现”， 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，回购房的最终结果，能作为保障房当然最好，但也有可能作为招商引资吸引人才的一种途径，或是上市销售弥补政府财政资金。
业内人士认为，不管用途如何，回购房在流程上的信息应该透明披露。去年，位于房山的中国铁建长阳国际城800套限价房就一度遭遇“雪藏”。据了解，长阳国际城由01、08、02三个地块组成，共规划2394套房源。三地块开工、竣工时间相同，但01、08地块房源公开销售，而02地块800套房源却因“暂不具备销售条件”最终“分批入市”。据相关媒体报道，房山区有意回购房源分配给未来的招商引资企业，但最终房山区政府放弃回购，800套房源公开销售。
不少小区由于事先未对购房者透露配建保障房的信息而遭遇业主维权。上述中铁国际城业主告诉记者，由于开发商隐瞒小区存在回购房的事实，去年部分业主对此事进行维权。
记者在获得的一份日期显示为2011年6月11日的“中国铁建国际城业主维权抗议书”中看到，业主们就回购房详情要求开发商公开声明，列出的问题如“小区物业将来如何区别管理”、“车位划分影响比例”等。顾云昌认为，商品房配建保障房，开发商如何保证项目价格，保证居住品质，调和人口矛盾，都是下一步要着力的。
实际上，2008年1月18日,北京市纪委、市监察局下发《关于严肃纪律确保保障性住房建设和管理工作顺利进行的通知》,提出要按照政务公开和“阳光工程的要求”,增强工作透明度,向社会公示保障性住房建设和管理的政策、标准、依据、程序等相关信息。
刘新虎认为，类似万柳地块在出让土地之初，如果就要求注明回购房的实际用途有点不太现实。因为在实际落实层面上，由于政府决策往往要根据实际情况进行分配，因此不可能提前安排。业内人士认为，所谓透明应该是政府有了分配方案之后，及时向社会公布回购房用途才是切实可行的。
不只是万柳地块，在北苑等区域，仍存在一部分回购房的方案至今悬而未决。而近日关于“保障房一半以上为福利房”的传言着实引起业内关注，尽管该传言遭到辟谣，但不少业内人士表示，对于回购房也应该及时公布去向。
万柳回购房用途成谜
所谓政府回购房，即政府在土地出让阶段就明确的、由开发商负责建设，建成后，政府按照此前约定价格再购买回去的房源。
据业内人士介绍，这些房源一般作为保障房用途。有的地块在出让时就要求直接配建一定面积的公租房、廉租房或限价房。有的则是在出让阶段要求当竞价达到合理上限时，由竞买人竞报公租房面积（如今年4月成交的东直门香河园地块），万柳则属于竞回购房面积。
在预计售价超过8万元/平米的万柳项目中，1.64万平米回购价仅为1万元/平米的回购房用途值得关注。万柳地块土地面积38869平方米，规划建筑面积77739万平方米，无代征面积，为纯居住用地。回购房面积1.64万平米，占21%，如果按照保障房平均80平米一套来计算，中赫的回购房面积约建有205套房子。
按照北京市国土资源局对万柳地块出让做出的规定，本次出让宗地中竞配的回购房将由竞得人完成建设，并由海淀区海淀镇人民政府进行回购，回购价格为1万元/平方米。竞得人须在《成交确认书》签发之日起20个工作日内，与海淀区海淀镇人民政府签订回购房有关协议，明确回购房建设和回购等相关事宜。
不少业内人士在微博等公开渠道质疑，政府要1万元/平方米回购，建设标准“应与整个小区一致”，但万柳地块配建的回购房并没有明确为保障房。据了解，目前，万柳地王邻近的小区二手房售价已经超过8万元/平米，租金也普遍在1.7万元/月以上。
对于万柳回购房的用途，海淀区海淀镇政府部门相关人士表示对具体情况还不清楚。兰德咨询总裁宋延庆质疑道，这些回购房究竟是用来做回迁房、保障房，还是成为个别人的福利，如何保证公开公平，公众应该有知情权。
实际上，万柳地块在规划备案中还存在另一个名称，即“六郎庄搬迁平衡资金用地”。万柳地块出让所获得的资金，将全额返还海淀区专项用于六郎庄城中村的改造安置。但万柳地块的相关搬迁工作早已结束，而需要平衡资金的六郎庄规划的回迁房早先也没有安排在此。
“建设标准一致”的北苑回购房
中国铁建国际城的回购房用途至今悬而未决。8月14日上午，记者来到位于地铁13号线北苑站北的中国铁建国际城,即原来的来广营1号地。
天润福熙大道、华贸城等几个项目紧挨，但和过去一片荒芜的情况相比，华贸城的商业、福熙大道的外围景观均有所改善，穿过一片工地，偶尔可见黄沙如潮涌来。
由于放量大，天润福熙大道、华贸城、悦溪、中国铁建国际城被业界戏称为“北苑四大神盘”，目前中国铁建国际城、天润福熙大道等多个项目都处于边收房边销售阶段。
而在这个规划建筑面积66.22万平方米的中铁国际城，曾为北京2007年当年出让的建筑面积最大的住宅地块。根据规划，该地块除满足“90平方米占七成”外，还要配建廉租房项目，保障房及公建部分的政府回购面积达26万平方米。
公开资料显示，2008年到2009年，经过两次协议，中国铁建房地产集团以总共29亿元的价格向北京中联亚房地产开发有限公司收购了持有该地块的企业股权。根据该地块最初招标文件,在61万平方米的可售建筑面积中,包括26万平方米的政府回购面积。其中,回购住宅9.2万平方米,价格为6500元/平方米；商业面积16.8 万平方米,价格为7000元/平方米。
在接手该地块之后，中铁还经历了一次不小的风波。去年6月,有媒体报道中铁建遭遇“合同陷阱”，有消息称中联亚公司在双方的收购协议中承诺,将保证取消该宗土地中的政府回购面积,将该宗地开发面积全部变成可销售面积。随后，中国铁建在澄清公告中称，事先知晓招标文件中有关回购面积的情况。
事实上，根据《北京市国有土地使用权出让合同》规定,土地使用权的转让,不得违背出让合同的规定。业内人士认为,这就意味着,中铁接手后原有的规划等各种指标依然有效。而据中铁国际城销售人员表示，7栋回购房已经建好。
记者走访发现，在该小区中，每栋几乎用料造型看不出差别，并未有如一些显而易见可区分开来的保障房楼栋。“一看这建安成本的水平，怎么可能是保障性住房呢”，中铁国际城一名业主称，小区楼盘盖得差不多了，回购房肯定是跟商品房一样的。该名业主称，小区很多业主都猜测所谓的回购房很可能是福利房。因为按国家的规定这些房屋面积都超出了经适房等保障房的面积标准，而回迁房通常都是塔楼，商品房才是板楼。
据亚豪机构市场总监郭毅回忆说，回购房在北京不多，北苑区域存在一些，但由于政府原因还没给出明确的方案。据了解，北苑区域目前不只国际城存在一定面积的回购房,如天润福熙大道等项目在最初招标中都要求存在一定面积的回购房。
天润福熙大道所在地块和中铁国际城一样，属于转让所得。
资料显示,2008年5月,北京春光房地产公司和四川大地房地产公司将来广营2号地转让给天润置地。在来广营2号地招标文件中,“招标须知”第二章第九条其他限定条件有两款:1、该宗地内朝阳区政府将以6500元/建筑平方米回购住宅面积15.8万平方米,具体回购事宜由朝阳区政府负责,中标人需与朝阳区政府协商确定回购的相关内容。2、该宗地内须配建25000平方米的廉租房,具体配建要求详见第三章。
据天润福熙大道一名销售人员介绍，天润福熙大道分为南区、北区。北区规划有8栋27层板楼,中间包围着数栋低层花园洋房，南区则规划有10栋楼。25000平米的廉租房以整栋楼的形式建在整个项目的东南角,和南区普通住宅分开,有单独的出入口。
据了解，除了25000平方米的廉租房, 南区、北区其他楼栋都是按照统一的中高档标准设计建造，并没有另外特殊规划设计的房子。除了廉租房所在楼栋外，记者在实际走访中也并未发现有哪栋楼属于“特殊规划设计”。
至今尚未明确用途
据熟悉北苑区域的一名业内人士说，最早北苑不少区域都是润泽悦溪的开发商——北京润泽庄苑房地产开发有限公司的土地，后来天润和中铁等开发商才进入。据了解，华贸城小区之外有一栋塔楼，为回迁安置房。天润福熙大道也有一栋塔楼，为廉租房，在社区一角进行分区。中铁所拿的地块为回购房面积最多的一块地。
“10万平米回购房已经建好，另外的16万平方米回购房还没动工。”中铁房地产集团有限公司总经理吴仕岩说。
据了解，在共有四块小地组成的该项目地块中，最大的1-6地块即一期已经建设完成，共有住宅面积20万平方米，其中10万平方米已销售完毕，另有近10万平方米住宅是政府回购房不能销售。而1-10地块因为有16万平方米的政府回购面积悬而未决迟迟不能动工。
吴仕岩表示，相关事宜公司还在和政府沟通。目前也没办法知道是做保障房还是其他用途，“我们做不了主，要等政府决策, 不单是我们一家，北苑其他项目的回购房也普遍是这个情况。”另据中铁国际城销售人员介绍，项目一期案名为“国际城”，二期“花语城”，现在所售的三期“乐享汇”,7栋回购房已经建好在一期国际城，和二期三期没有关系。
关于天润置地回购房的近况，天润置地副总裁胡宇宙表示，福熙大道整个项目两年前就已经转手给公司另外一个股东，具体回购房运作情况，天润并不知情。“现在南区具体的楼号没有标，回购房是哪一栋楼还不清楚”，福熙大道一名销售人员说，具体的可能会到10月份有个统一规划出来。该名销售人员强调，回购房会以整栋楼的形式出现，但是户数并不多，而且不一定是保障房。
对于北苑回购房具体用途何时会落实，记者多日多次拨打朝阳区房管局电话，均在接通后被告知“总机忙”。而与万柳地块的回购房要求一致的是，中铁国际城和天润福熙大道等项目的回购房，至少在外立面用料上与普通商品房并未有不同之处，这意味着政府将在今后以6500元/平米的价格回购北苑区域的部分配件回购房，但对开发商来说，确实损失不少。
如按照中铁建地产取得该项目地块时的6000元/平方米楼面地价,基本与政府回购部分的6500元/平米价格持平。目前该区域商品住宅单价已涨到28000元至32000元/平方米,如果按楼面地价6000元/平方米,加上建安等其他成本,成本价起码在11000元左右/平方米。此外，对于天润福熙大道来说，15.8万平方米占其总建筑面积68万平方米的23%,按照当年春光联合体4678.9元/平米的投标价折合楼面价，加上建安等其他成本,6500元/平米的回购价开发商肯定是“赔钱”的。
“实际上回购房算是过去政策的一种变动，北苑几个项目的回购房应该是北京市场上出现比较早的一批回购房了”，宋延庆说，开发商摊上回购房，损失利润是肯定的，政府担心地价太高而设置了这么一个政策，对于这些回购房，不排除开发商通过资金置换回收的可能。
而北京顶秀置业董事长刘新虎则认为，如果开发商再进行回购，似乎显得和政策不合，究竟是原值还是溢价回购，涉及利益分配问题。
业内建议透明化操作
据一名熟悉北京土地市场的业内人士回忆，2008年之后政府出让配建回购房的地块不多，而且几乎都已经明确作为保障房，2008年之前出现的案例，主要就是在北苑地区，尚未落实方案。据了解，目前在北京配建保障房在回购后已经明确租售方案，如朝阳首个公租房原叶美苑、绿城北京诚园等配建的保障房。而刘新虎认为，北苑地区应该是北京市场上最早产生回购房的地区，不具备普遍性，即便在万柳地块配建回购房，也是政府基于抑制高价地的需求而来。
“回购房可以说是特殊时期特殊城市出现的特殊政策，只有地价高的城市和地区才会出现”， 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，回购房的最终结果，能作为保障房当然最好，但也有可能作为招商引资吸引人才的一种途径，或是上市销售弥补政府财政资金。
业内人士认为，不管用途如何，回购房在流程上的信息应该透明披露。去年，位于房山的中国铁建长阳国际城800套限价房就一度遭遇“雪藏”。据了解，长阳国际城由01、08、02三个地块组成，共规划2394套房源。三地块开工、竣工时间相同，但01、08地块房源公开销售，而02地块800套房源却因“暂不具备销售条件”最终“分批入市”。据相关媒体报道，房山区有意回购房源分配给未来的招商引资企业，但最终房山区政府放弃回购，800套房源公开销售。
不少小区由于事先未对购房者透露配建保障房的信息而遭遇业主维权。上述中铁国际城业主告诉记者，由于开发商隐瞒小区存在回购房的事实，去年部分业主对此事进行维权。
记者在获得的一份日期显示为2011年6月11日的“中国铁建国际城业主维权抗议书”中看到，业主们就回购房详情要求开发商公开声明，列出的问题如“小区物业将来如何区别管理”、“车位划分影响比例”等。顾云昌认为，商品房配建保障房，开发商如何保证项目价格，保证居住品质，调和人口矛盾，都是下一步要着力的。
实际上，2008年1月18日,北京市纪委、市监察局下发《关于严肃纪律确保保障性住房建设和管理工作顺利进行的通知》,提出要按照政务公开和“阳光工程的要求”,增强工作透明度,向社会公示保障性住房建设和管理的政策、标准、依据、程序等相关信息。
刘新虎认为，类似万柳地块在出让土地之初，如果就要求注明回购房的实际用途有点不太现实。因为在实际落实层面上，由于政府决策往往要根据实际情况进行分配，因此不可能提前安排。业内人士认为，所谓透明应该是政府有了分配方案之后，及时向社会公布回购房用途才是切实可行的。