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摘要：在市场经济背景下不断发展起来的建筑行业，在激烈的竞争下，开始寻找在竞争中如何立于不败之地的方法。影响房地产行业发展现状的因素有很多，外部的因素主要是环境的变化，像银行利率的调整，以及土地价格的持续变动。内部的因素 主要是房地产本身，像建造房子的成本增加或者是房子质量问题等。对房地产业来说，降低生产成本是提高本身竞争力一个很重要的渠道。
关键词：房地产成本管理 ;成本造价全过程控制;应用
目前，我国的房地产行业竞争十分激烈，其主要原因是我国的经济体制正在不断的改革中，国家对房地产行业经济的宏观调控进行得越来越深入。在国家层面上，政府发布的各种针对房地产的限购政策，对房地产行业销售价格的不断打 压，使房地产行业的利润不断的降低。从地方层面看，我国可供房地产开发的土地越来越少，俗话说物以稀为贵，可供开发土地的减少使着土地的价格以一种非常恐怖的速度攀升，这也使得房地产开发的成本大大提高，而政府出台的一些相关 政策又使得房地产的利润降低，所以可以看出成本全过程控 制对于房地产行业来说是十分重要的，不可或缺的一步。
1.房地产项目的成本概述
近几年，我国房地产行业的市场规模得到了极大程度的扩展，其专业化程度也在不断地提高，但是对于我国房地产行业的发展速度来说，我国对于房地产行业的控制却有点追不上了，甚至是被我国房地产行业远远地落在了后面，根本赶不上房地产行业的发展速度，众所周知，房地产行业所需要的资金量是十分的庞大的，资金链也是十分的长的，而且资金的回收周期也不短。而且我国的房地产企业也比较集中，各大房地产企业间的竞争压力也是非常的大的，再加上房地产行业的土地成本也在不断地提高，房地产压力也在不断地增加，不仅仅要面对成本方面的压力，还有国家方面的压力和人民收入与房价不成比例的问题，所以说房地产行业虽然发展得十分迅速，但是也有些举步维艰了，如果房地产行业想要克服这 些困难解决掉这些压力，在市场上长久的发展并屹立不倒的话，就需要从房地产的根本上入手，从土地的价格上入手，只有降低了房地产行业的成本，才有可能解决房地产行业现在所面对的难题，所以，对于房地产行业来说，必须要对房地产的成本管理进行十分的重视。
2 房地产工程全过程造价控制管理
2.1 前期投资决策方面的控制与管理
房地产项目分为很多阶段，前期为分析房地产项目的立项和可行性报告的编制以及批报。可行性报告是非常重要的，如果不能通过这一项，整个工程项目是难以开始的。也就是说可行性报告的批准是整个工程开始的第一步，关于这个批复所需要的开支，需要做好经济预算。房地产产业属于一种固定的投资项目，它的总投资可以提前预估。一般来说房地产项目的支出大体包括以下内容 ：土地的费用、前期制作的费用、建设整个过程以及安全的费用、其他辅助工程的费用、工程管理过程费用，以及一些其他的财务支出和税收等。在整个工程进行之前需要对整个项目的总支出做一个大体的预算，然后可以根据现行市场下的房地产销售价格推算出其利润以及盈利还是亏损情况，这是项目开始的一个极其重要的参考标准，对整个工程项目的正常运行是非常关键的。
2.2 设计方案的控制管理
2.2.1 设计方案的比选和优化
第一阶段需要先大体对整个工程进行一些设计规划，可以制定几个不同的设计方案，以此来进行分析和选择，两三个方案就好了，从中选择出最优的设计方案。选择方案需要结合市场的数据，在满足工程条件的情况下，最大程度地选择最节省成本的方案。在对方案进行确认之后，另一件要紧的事情就是需要对整个 方案进行优化，方案的优化管理对整个工程的合理正常运行是极其关键的。方案的优化需要考虑两个方面的因素，不仅要注意方案的真正可行程度，也需要对方案的成本问题进行估量，做到最大程度地节省成本。另外，一个非常重要的设计理念就是需要因地制宜，房地产是一个对土地和环境要求都很高的项目，如果不 能合理依据土地因素进行建造，会增加整个工程的成本和负担，例如在实际进行操作的过程中，如果工程的土地屬于坡地，那么就应该依据地形建造一个与地形相符的建筑，这样就会节省下一次整理土地的支出，就能很大程度地从源头节省工程成本。
2.2.2 对施工图设计阶段实行限额设计
限额设计就是根据已经批准的设计任务书和投资估算和设计概算来控制施工图设计。在公司进行实际设计的过程中会遇到这样一些问题，设计公司考虑问题的角度是很单一的，他们往往更注重的是自己的设计的艺术感和美观程度，对这些是否会影响到整个工程的造价问题，他们一般不会考虑，这就导致了工程造价 会由此而提高。对施工图的设计阶段，公司需要进行一些限额设计，房地产企业需要合理安排各个管理部门对这个方案设计的重点部分先进行调查和研究，从而来提供一个合理的方案数据，选择最经济最合理最节省成本的一个设计方案。在满足安全以及保证工程正常运行完成的情况下，在进行设计时，需要对施工图设计公司做出限额要求，保证一定的成本节约。关于限额设计这一点，需要在合同条款中明确规定，以此来强化设计公司的经济责任，真正做到利息最大化。另外，如果设计过于频繁也会使得成本增加，预算失控。
2.3 招投标阶段的控制措施
2.3.1 细致完整的招标文件
文件是开展招标工作的基础，对房地产工程来说，需要制定一份细致完整的招标文件。招标文件是合同文件中的一个组成部分，很多的房地产项目的开展都需要招标完成，招标是很重要的一部分。
2.3.2 制定具体的合同条款
合同条款的问题需要格外关注，合同双方所签订的内容对后续工程的完成也具有关键性的作用。如果合同的条款不够清晰明白，很可能会在之后工程的建造过程中出现种种纠纷和问题。必须要在合同中明确规定清楚，制定具体可行的工程方案，在之后的实行过程中对造价的规定清楚，做到有依据有凭证。具体的合同条款必须得认真细致地制定。
2.4 施工阶段的造价控制
在施工阶段，也需要认真进行造价控制，之前的所有准备工作都是为了工程开展做准备的，进入施工阶段是一个不容易的步骤，要格外重视。一开始需要注意的就是工作管理人员的调配，对工程的管理者需要选择有工作经验并且专业知识技能丰富，专业管理人员的经验对施工过程还是必不可少的，也能合理进行施工项目的开展。
2.5 竣工结算阶段的控制措施
工程结束后并不代表这工作已经完成，这时候就需要注意后期的管理结算工作。各个预算部门和审计部门需要认真进行核算，制作一套完成的核算流程，查找问题，认真揪出问题所在，合理解决。对待存在的问题应该严格，该怎么做就怎么处理。另外，需要注意的是对工程过程中不合理的造价要进行反思总结，从而为下次的预算节省成本。
结束语：
综上所述，在房地产行业中，每一个项目每一个环节都是不可忽视的，都要引起整个团队的重视，只有这样做才能够有效地降低成本，使益做到最大化，所以说要对整个项目进行极度的重视不能松懈。这样才可使地产行业在未来的世界中占据一席之地。
参考文献
[1]丁静. 房地产成本管理中成本造价全过程控制的应用[J]. 房地产导刊， 2020， 000（005）：235.
[2]张璐， 冯锦通. 全过程造价管理对房地产成本控制的措施研究[J]. 经济管理文摘， 2020， No.748（10）：61-62.
德信地产集团有限公司 浙江省 杭州市 311225
关键词：房地产成本管理 ;成本造价全过程控制;应用
目前，我国的房地产行业竞争十分激烈，其主要原因是我国的经济体制正在不断的改革中，国家对房地产行业经济的宏观调控进行得越来越深入。在国家层面上，政府发布的各种针对房地产的限购政策，对房地产行业销售价格的不断打 压，使房地产行业的利润不断的降低。从地方层面看，我国可供房地产开发的土地越来越少，俗话说物以稀为贵，可供开发土地的减少使着土地的价格以一种非常恐怖的速度攀升，这也使得房地产开发的成本大大提高，而政府出台的一些相关 政策又使得房地产的利润降低，所以可以看出成本全过程控 制对于房地产行业来说是十分重要的，不可或缺的一步。
1.房地产项目的成本概述
近几年，我国房地产行业的市场规模得到了极大程度的扩展，其专业化程度也在不断地提高，但是对于我国房地产行业的发展速度来说，我国对于房地产行业的控制却有点追不上了，甚至是被我国房地产行业远远地落在了后面，根本赶不上房地产行业的发展速度，众所周知，房地产行业所需要的资金量是十分的庞大的，资金链也是十分的长的，而且资金的回收周期也不短。而且我国的房地产企业也比较集中，各大房地产企业间的竞争压力也是非常的大的，再加上房地产行业的土地成本也在不断地提高，房地产压力也在不断地增加，不仅仅要面对成本方面的压力，还有国家方面的压力和人民收入与房价不成比例的问题，所以说房地产行业虽然发展得十分迅速，但是也有些举步维艰了，如果房地产行业想要克服这 些困难解决掉这些压力，在市场上长久的发展并屹立不倒的话，就需要从房地产的根本上入手，从土地的价格上入手，只有降低了房地产行业的成本，才有可能解决房地产行业现在所面对的难题，所以，对于房地产行业来说，必须要对房地产的成本管理进行十分的重视。
2 房地产工程全过程造价控制管理
2.1 前期投资决策方面的控制与管理
房地产项目分为很多阶段，前期为分析房地产项目的立项和可行性报告的编制以及批报。可行性报告是非常重要的，如果不能通过这一项，整个工程项目是难以开始的。也就是说可行性报告的批准是整个工程开始的第一步，关于这个批复所需要的开支，需要做好经济预算。房地产产业属于一种固定的投资项目，它的总投资可以提前预估。一般来说房地产项目的支出大体包括以下内容 ：土地的费用、前期制作的费用、建设整个过程以及安全的费用、其他辅助工程的费用、工程管理过程费用，以及一些其他的财务支出和税收等。在整个工程进行之前需要对整个项目的总支出做一个大体的预算，然后可以根据现行市场下的房地产销售价格推算出其利润以及盈利还是亏损情况，这是项目开始的一个极其重要的参考标准，对整个工程项目的正常运行是非常关键的。
2.2 设计方案的控制管理
2.2.1 设计方案的比选和优化
第一阶段需要先大体对整个工程进行一些设计规划，可以制定几个不同的设计方案，以此来进行分析和选择，两三个方案就好了，从中选择出最优的设计方案。选择方案需要结合市场的数据，在满足工程条件的情况下，最大程度地选择最节省成本的方案。在对方案进行确认之后，另一件要紧的事情就是需要对整个 方案进行优化，方案的优化管理对整个工程的合理正常运行是极其关键的。方案的优化需要考虑两个方面的因素，不仅要注意方案的真正可行程度，也需要对方案的成本问题进行估量，做到最大程度地节省成本。另外，一个非常重要的设计理念就是需要因地制宜，房地产是一个对土地和环境要求都很高的项目，如果不 能合理依据土地因素进行建造，会增加整个工程的成本和负担，例如在实际进行操作的过程中，如果工程的土地屬于坡地，那么就应该依据地形建造一个与地形相符的建筑，这样就会节省下一次整理土地的支出，就能很大程度地从源头节省工程成本。
2.2.2 对施工图设计阶段实行限额设计
限额设计就是根据已经批准的设计任务书和投资估算和设计概算来控制施工图设计。在公司进行实际设计的过程中会遇到这样一些问题，设计公司考虑问题的角度是很单一的，他们往往更注重的是自己的设计的艺术感和美观程度，对这些是否会影响到整个工程的造价问题，他们一般不会考虑，这就导致了工程造价 会由此而提高。对施工图的设计阶段，公司需要进行一些限额设计，房地产企业需要合理安排各个管理部门对这个方案设计的重点部分先进行调查和研究，从而来提供一个合理的方案数据，选择最经济最合理最节省成本的一个设计方案。在满足安全以及保证工程正常运行完成的情况下，在进行设计时，需要对施工图设计公司做出限额要求，保证一定的成本节约。关于限额设计这一点，需要在合同条款中明确规定，以此来强化设计公司的经济责任，真正做到利息最大化。另外，如果设计过于频繁也会使得成本增加，预算失控。
2.3 招投标阶段的控制措施
2.3.1 细致完整的招标文件
文件是开展招标工作的基础，对房地产工程来说，需要制定一份细致完整的招标文件。招标文件是合同文件中的一个组成部分，很多的房地产项目的开展都需要招标完成，招标是很重要的一部分。
2.3.2 制定具体的合同条款
合同条款的问题需要格外关注，合同双方所签订的内容对后续工程的完成也具有关键性的作用。如果合同的条款不够清晰明白，很可能会在之后工程的建造过程中出现种种纠纷和问题。必须要在合同中明确规定清楚，制定具体可行的工程方案，在之后的实行过程中对造价的规定清楚，做到有依据有凭证。具体的合同条款必须得认真细致地制定。
2.4 施工阶段的造价控制
在施工阶段，也需要认真进行造价控制，之前的所有准备工作都是为了工程开展做准备的，进入施工阶段是一个不容易的步骤，要格外重视。一开始需要注意的就是工作管理人员的调配，对工程的管理者需要选择有工作经验并且专业知识技能丰富，专业管理人员的经验对施工过程还是必不可少的，也能合理进行施工项目的开展。
2.5 竣工结算阶段的控制措施
工程结束后并不代表这工作已经完成，这时候就需要注意后期的管理结算工作。各个预算部门和审计部门需要认真进行核算，制作一套完成的核算流程，查找问题，认真揪出问题所在，合理解决。对待存在的问题应该严格，该怎么做就怎么处理。另外，需要注意的是对工程过程中不合理的造价要进行反思总结，从而为下次的预算节省成本。
结束语：
综上所述，在房地产行业中，每一个项目每一个环节都是不可忽视的，都要引起整个团队的重视，只有这样做才能够有效地降低成本，使益做到最大化，所以说要对整个项目进行极度的重视不能松懈。这样才可使地产行业在未来的世界中占据一席之地。
参考文献
[1]丁静. 房地产成本管理中成本造价全过程控制的应用[J]. 房地产导刊， 2020， 000（005）：235.
[2]张璐， 冯锦通. 全过程造价管理对房地产成本控制的措施研究[J]. 经济管理文摘， 2020， No.748（10）：61-62.
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