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摘要：房地产业在我国国民经济中占有十分重要的地位，不仅是是我国国民经济的基础性产业，还是我国国家财政收入的重要来源，同时也是近年来人们消费、投资的热点。成本控制是房地产企业重要管理活动之一，其成败影响到房地产企业的经济效益和市场竞争力，也直接关系到企业的生存与发展。本文主要就房地产业在我国国民经济中的重要地位，以及各阶段成本控制与管理进行了分析。
关键词：房地产企业；成本；控制；管理
中图分类号：F406.72文献标识码： A 文章编号：
引言
房地产企业管理的核心内容是成本控制，企业中的浪费现象可通过成本控制和管理来减少和杜绝，有限的社会资源和经济资源得到节约。在逐渐完善的市场经济条件下, 房地产企业如何提高其生存和发展能力是摆在当前的一个重要课题。因此，加强房地产企业成本的控制和管理是房地产项目管理的核心和重要环节。
一、房地产业在我国国民经济中的重要地位
1、房地产是我国国民经济的基础型产业
房地产是我国经济活动和科学、文化、教育、卫生等社会活动的基础条件，也是社会生产和社会经济活动的主体。随着房地产行业的快速发展，已经成为了我国国民经济的支柱产业。2010年我国的房地产开发总投资为48267.OO亿元，国内生产总值为397983亿元；2011年我国的房地产总投资为61740.00亿元，国内生产总值为471564亿元。
2、房地产成为国家财政收入的主要来源
房地产的开发能够快速地增加城市地财政收入，为城市的公共设施（交通、文教、卫生、福利事业）提供稳定的资金。通过对房地产市场的综合开发，提供了大量的企业利润和税金，增加城市和国家的财政收入，房地产税已经成了政府财政收入的主要来源。
二、房地产企业成本控制和管理存在问题
1、房地产管理层和员工缺乏成本控制和管理意识
当前, 我国企业的成本控制意识还只是停留在财务核算的基本层面,对于成本控制并没有很深刻的认识。只有极少数的房地产企业实行全员、全要素、全过程和全方位的全面成本控制，其它大部分企业都还没有实行。一方面，楼市的火爆让房地产企业的管理层对项目开发成本的控制意识淡薄，部分企业的领导认为只要房子能卖个好价钱就行，根本没必要在意成本控制。另一方面，企业的员工也认为成本控制只跟预算结算部门和财务部门有关，跟自己关系不大，对成本控制没有根本性的认识，不能在工作中体现全方位、全过程的成本控制
2、缺乏先进的成本控制方法
根据财務部门的决算报告，这是传统的房地产企业成本控制，由于业务人员提出报告的时效性相对滞后，这就不能充分发挥成本控制的作用。事前预测和过程控制在企业成本控制中相对缺乏，这种成本控制模式与现代房地产企业管理的要求存在很大的一段距离。成本控制存在的问题和原因不能及时被发现，不能对症下药，应采取有效的措施控制企业成本。
3、没有完善的成本控制制度体系
很多房地产企业在成本控制上处于粗放状态， 完善的成本控制制度体系十分有限。有些房地产企业虽然建立了比较完整的成本控制制度，但在实际执行过程中却形同虚设，一些房地产企业没有相对应的部门岗位职责与权利，导致干多与干少没区别，干好与干坏也是同一个局面，即使兑现了也是受奖不公,受罚不服。因碍于情面对本该受处罚的人员只是批评一下了事。这种做法，只是安排了工作而对工作效果没有考核，或者只奖不罚而且奖罚不到位，有关人员的积极性受到严重的挫伤，给以后的成本控制工作带来不可估量的损失, 房地产企业的责任权利相结合是否有力是职工所关心的。
三、房地产企业各阶段成本控制与管理
1、企业决策阶段成本控制
房地产开发决策工作是成本控制的关键，决策的好坏将直接影响整个成本控制，因此，正确的投资决策是成本控制的前提。在决策立项阶段，需要对成本管理进行可行性分析，以确保成本管理方案能够以最小的成本支出，换取最大的经济收益。首先，在项目决策投资过程中，策划人员要先进行认真的市场调研，对项目的预期收入、成本、利润、风险等进行预测，确定销售净利率、资金峰值比、内部收益率等。其次，要进行分析收入和成本，任何一份成本管理方案，最终都是要以可见的收入为目的，审算人员和财务人员应对市场材料、工程造价等最新动态信息进行了解，提高估算的准确率，做好资金链和现金流，做好成本和利润的测算。最后是项目决定实施后，相关人员全面准确地估算建设项目的工程造价。
2、企业设计阶段的成本控制
在设计阶段，定夺好设计的方法是其中一个方面，而另一个方面是成本的控制和节约，不仅可以提高项目施工阶段成本控制的有效化，还能够让工程项目取得良好的经济效益、社会效益。
（1）实现严格的限额设计。在设计之时，加强技术的沟通，对设计内容展开详细的定量分析，用数据综合分析技术的可行性，充分考虑施工的经济性，都要尽量采用高标准化设计，另外不但要严格控制设计方案的不合理变更，还有确保设计功能具备实现的可能性。设计一旦获得批准，就应严格控制变更程序，不轻易变更设计，以保证工程竣工结算不突破总投资额。
（2）科学进行图纸设计。在设计图纸过程中，设计人员不仅要注重设计质量和期限，还要充分考虑设计对工程建设成本的重大影响。加强设计图纸的审查工作，因为工程的变更对成本的影响首当其冲，所以尽量把工程变更控制在施工之前，，要克服设计方案的不足或缺陷，在工程施工之前进行所花费的代价最小，取得的效果最好。
（3）实现设计方案的最优化。房地产业在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作，利用设计招标选择具有相当实力的设计单位，通过对设计方案的择优选择，而设计方案不仅要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性，从中选择设计质量较佳的设计单位，而在设计的过程中，总体的设计方案可以分阶段委托设计，以深化设计方案的内容。
3、企业施工阶段的成本控制
房地产开发项目主要在施工期来进行资金的投入工作，施工阶段也就成了控制开发项目成本的重要部分和阶段。
（1）搞好价格管理，材料品质，设备质量，对于建材的行情要有一个适度的把握，严格按有关规定对材料的价格进行限制，差价水平保持在合理的基础之上。
（2）对工程方案的严格控制，防止不合理变更情况的出现，建设单位要有自我约束的能力，建立工程洽商签证管理制度，明确工程施工各个部门之间的职责，根据合同的工程需求，将项目任务具体下达。
（3）对于承包商的索赔要求审核应严格执行。按照合同来处理承包商的索赔请求，并对索赔材料详加审查，加强预见性，强调及时性，做到尽量对于索赔事件进行避免。
（4）材料设备管理部门要做好材料设备采购的事宜，鉴于施工周期长，材料和设备价格的变动系数大，因此在施工前期，要选择质优的材料和设备供应商，根据施工的工期，签订长期的材料供应合同，严格控制材料和设备的价格变动幅度。
结束语
总之，房地产企业面临的市场竞争越来越激烈，所处的经济形势也越来越复杂，要有效地控制项目成本，就要在项目的决策和实施的各个阶段加强控制管理，从前期决策、规划设计方案的确定、项目施工及采购等多方面采取措施，将成本控制的观念运用到项目管理的各个环节，在提高项目竞争优势的同时，让企业获得最大的经济效益。
参考文献：
[1] 张敏．浅析房地产企业成本控制与管理[J]. 中国外资. 2013（01）
[2] 郭淑华. 房地产企业成本控制存在的问题与对策[J]. 投资理财. 2012（04）
[3] 王其霞. 浅析房地产企业的成本控制[J]. 商业经济. 2010（10）
[4] 刘琳. 房地产业已经成为我国重要的支柱产业[J].2010（01）
关键词：房地产企业；成本；控制；管理
中图分类号：F406.72文献标识码： A 文章编号：
引言
房地产企业管理的核心内容是成本控制，企业中的浪费现象可通过成本控制和管理来减少和杜绝，有限的社会资源和经济资源得到节约。在逐渐完善的市场经济条件下, 房地产企业如何提高其生存和发展能力是摆在当前的一个重要课题。因此，加强房地产企业成本的控制和管理是房地产项目管理的核心和重要环节。
一、房地产业在我国国民经济中的重要地位
1、房地产是我国国民经济的基础型产业
房地产是我国经济活动和科学、文化、教育、卫生等社会活动的基础条件，也是社会生产和社会经济活动的主体。随着房地产行业的快速发展，已经成为了我国国民经济的支柱产业。2010年我国的房地产开发总投资为48267.OO亿元，国内生产总值为397983亿元；2011年我国的房地产总投资为61740.00亿元，国内生产总值为471564亿元。
2、房地产成为国家财政收入的主要来源
房地产的开发能够快速地增加城市地财政收入，为城市的公共设施（交通、文教、卫生、福利事业）提供稳定的资金。通过对房地产市场的综合开发，提供了大量的企业利润和税金，增加城市和国家的财政收入，房地产税已经成了政府财政收入的主要来源。
二、房地产企业成本控制和管理存在问题
1、房地产管理层和员工缺乏成本控制和管理意识
当前, 我国企业的成本控制意识还只是停留在财务核算的基本层面,对于成本控制并没有很深刻的认识。只有极少数的房地产企业实行全员、全要素、全过程和全方位的全面成本控制，其它大部分企业都还没有实行。一方面，楼市的火爆让房地产企业的管理层对项目开发成本的控制意识淡薄，部分企业的领导认为只要房子能卖个好价钱就行，根本没必要在意成本控制。另一方面，企业的员工也认为成本控制只跟预算结算部门和财务部门有关，跟自己关系不大，对成本控制没有根本性的认识，不能在工作中体现全方位、全过程的成本控制
2、缺乏先进的成本控制方法
根据财務部门的决算报告，这是传统的房地产企业成本控制，由于业务人员提出报告的时效性相对滞后，这就不能充分发挥成本控制的作用。事前预测和过程控制在企业成本控制中相对缺乏，这种成本控制模式与现代房地产企业管理的要求存在很大的一段距离。成本控制存在的问题和原因不能及时被发现，不能对症下药，应采取有效的措施控制企业成本。
3、没有完善的成本控制制度体系
很多房地产企业在成本控制上处于粗放状态， 完善的成本控制制度体系十分有限。有些房地产企业虽然建立了比较完整的成本控制制度，但在实际执行过程中却形同虚设，一些房地产企业没有相对应的部门岗位职责与权利，导致干多与干少没区别，干好与干坏也是同一个局面，即使兑现了也是受奖不公,受罚不服。因碍于情面对本该受处罚的人员只是批评一下了事。这种做法，只是安排了工作而对工作效果没有考核，或者只奖不罚而且奖罚不到位，有关人员的积极性受到严重的挫伤，给以后的成本控制工作带来不可估量的损失, 房地产企业的责任权利相结合是否有力是职工所关心的。
三、房地产企业各阶段成本控制与管理
1、企业决策阶段成本控制
房地产开发决策工作是成本控制的关键，决策的好坏将直接影响整个成本控制，因此，正确的投资决策是成本控制的前提。在决策立项阶段，需要对成本管理进行可行性分析，以确保成本管理方案能够以最小的成本支出，换取最大的经济收益。首先，在项目决策投资过程中，策划人员要先进行认真的市场调研，对项目的预期收入、成本、利润、风险等进行预测，确定销售净利率、资金峰值比、内部收益率等。其次，要进行分析收入和成本，任何一份成本管理方案，最终都是要以可见的收入为目的，审算人员和财务人员应对市场材料、工程造价等最新动态信息进行了解，提高估算的准确率，做好资金链和现金流，做好成本和利润的测算。最后是项目决定实施后，相关人员全面准确地估算建设项目的工程造价。
2、企业设计阶段的成本控制
在设计阶段，定夺好设计的方法是其中一个方面，而另一个方面是成本的控制和节约，不仅可以提高项目施工阶段成本控制的有效化，还能够让工程项目取得良好的经济效益、社会效益。
（1）实现严格的限额设计。在设计之时，加强技术的沟通，对设计内容展开详细的定量分析，用数据综合分析技术的可行性，充分考虑施工的经济性，都要尽量采用高标准化设计，另外不但要严格控制设计方案的不合理变更，还有确保设计功能具备实现的可能性。设计一旦获得批准，就应严格控制变更程序，不轻易变更设计，以保证工程竣工结算不突破总投资额。
（2）科学进行图纸设计。在设计图纸过程中，设计人员不仅要注重设计质量和期限，还要充分考虑设计对工程建设成本的重大影响。加强设计图纸的审查工作，因为工程的变更对成本的影响首当其冲，所以尽量把工程变更控制在施工之前，，要克服设计方案的不足或缺陷，在工程施工之前进行所花费的代价最小，取得的效果最好。
（3）实现设计方案的最优化。房地产业在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作，利用设计招标选择具有相当实力的设计单位，通过对设计方案的择优选择，而设计方案不仅要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性，从中选择设计质量较佳的设计单位，而在设计的过程中，总体的设计方案可以分阶段委托设计，以深化设计方案的内容。
3、企业施工阶段的成本控制
房地产开发项目主要在施工期来进行资金的投入工作，施工阶段也就成了控制开发项目成本的重要部分和阶段。
（1）搞好价格管理，材料品质，设备质量，对于建材的行情要有一个适度的把握，严格按有关规定对材料的价格进行限制，差价水平保持在合理的基础之上。
（2）对工程方案的严格控制，防止不合理变更情况的出现，建设单位要有自我约束的能力，建立工程洽商签证管理制度，明确工程施工各个部门之间的职责，根据合同的工程需求，将项目任务具体下达。
（3）对于承包商的索赔要求审核应严格执行。按照合同来处理承包商的索赔请求，并对索赔材料详加审查，加强预见性，强调及时性，做到尽量对于索赔事件进行避免。
（4）材料设备管理部门要做好材料设备采购的事宜，鉴于施工周期长，材料和设备价格的变动系数大，因此在施工前期，要选择质优的材料和设备供应商，根据施工的工期，签订长期的材料供应合同，严格控制材料和设备的价格变动幅度。
结束语
总之，房地产企业面临的市场竞争越来越激烈，所处的经济形势也越来越复杂，要有效地控制项目成本，就要在项目的决策和实施的各个阶段加强控制管理，从前期决策、规划设计方案的确定、项目施工及采购等多方面采取措施，将成本控制的观念运用到项目管理的各个环节，在提高项目竞争优势的同时，让企业获得最大的经济效益。
参考文献：
[1] 张敏．浅析房地产企业成本控制与管理[J]. 中国外资. 2013（01）
[2] 郭淑华. 房地产企业成本控制存在的问题与对策[J]. 投资理财. 2012（04）
[3] 王其霞. 浅析房地产企业的成本控制[J]. 商业经济. 2010（10）
[4] 刘琳. 房地产业已经成为我国重要的支柱产业[J].2010（01）