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摘要:我国房地产以20%的高发展速度持续增长七年,中国房地产“泡沫说”受到关注｡选取1987—2005年我国GDP､FDI和房地产销售年平均价格的时序数据,利用误差修正模型对三者关系进行计量分析,得出协整关系的结论｡定量结果表明,GDP､FDI对房地产价格有正向的推动作用,但GDP是主要影响因素｡这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说,对政策制定有积极意义｡
关键词:误差修正模型;协整;GDP;FDI;房地产价格
中图分类号:F293.30 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)01-0177-03
一、背景
我国房地产业自1998年住房体制改革至今经历了七年的高速增长,其增长速度之快超过美国､英国等发达国家｡中国房地产业“泡沫说”受到越来越多人的关注,成为专家学者争论的焦点｡
(一)中国房地产经济泡沫问题
近几年,人民币升值预期压力使人们十分关注境外资金的大量流入｡有人认为,这些资金以外商直接投资形式投入到中国房地产市场中,造成房地产价格的虚高不下｡更有激烈的评论认为,中国房地产泡沫即将破灭,可能引发中国经济大震荡｡
从表面看,中国房地产经济存在泡沫的可能性｡我国房地产以20%以上的高发展速度持续增长七年,在上海､北京等大城市产生资本聚集效应,有国内投机资本炒作房价现象｡但是,中国房地产市场运行是否平稳､是否受到境外“热钱”的冲击还有待深入分析｡
(二)因变量与自变量
目前,对于外商直接投资的研究通常集中在其对中国经济的拉动作用､对经济结构调整等宏观经济变量的影响方面,针对房地产领域的微观研究还不多见｡从房地产金融研究角度看,大多数研究集中在房地产投资对GDP影响方面,但将房地产价格作为GDP的解释变量进行研究,仍处于被忽视的地位｡为填补这两方面空白,本文从这个角度出发,以中国房地产价格为切入点,引入GDP和FDI作为因变量进行计量分析,试图从定量水平解释两者对房地产价格的影响,以期把握未来中国房地产政策导向｡
二、数据和模型
(一)数据选取
由于我国住房改革始于上个世纪80年代,所以,考察1987—2005年的中国房地产市场商品房销售平均价格(Kt)､国内生产总值GDP(Gt)､外商直接投资FDI(Ft)时间序列数据｡为了消除价格(Pt)的影响和房价､GDP､投资额中存在的异方差及量纲,定义三个变量如下:LnKt=Log(Kt/Pt),LnFt=Log(Ft/Pt),LnGt=Log(Gt/Pt)｡用Eviews软件做出以上三变量及它们的二阶差分序列图,发现其表现出明显的非平稳特征,而且变化特征又比较相似,所以,考虑三者之间可能存在长期稳定的关系,于是采用协整分析方法对数据进行深入研究｡
(二)模型设计
协整概念由恩格尔•格兰杰(Engle-Granger)提出的｡其为在两个或多个非平稳变量间寻找均衡关系,以及用存在协整关系的变量建立误差修正模型奠定了理论基础｡
1.协整检验｡设两个差分阶数相同的过程Xt,Yt~I(d),且具有如下关系:Yt=βXt+Ut,Ut~I(0),其中,Yt=βXt表示长期均衡关系,Ut=Yt-βXt表示非均衡误差,则称Xt和Yt具有协整关系｡检验协整关系用EG两步法:第一步是用OLS法估计协整参数向量,得到协整方程｡第二步则是对第一步得到的残差进行估计,若平稳,则存在协整关系｡
2.误差修正模型(ECM)｡由E-G表现定理:若Xt,Yt之间存在协整关系,则可以用误差修正模型(ECM)表现,反之亦然｡ECM的优点是其包含的全部差分变量和非均衡误差项都具有平稳性,所以,可以用OLS法估计参数且不存在虚假回归问题｡而且它将变量间存在的长期静态关系和短期动态关系充分表现出来,是一个比较完整的分析模型｡具体形式为:△Yt=α0+β*[Yt-1-β**Xt-1]+ β0△Xt+Ut,其中,β*=α1-1,β**=-(β0+β1)/(α1-1),则β*[Yt-1-β**Xt-1]为长期静态关系,β0△Xt为短期动态关系｡
三、实证分析
(一)单整检验
在检验一组时间序列是否存在协整关系或长期均衡关系之前,应该先检验这些时间序列的单整性｡本文采取ADF检验方法:对于Yt=βYt-1+Ut给定零假设和备择假设为:H0:β=1(Yt为非平稳序列)､H1: β<1(Yt为平稳序列),若样本计算的ADF<临界值,则拒绝H0｡
原数列和其一阶差分的ADF检验结果显示检验统计量都大于临界值的绝对值,证明是非平稳的｡二阶差分△2LnFt在显著性水平为95%的水平下通过检验,△2LnGt在90%的显著性水平下通过检验,△2LnKt在99%的显著性水平下通过检验｡所以,△2LnGt,△2LnFt和△2LnKt~I[2],可以按照EG两步法做协整回归并检验三个变量是否存在协整关系｡
(二)协整检验
(2)和(4)式的回归系数都通过了显著性检验,R2和DW值都比较理想,两个误差修正模型在统计层面上都成立｡它们的实际值､拟合值和残差序列分别见下图:
四、结论与建议
(一)结果分析
虽然上面ECM模型都通过了检验,但是注意到ECM(4)式中已经剔除了GDP因素,而且这个回归式引入了滞后一期的变量｡在数据量不大的条件下,时序组服从二阶单整已经失去了一些信息,所以,回归式中再引入滞后期因素,会有失准确性｡所以,从本组数据的实际情况出发,考虑到GDP在拉动房地产市场价格方面确实具有能动作用,认为ECM(2)式比(4)式效果更好,最终采纳ECM(2)式作为这次分析的最终结果｡
ECM模型显示房地产价格､国内生产总值(GDP)､外商直接投资(FDI)三者之间存在紧密联系｡由于模型中回归系数都为正值,说明国内生产总值(GDP)和外商直接投资(FDI)的增量的短期变化将引起房地产价格同方向的变化｡房地产价格､国内生产总值(GDP)､外商直接投资(FDI)三者增量之间存在协整关系,说明三者之间存在着长期稳定的均衡关系｡其模型表达如(1)式所示｡
从ECM(4)的系数可以看出,GDP和FDI增量对房地产价格增量的弹性系数分别为0.5433和0.0921,即GDP和FDI的增量每增加1%,房地产价格增量分别增加54.33%和9.21%｡可见,GDP对房地产价格的贡献是非常显著的｡相比之下,FDI对房地产价格的影响则是很小的｡同时,模型中误差修正项系数为1.3325,说明三者间的长期稳定关系以正向1.3325的调整力度将非均衡状态拉回到均衡状态｡
以上分析可以得出这样的结论:1987年至今,我国房地产价格运行比较平稳,房地产市场价格走强是国内经济形势良好的表现,其中,GDP扮演着重要角色,基本上可以排除外商直接投资热钱对房地产市场的冲击作用,外商直接投资不会引起房地产市场的大幅动荡,所以,恐慌是没有必要的｡
(二)政策建议
随着中国经济的高速增长和市场逐步开放步伐的加快,境外资金流入大幅增加是必然结果｡因此,在保持GDP高速平稳增长的基础上,应该积极引导FDI投向,使之更有利于房地产市场的发展,应针对不同层次的需求,调整房地产供应结构,规范房地产开发企业经营行为,理顺市场秩序,不断加强房地产市场信息系统建设,提高各类房地产市场的透明度,逐步形成反映房地产真实供求关系的房地产价格,应加快外汇管理体制改革,抑制境外资金炒作我国房地产,防止人民币升值预期导致大量外资涌入我国房地产市场和境外投机资金采取汇市与房地产市场联动方式掘取中国房地产一桶金｡
参考文献:
[1] 罗雨泽.我国FDI､经济增长与国内投资结构关系的实证研究[J].当代财经,2006(3).
[2] 刘红.中国城市房地产投资的动态经济效应[J].经济与管理研究,2006(3).
[3] 姜春梅.中国房地产市场投机泡沫实证分析[J].管理世界,2005(12).
[4] 郑思齐.中国建设投资与经济增长关系的计量模型分析[J].清华大学学报,2001(4).
[5] 易宪容.我国房地产业的现状､前景与对策[J].经济学动态,2005(7).
（注:本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文）
关键词:误差修正模型;协整;GDP;FDI;房地产价格
中图分类号:F293.30 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)01-0177-03
一、背景
我国房地产业自1998年住房体制改革至今经历了七年的高速增长,其增长速度之快超过美国､英国等发达国家｡中国房地产业“泡沫说”受到越来越多人的关注,成为专家学者争论的焦点｡
(一)中国房地产经济泡沫问题
近几年,人民币升值预期压力使人们十分关注境外资金的大量流入｡有人认为,这些资金以外商直接投资形式投入到中国房地产市场中,造成房地产价格的虚高不下｡更有激烈的评论认为,中国房地产泡沫即将破灭,可能引发中国经济大震荡｡
从表面看,中国房地产经济存在泡沫的可能性｡我国房地产以20%以上的高发展速度持续增长七年,在上海､北京等大城市产生资本聚集效应,有国内投机资本炒作房价现象｡但是,中国房地产市场运行是否平稳､是否受到境外“热钱”的冲击还有待深入分析｡
(二)因变量与自变量
目前,对于外商直接投资的研究通常集中在其对中国经济的拉动作用､对经济结构调整等宏观经济变量的影响方面,针对房地产领域的微观研究还不多见｡从房地产金融研究角度看,大多数研究集中在房地产投资对GDP影响方面,但将房地产价格作为GDP的解释变量进行研究,仍处于被忽视的地位｡为填补这两方面空白,本文从这个角度出发,以中国房地产价格为切入点,引入GDP和FDI作为因变量进行计量分析,试图从定量水平解释两者对房地产价格的影响,以期把握未来中国房地产政策导向｡
二、数据和模型
(一)数据选取
由于我国住房改革始于上个世纪80年代,所以,考察1987—2005年的中国房地产市场商品房销售平均价格(Kt)､国内生产总值GDP(Gt)､外商直接投资FDI(Ft)时间序列数据｡为了消除价格(Pt)的影响和房价､GDP､投资额中存在的异方差及量纲,定义三个变量如下:LnKt=Log(Kt/Pt),LnFt=Log(Ft/Pt),LnGt=Log(Gt/Pt)｡用Eviews软件做出以上三变量及它们的二阶差分序列图,发现其表现出明显的非平稳特征,而且变化特征又比较相似,所以,考虑三者之间可能存在长期稳定的关系,于是采用协整分析方法对数据进行深入研究｡
(二)模型设计
协整概念由恩格尔•格兰杰(Engle-Granger)提出的｡其为在两个或多个非平稳变量间寻找均衡关系,以及用存在协整关系的变量建立误差修正模型奠定了理论基础｡
1.协整检验｡设两个差分阶数相同的过程Xt,Yt~I(d),且具有如下关系:Yt=βXt+Ut,Ut~I(0),其中,Yt=βXt表示长期均衡关系,Ut=Yt-βXt表示非均衡误差,则称Xt和Yt具有协整关系｡检验协整关系用EG两步法:第一步是用OLS法估计协整参数向量,得到协整方程｡第二步则是对第一步得到的残差进行估计,若平稳,则存在协整关系｡
2.误差修正模型(ECM)｡由E-G表现定理:若Xt,Yt之间存在协整关系,则可以用误差修正模型(ECM)表现,反之亦然｡ECM的优点是其包含的全部差分变量和非均衡误差项都具有平稳性,所以,可以用OLS法估计参数且不存在虚假回归问题｡而且它将变量间存在的长期静态关系和短期动态关系充分表现出来,是一个比较完整的分析模型｡具体形式为:△Yt=α0+β*[Yt-1-β**Xt-1]+ β0△Xt+Ut,其中,β*=α1-1,β**=-(β0+β1)/(α1-1),则β*[Yt-1-β**Xt-1]为长期静态关系,β0△Xt为短期动态关系｡
三、实证分析
(一)单整检验
在检验一组时间序列是否存在协整关系或长期均衡关系之前,应该先检验这些时间序列的单整性｡本文采取ADF检验方法:对于Yt=βYt-1+Ut给定零假设和备择假设为:H0:β=1(Yt为非平稳序列)､H1: β<1(Yt为平稳序列),若样本计算的ADF<临界值,则拒绝H0｡
原数列和其一阶差分的ADF检验结果显示检验统计量都大于临界值的绝对值,证明是非平稳的｡二阶差分△2LnFt在显著性水平为95%的水平下通过检验,△2LnGt在90%的显著性水平下通过检验,△2LnKt在99%的显著性水平下通过检验｡所以,△2LnGt,△2LnFt和△2LnKt~I[2],可以按照EG两步法做协整回归并检验三个变量是否存在协整关系｡
(二)协整检验
(2)和(4)式的回归系数都通过了显著性检验,R2和DW值都比较理想,两个误差修正模型在统计层面上都成立｡它们的实际值､拟合值和残差序列分别见下图:
四、结论与建议
(一)结果分析
虽然上面ECM模型都通过了检验,但是注意到ECM(4)式中已经剔除了GDP因素,而且这个回归式引入了滞后一期的变量｡在数据量不大的条件下,时序组服从二阶单整已经失去了一些信息,所以,回归式中再引入滞后期因素,会有失准确性｡所以,从本组数据的实际情况出发,考虑到GDP在拉动房地产市场价格方面确实具有能动作用,认为ECM(2)式比(4)式效果更好,最终采纳ECM(2)式作为这次分析的最终结果｡
ECM模型显示房地产价格､国内生产总值(GDP)､外商直接投资(FDI)三者之间存在紧密联系｡由于模型中回归系数都为正值,说明国内生产总值(GDP)和外商直接投资(FDI)的增量的短期变化将引起房地产价格同方向的变化｡房地产价格､国内生产总值(GDP)､外商直接投资(FDI)三者增量之间存在协整关系,说明三者之间存在着长期稳定的均衡关系｡其模型表达如(1)式所示｡
从ECM(4)的系数可以看出,GDP和FDI增量对房地产价格增量的弹性系数分别为0.5433和0.0921,即GDP和FDI的增量每增加1%,房地产价格增量分别增加54.33%和9.21%｡可见,GDP对房地产价格的贡献是非常显著的｡相比之下,FDI对房地产价格的影响则是很小的｡同时,模型中误差修正项系数为1.3325,说明三者间的长期稳定关系以正向1.3325的调整力度将非均衡状态拉回到均衡状态｡
以上分析可以得出这样的结论:1987年至今,我国房地产价格运行比较平稳,房地产市场价格走强是国内经济形势良好的表现,其中,GDP扮演着重要角色,基本上可以排除外商直接投资热钱对房地产市场的冲击作用,外商直接投资不会引起房地产市场的大幅动荡,所以,恐慌是没有必要的｡
(二)政策建议
随着中国经济的高速增长和市场逐步开放步伐的加快,境外资金流入大幅增加是必然结果｡因此,在保持GDP高速平稳增长的基础上,应该积极引导FDI投向,使之更有利于房地产市场的发展,应针对不同层次的需求,调整房地产供应结构,规范房地产开发企业经营行为,理顺市场秩序,不断加强房地产市场信息系统建设,提高各类房地产市场的透明度,逐步形成反映房地产真实供求关系的房地产价格,应加快外汇管理体制改革,抑制境外资金炒作我国房地产,防止人民币升值预期导致大量外资涌入我国房地产市场和境外投机资金采取汇市与房地产市场联动方式掘取中国房地产一桶金｡
参考文献:
[1] 罗雨泽.我国FDI､经济增长与国内投资结构关系的实证研究[J].当代财经,2006(3).
[2] 刘红.中国城市房地产投资的动态经济效应[J].经济与管理研究,2006(3).
[3] 姜春梅.中国房地产市场投机泡沫实证分析[J].管理世界,2005(12).
[4] 郑思齐.中国建设投资与经济增长关系的计量模型分析[J].清华大学学报,2001(4).
[5] 易宪容.我国房地产业的现状､前景与对策[J].经济学动态,2005(7).
（注:本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文）