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摘要：采用合理的手段对各项成本进行管理控制，不但能提高企业的生产经营效益，还能保证企业在市场竞争中站稳脚跟，从而促进我国国民经济的发展。本文介绍了房产项目目标成本管理的概念，阐述了目标成本管理的必要性与重要性，总结了如何做好房产项目的目标成本管理的措施。
关键词：房产，项目，目标，成本，管理
Abstract: the use of reasonable means the cost of management control, not only can improve the production and operation of enterprises benefits, still can make the enterprise in the market competitions, so as to promote the development of our national economy. This paper introduces the goal of real estate projects cost management concept, this paper expounds the goal the necessity and significance of the cost management, summarizes how well the property the goal of the project cost management measures.
Key words: real estate, project, goals, cost, and management
中图分类号：C29文献标识码：A 文章编号：
随着国民经济的发展，城市建设的步伐越来越快，房产项目的市场竞争越来越激烈，为了在这激烈的市场中寻求有利的条件，我们除了加强自身产品的质量外，还应该从企业内部出发，利用科学的管理模式对房产项目的目标成本进行管理控制，以此来提升企业在市场的竞争力，打响房产品牌。
一、房产项目目标成本管理的概念
在房地产项目里，房产的成本往往是不能确定的，一般要等到整个项目全部竣工结算后，通过工程结算等才能知道，有些牵涉到甲供材料等问题，甚至要等到财务决算的时候才会清楚。也就是说，在项目实施的过程中，成本控制只能做到点上的控制，面上的控制是很盲目的，利润的多少是很难保障的，企业无法在项目实施的各阶段合理利用成本杠杆，企业的核心竞争力和生命力也就无处可谈。
所以房产项目目标成本管理的概念应运而生。所谓房产项目目标成本管理，就是要在项目立项时就确定房产项目的成本目标、利润目标，而实现这个成本目标、利润目标的过程就是全面的目标成本管理。房地产项目目标成本管理是从市场价格收益的角度出发，结合目标利润率，为房地产项目确定可以接受的最高成本，之后的项目实施都是为了保证成本控制在可接受范围之内。
二、房产项目推行目标成本管理的必要性与重要性
目标成本管理顺应了日趋成熟的房地产竞争市场与日益加强的房地产宏观调控对地产企业成本精细化管理的需要。由于市场的区域性及产品的异质性等特点，导致了房地产的竞争市场是不完全的竞争市场，因此这种竞争更多地表现在企业的管理能力、品牌、服务等综合实力上。明智的开发商不会靠打价格战来争夺在市场上的份额，但几乎没有开发商会否认成本控制对项目盈利能力的重要性。因为对企业来说，利润是开发商商业活动中永恒不变的中心。而就成本管理而言，由于很难用经验做参考值得出项目的成本支出，于是以利润为通用的管理基准就可以说是一种必然选择。这就是说，在企业管理中只有通过以利润为基础的目标成本进行控制，才能够提高企业的核心竞争力。
同时，提出了精细化管理，说明我们已经意识到，房地产行业粗放经营的时代一去不复返了，目前房产开发产品的利润率水平与过去的项目已经不可同日而语。随着房价的不断攀升，国家对房地产行业的调控政策越来越严厉，成本在增加的同时，利润率水平却不断下降。房地产企业的生存环境越来越惡劣，在这个时候，我们就要不断地向管理要效益，通过目标成本管理模式，通过管理的精细化，保证我们的目标利润的实现就显得尤为迫切。目前，我们行业内的标杆企业都已经建立了全面的目标成本管理体系，特别是象万科这样的地产龙头更是在全面推行的基础上，将目标成本与实际成本的误差控制到了2%以内。
三、如何做好房产项目的目标成本管理
下面针对房地产开发项目的流程顺序，逐步展开对其开发项目管理中的成本控制的分析。
1． 做好市场调研，从所采集的数据中提取有价值的信息。市场调研是指经过系统的方案设计、收集及分析、预测开发环境中的数据，为企业投资决策服务。市场调研对市场信息搜集的丰富性和准确程度有一定的要求，可供参考分析的信息有: 房产项目所在区域的现有楼盘的开发情况、商业氛围如何、人口结构特点、城市规划的特点、顾客的喜好调查，以及建筑设计的前景、消费需求的转型、行业周期的变化等，从宏观的层次要考虑到政治环境、产业结构调整、经济环境及产业政策等因素。
可行性研究报告所确定的各项初步技术经济指标将直接决定整个项目的投资。通过充分的市场调研对项目开发可行性、开发方式、规模及资金等进行投资决策的分析，包括完整的项目投资估算、项目经济效益测算，并考虑项目投资的机会成本。
2． 确保投资决策的科学性。投资决策是在对前期市场调研数据进行分析整理归纳的基础上所作出选择的一个过程，一个成功的开发项目需要决策者根据调查数据作出正确的投资决策，并制定方案实施执行，因此要尽早建立起科学的决策体系，充分利用现代信息科技进行交流和处理，并将决策过程中的人的偏见因素影响降到最小，保证决策过程的科学性和客观性，这为项目成本有效的控制打好基础。要做好市场调研和可行性研究，包括完整的项目投资估算、项目经济效益测算，并考虑项目投资的机会成本。
决策阶段成本控制的重点是前期的费用、成本和利润估算，明确项目可行并准确进行项目决策。要避免决策失误带来的企业损失，同时充分提高资源的利用率，用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。另外还要做好项目的报建工作，争取有利的规划条件，控制相关成本费用。
3． 房产项目在设计过程中的成本控制也要重点关注。做好项目成本的控制，设计阶段也非常关键。地产项目所采取的各种成本控制措施和降低成本的方法是: 进行设计招标，做设计的优化方案的选择，进行设计概算和施工图预算的编制及审查，采取措施降低开发项目的建筑安装工程费用和企业的实际支出成本，最终实现预期的经济效益。
4． 降低自身风险，采取工程招标。建设工程的招标是选择有实力的分包商的一种有效方式，为保证项目的顺利实起有效的作用。当今社会的发展使得各行业的专业化分工越来越细，开发企业将一些难度大、风险高、专业化程度高或自身无优势的业务分包出去，可以降低本身承担的风险，节约成本费用。
5． 加强采购过程的管理，控制采购成本。构成工程实体的各类材料、构配件、半成品等工程材料。的费用在项目开发的成本费用中占有很大的比例，因此做好项目所需材料的采购管理，降低主要的材料费用，无疑对节省项目成本有着十分重要的作用。因此要关注原料市场动向，建立起完善的采购制度和采购网络，依托网络信息技术货比三家，寻求有实力有信誉的供应商签订长期合作合同，在确保材料质量的前提下控制采购成本。
6． 运用新的管理模式和技术手段来优化施工组织，缩短工期，节约成本。
（1）通过合理的施工组织，实现资源优化配置，做好各施工环节的调度和协调工作，缩短工程施工周期，加快进度; 采用高新技术、新材料，加强科学的施工管理，将企业规章管理的制度落实到实处并做好监督检查，将项目施工在各任务、各阶段、各工序中的操作成果在进行检查与评定后，将评定结果并与绩效挂钩提升人的积极性。控制施工质量，尽可能减少设计变更，减少浪费。总之要采取各项有效的措施，在保证质量的前提下，缩短工期，节约经济成本。
（2）做好竣工决算阶段进行投资成本的控制，可推行分阶段决算，提高决算的层次性和合理性，最后竣工总决算。争取工程竣工验收一次通过，加强施工现场的管理和控制，避免施工出现缺陷及质量问题，以避免返修或遭受罚款带来的损失。
7． 产品完成后的市场营销阶段的成本控制。市场营销阶段的成本管理即要以灵活的方式来实现建设产品的价值交换。市场营销是使房地产商品实现其价值的过程，是企业实现利润的重要阶段，这一阶段的成本控制内容包括: 管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等几方面。随着房地产市场的不断发展，销售策略也不断变化，在营销环节上的成本费用也日渐呈现上升趋势，销售成本占整个房地产项目总成本的比例逐步增大。这需要做出更完善的决策来控制营销阶段的成本。
房地产开发是在市场经济体制下的一项重量级项目。然而，房地产开发的成本管理控制是一个有机的整体操作体系，在整个项目周期它贯穿于始终。所以，在房地产的开发过程中，每一个成本的管理控制环节都不能忽视，充分分析每项成本的特征和在总成本中的作用和可控性，针对各自的特点进行管理控制，这样，就会最大限度地降低企业房地产开发项目的总成本，同时，最关键的是增强了房地产企业在市场竞争中的竞争力。所以，各房地产公司在项目运行过程中，采用合理的手段对各项成本进行管理控制，不但能提高企业的生产经营效益，还能保证企业在市场竞争中站稳脚跟，从而促进我国国民经济的发展。
参考文献：
[1] 刘晓华. 房产项目的目标成本管理[J]. 中华建设, 2011,(10)
[2] 宋延庆. 成本控制“坎坷路”——某房企成本管控“三阶段”实效对比[J]. 城市开发, 2009,(12)
[3] 许丹超. 论动态控制房地产项目目标成本[J]. 福建建筑, 2010,(01)
[4] 苏泉. 房地产项目优化设计探讨[J]. 中国新技术新产品, 2010,(11)
[5] 于定明. 項目目标成本的管理与控制[J]. 建筑市场与招标投标, 2004,(05)
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。
关键词：房产，项目，目标，成本，管理
Abstract: the use of reasonable means the cost of management control, not only can improve the production and operation of enterprises benefits, still can make the enterprise in the market competitions, so as to promote the development of our national economy. This paper introduces the goal of real estate projects cost management concept, this paper expounds the goal the necessity and significance of the cost management, summarizes how well the property the goal of the project cost management measures.
Key words: real estate, project, goals, cost, and management
中图分类号：C29文献标识码：A 文章编号：
随着国民经济的发展，城市建设的步伐越来越快，房产项目的市场竞争越来越激烈，为了在这激烈的市场中寻求有利的条件，我们除了加强自身产品的质量外，还应该从企业内部出发，利用科学的管理模式对房产项目的目标成本进行管理控制，以此来提升企业在市场的竞争力，打响房产品牌。
一、房产项目目标成本管理的概念
在房地产项目里，房产的成本往往是不能确定的，一般要等到整个项目全部竣工结算后，通过工程结算等才能知道，有些牵涉到甲供材料等问题，甚至要等到财务决算的时候才会清楚。也就是说，在项目实施的过程中，成本控制只能做到点上的控制，面上的控制是很盲目的，利润的多少是很难保障的，企业无法在项目实施的各阶段合理利用成本杠杆，企业的核心竞争力和生命力也就无处可谈。
所以房产项目目标成本管理的概念应运而生。所谓房产项目目标成本管理，就是要在项目立项时就确定房产项目的成本目标、利润目标，而实现这个成本目标、利润目标的过程就是全面的目标成本管理。房地产项目目标成本管理是从市场价格收益的角度出发，结合目标利润率，为房地产项目确定可以接受的最高成本，之后的项目实施都是为了保证成本控制在可接受范围之内。
二、房产项目推行目标成本管理的必要性与重要性
目标成本管理顺应了日趋成熟的房地产竞争市场与日益加强的房地产宏观调控对地产企业成本精细化管理的需要。由于市场的区域性及产品的异质性等特点，导致了房地产的竞争市场是不完全的竞争市场，因此这种竞争更多地表现在企业的管理能力、品牌、服务等综合实力上。明智的开发商不会靠打价格战来争夺在市场上的份额，但几乎没有开发商会否认成本控制对项目盈利能力的重要性。因为对企业来说，利润是开发商商业活动中永恒不变的中心。而就成本管理而言，由于很难用经验做参考值得出项目的成本支出，于是以利润为通用的管理基准就可以说是一种必然选择。这就是说，在企业管理中只有通过以利润为基础的目标成本进行控制，才能够提高企业的核心竞争力。
同时，提出了精细化管理，说明我们已经意识到，房地产行业粗放经营的时代一去不复返了，目前房产开发产品的利润率水平与过去的项目已经不可同日而语。随着房价的不断攀升，国家对房地产行业的调控政策越来越严厉，成本在增加的同时，利润率水平却不断下降。房地产企业的生存环境越来越惡劣，在这个时候，我们就要不断地向管理要效益，通过目标成本管理模式，通过管理的精细化，保证我们的目标利润的实现就显得尤为迫切。目前，我们行业内的标杆企业都已经建立了全面的目标成本管理体系，特别是象万科这样的地产龙头更是在全面推行的基础上，将目标成本与实际成本的误差控制到了2%以内。
三、如何做好房产项目的目标成本管理
下面针对房地产开发项目的流程顺序，逐步展开对其开发项目管理中的成本控制的分析。
1． 做好市场调研，从所采集的数据中提取有价值的信息。市场调研是指经过系统的方案设计、收集及分析、预测开发环境中的数据，为企业投资决策服务。市场调研对市场信息搜集的丰富性和准确程度有一定的要求，可供参考分析的信息有: 房产项目所在区域的现有楼盘的开发情况、商业氛围如何、人口结构特点、城市规划的特点、顾客的喜好调查，以及建筑设计的前景、消费需求的转型、行业周期的变化等，从宏观的层次要考虑到政治环境、产业结构调整、经济环境及产业政策等因素。
可行性研究报告所确定的各项初步技术经济指标将直接决定整个项目的投资。通过充分的市场调研对项目开发可行性、开发方式、规模及资金等进行投资决策的分析，包括完整的项目投资估算、项目经济效益测算，并考虑项目投资的机会成本。
2． 确保投资决策的科学性。投资决策是在对前期市场调研数据进行分析整理归纳的基础上所作出选择的一个过程，一个成功的开发项目需要决策者根据调查数据作出正确的投资决策，并制定方案实施执行，因此要尽早建立起科学的决策体系，充分利用现代信息科技进行交流和处理，并将决策过程中的人的偏见因素影响降到最小，保证决策过程的科学性和客观性，这为项目成本有效的控制打好基础。要做好市场调研和可行性研究，包括完整的项目投资估算、项目经济效益测算，并考虑项目投资的机会成本。
决策阶段成本控制的重点是前期的费用、成本和利润估算，明确项目可行并准确进行项目决策。要避免决策失误带来的企业损失，同时充分提高资源的利用率，用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。另外还要做好项目的报建工作，争取有利的规划条件，控制相关成本费用。
3． 房产项目在设计过程中的成本控制也要重点关注。做好项目成本的控制，设计阶段也非常关键。地产项目所采取的各种成本控制措施和降低成本的方法是: 进行设计招标，做设计的优化方案的选择，进行设计概算和施工图预算的编制及审查，采取措施降低开发项目的建筑安装工程费用和企业的实际支出成本，最终实现预期的经济效益。
4． 降低自身风险，采取工程招标。建设工程的招标是选择有实力的分包商的一种有效方式，为保证项目的顺利实起有效的作用。当今社会的发展使得各行业的专业化分工越来越细，开发企业将一些难度大、风险高、专业化程度高或自身无优势的业务分包出去，可以降低本身承担的风险，节约成本费用。
5． 加强采购过程的管理，控制采购成本。构成工程实体的各类材料、构配件、半成品等工程材料。的费用在项目开发的成本费用中占有很大的比例，因此做好项目所需材料的采购管理，降低主要的材料费用，无疑对节省项目成本有着十分重要的作用。因此要关注原料市场动向，建立起完善的采购制度和采购网络，依托网络信息技术货比三家，寻求有实力有信誉的供应商签订长期合作合同，在确保材料质量的前提下控制采购成本。
6． 运用新的管理模式和技术手段来优化施工组织，缩短工期，节约成本。
（1）通过合理的施工组织，实现资源优化配置，做好各施工环节的调度和协调工作，缩短工程施工周期，加快进度; 采用高新技术、新材料，加强科学的施工管理，将企业规章管理的制度落实到实处并做好监督检查，将项目施工在各任务、各阶段、各工序中的操作成果在进行检查与评定后，将评定结果并与绩效挂钩提升人的积极性。控制施工质量，尽可能减少设计变更，减少浪费。总之要采取各项有效的措施，在保证质量的前提下，缩短工期，节约经济成本。
（2）做好竣工决算阶段进行投资成本的控制，可推行分阶段决算，提高决算的层次性和合理性，最后竣工总决算。争取工程竣工验收一次通过，加强施工现场的管理和控制，避免施工出现缺陷及质量问题，以避免返修或遭受罚款带来的损失。
7． 产品完成后的市场营销阶段的成本控制。市场营销阶段的成本管理即要以灵活的方式来实现建设产品的价值交换。市场营销是使房地产商品实现其价值的过程，是企业实现利润的重要阶段，这一阶段的成本控制内容包括: 管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等几方面。随着房地产市场的不断发展，销售策略也不断变化，在营销环节上的成本费用也日渐呈现上升趋势，销售成本占整个房地产项目总成本的比例逐步增大。这需要做出更完善的决策来控制营销阶段的成本。
房地产开发是在市场经济体制下的一项重量级项目。然而，房地产开发的成本管理控制是一个有机的整体操作体系，在整个项目周期它贯穿于始终。所以，在房地产的开发过程中，每一个成本的管理控制环节都不能忽视，充分分析每项成本的特征和在总成本中的作用和可控性，针对各自的特点进行管理控制，这样，就会最大限度地降低企业房地产开发项目的总成本，同时，最关键的是增强了房地产企业在市场竞争中的竞争力。所以，各房地产公司在项目运行过程中，采用合理的手段对各项成本进行管理控制，不但能提高企业的生产经营效益，还能保证企业在市场竞争中站稳脚跟，从而促进我国国民经济的发展。
参考文献：
[1] 刘晓华. 房产项目的目标成本管理[J]. 中华建设, 2011,(10)
[2] 宋延庆. 成本控制“坎坷路”——某房企成本管控“三阶段”实效对比[J]. 城市开发, 2009,(12)
[3] 许丹超. 论动态控制房地产项目目标成本[J]. 福建建筑, 2010,(01)
[4] 苏泉. 房地产项目优化设计探讨[J]. 中国新技术新产品, 2010,(11)
[5] 于定明. 項目目标成本的管理与控制[J]. 建筑市场与招标投标, 2004,(05)
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。