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摘要：本文从加息后提前还贷的认识，方式方法及相应的对策，流程费用及利弊比较，涉及的相关法律及规程等诸多方面做出了比较详尽的论述。
关键词：加息；贷款基准利率；还贷
中图分类号：F8 文献标识码：A DOI：10.3969/issn.1672-0407.2011.05.001
文章编号：1672-0407(2011)05-001-02
收稿日期：201 1-04-05
继央行2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点后，2011年2月9日起再次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。这使得贷款买房的人压力骤增。不少手中有闲钱的房贷借款人都开始计划提前还贷“减负”。
一、对于房贷者而言，提前还贷时应注意的问题
(一) 提前还贷需要预约
借款人如果想提前还款，首先在签订借款合同时就要和银行签署补充协议用来更改借款额或者借款期限。其次，要办理提前还贷手续，借款人需提前向银行申请提前还贷，然后等待银行审批。第三，各家银行对于提前还贷的要求也有所不同，打算提前还贷的借款人要仔细核对各家银行的政策后再做打算。
(二) 提前还贷限定次数
据了解，对于提前还贷有的银行会限定借款人的提前还贷次数。因此，房贷借款人在贷款买房时应事先对各家银行的相关规定进行了解，只有这样，才能在提前还贷时最大限度地保护自己的切身利益。
(三) 提前还贷利息计算
根据《合同法》相关规定：“借款人提前偿还借款，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。”所以，借款人在选择提前还贷时应按照实际借款期间向银行缴纳利息。比如，x先生向银行贷款20年，已经还款了5年，现在他想提前还贷，目前x先生每个月的还款日期为月中的15号，他向银行预约提前还贷申请并通过批复后，银行通知x先生下个月的20号可以到银行办理提前还款手续同时交纳提前还款金额。那么，在x先生尚未办理提前还贷手续这个阶段，即本月提前还款日15日至次月20日，他仍然需要向银行支付所产生的实际借款利息。
(四) 提前还贷勿忘退保
借款人提前还贷后，银行会出具证明，借款人拿着银行开具的贷款结清证明，到房产管理部门的抵押科办理撤销抵押登记手续。此外，提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款的房屋保险合同此时也提前终止。借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明到保险公司退还未到期的保险费。需要注意的是，如果购房者没有一次性付清所有贷款，是不能要求退保的。“提前还贷”看似简单，实而复杂。借款人必须详细了解其流程，办理提前还款的相关手续。
二、按照银行方面的规定。提前还贷应具备的条件
(一) 提前还贷应该根据房贷购房者的条件
一是购房者目前的经济状况，尽管加息了，但是购房者的手头并没有多余的闲钱，即使遭遇加息，那也没有必要提前还贷，因为借贷的利率比房贷只高不低。对于那种购房后，经济状况明显好转，手头有一些闲置资金且无更好的投资途径消化的购房者，这个时候可以考虑提前还贷，因为在通胀背景下，这些钱存在银行或者放在家里都是贬值的，提前还贷既可以节省房贷利息成本，又能防止货币贬值带来的损失。如果选择提前还贷，必须仔细计算，按照程序一步步来，这样才能够顺利提前还贷，达到节省购房开支的目的。在具体提前还贷的过程中，需要特别注意如下4个细节。
(二) 仔细核算提前还贷的成本，看提前还贷是否划算
若是购房者选择的是等额本金还款房贷方式并且处于在还款初期(三年内)的话，提前还贷是比较划算的，因为过了五年的话提前还贷节省的利息成本就很少了，意义不大；若是可以继续享受七折利率的客户，一般不要急于还贷，因为考虑到通胀因素抵消了部分房贷利息成本，总体来讲还是比较实惠的。提前还贷一般的情况是手头有钱，并且提前还贷能节省不少利息成本，否则宁可寻找其余的投资渠道来消化手头资金，也不要轻易提前还贷。
(三) 咨询发放房贷的银行，了解提前还贷的条件和限制
提前还贷最忌盲目，那样办事效率低，结果还不一定理想。准备提前还贷的业主一定要提前将这些条件和限制问清楚，然后再综合衡量和准备还贷事宜。
(四) 将提前还贷的文件准备齐全，做好一些准备工作
在业主正式向银行提出提前还贷申请的同时就要问清楚都需要准备哪些法律文件，然后在具体办理的时候将这些文件准备齐全，不要遗漏，这样的话办理的效率更高。尤其是对于一些涉及转按揭等复杂房贷情况的业主，想要提前还贷的话，文件可能更复杂，这时候建议请专业人士来做，避免不必要的纠纷和麻烦。
(五) 办理好提前还贷后，切记退保和解除抵押
由于在购房的时候大都会被要求购买房贷保险，保险是按照时间计算的，费用是一次性全交清的，既然提前还贷，那就可以退回一部分的保险费用，若是还贷时间短，还能退回一笔不少的钱。除此之外，在办理房贷的时候，银行都会将该房产在建委办理抵押登记，提前还贷后一定要记得去解除抵押状态，这样才算是彻底得到了房产的所有权。上述两项内容只针对提前还清全部房贷的业主。
考量是否提前还贷的第二个重要条件是购房者选择的具体房贷类型，出于不同的考虑，购房者在申请房贷时会根据自身的实际经济情况从众多的房贷类型当中选择一款适合自己的房贷品种。在申请房贷的时候是按照正常的个人和社会经济状况的发展趋势作出判断的，现在经济状况有变，在加息的背景下，则需要重新作出一个判断，那就是提前还贷是否合算。这就需要根据房贷具体类型、已经还贷的时间、剩余利息支出、违约金支出等综合衡量提前还贷的成本，若是不合算那还是不要提前还贷了。
三、提前还贷可节省房贷利息，正确判断是否可以提前还贷
(一) 享受优惠利率的首套房贷
在过去政府救市期间，实施楼市房贷折扣优惠利率，不少客户在申请首套房贷时就是享受的这种优惠利率，考虑到通胀的大背景，货币的贬值速度远超出了银行的利率，所以根本没有必要提前还贷，不如选择做一些具体的投资，收益或更高。
(二) 等额本息房贷类型的客户
到了还贷中期，在等额本息房贷产品的设计当中，银行为了迅速收回房贷资金，到了还贷中期时，大部分的房贷本金都已经还完，剩下的房贷利息支出较少，这个时候再提前还贷意义不大。
(三) 拥有优质投资渠道
不管是投资实业，还是投资股票基金，甚至外汇，只要综合收益率超过加息后的住宅利率，投资的资金收益比利息支出多，而且还能保证资金周转的灵活性，这样的话那也没有必要提前还贷了。
(四) 选择等额本金且还款期已过1／3房贷情况
在等额本金的房贷产品中，若是还款时间已过1/3的话，对应的利息支出已经超过总利息支出一半，剩下的时间里利息支出是比较少的，提前还贷也不合算。
作为房贷者，在加息之后可以根据自身的情况来判断提前还贷是否合算，而不应该看到加息就急着提前还贷，因为在有些情况下提前还贷是不划算的。
(五) 还贷期限缩短，月供额度不变
这种方法是一次性提前还贷一大笔现金给银行，从而减少贷款总量，在月供不变的情况下还贷期限自然就短了，其利息支出也就相对较少了。
(六) 还贷期限缩短，月供额度提高
这种方法适于那些未来预期稳定收入会有大幅度提高的还贷人群，稳定的月收入提高的话那么还贷的实际能力就会增强，那么每月可以用于还房贷的资金就更加充裕。那么在每月提高还贷额度的情况下，还贷的时间也就会自然缩短。这样的话，还贷的压力虽然增加很多，但是节省的利息更多。
(七) 还贷期限不变，月供额度降低
对于那些目前有大笔的收入进账，但是未来预期的开支比较大，资金周转比较困难人来说，将这大笔的收入用于提前还贷，但是并不缩短还贷期限，那么月供的数额自然就被拉低了，月供压力就会小很多。
关键词：加息；贷款基准利率；还贷
中图分类号：F8 文献标识码：A DOI：10.3969/issn.1672-0407.2011.05.001
文章编号：1672-0407(2011)05-001-02
收稿日期：201 1-04-05
继央行2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点后，2011年2月9日起再次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。这使得贷款买房的人压力骤增。不少手中有闲钱的房贷借款人都开始计划提前还贷“减负”。
一、对于房贷者而言，提前还贷时应注意的问题
(一) 提前还贷需要预约
借款人如果想提前还款，首先在签订借款合同时就要和银行签署补充协议用来更改借款额或者借款期限。其次，要办理提前还贷手续，借款人需提前向银行申请提前还贷，然后等待银行审批。第三，各家银行对于提前还贷的要求也有所不同，打算提前还贷的借款人要仔细核对各家银行的政策后再做打算。
(二) 提前还贷限定次数
据了解，对于提前还贷有的银行会限定借款人的提前还贷次数。因此，房贷借款人在贷款买房时应事先对各家银行的相关规定进行了解，只有这样，才能在提前还贷时最大限度地保护自己的切身利益。
(三) 提前还贷利息计算
根据《合同法》相关规定：“借款人提前偿还借款，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。”所以，借款人在选择提前还贷时应按照实际借款期间向银行缴纳利息。比如，x先生向银行贷款20年，已经还款了5年，现在他想提前还贷，目前x先生每个月的还款日期为月中的15号，他向银行预约提前还贷申请并通过批复后，银行通知x先生下个月的20号可以到银行办理提前还款手续同时交纳提前还款金额。那么，在x先生尚未办理提前还贷手续这个阶段，即本月提前还款日15日至次月20日，他仍然需要向银行支付所产生的实际借款利息。
(四) 提前还贷勿忘退保
借款人提前还贷后，银行会出具证明，借款人拿着银行开具的贷款结清证明，到房产管理部门的抵押科办理撤销抵押登记手续。此外，提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款的房屋保险合同此时也提前终止。借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明到保险公司退还未到期的保险费。需要注意的是，如果购房者没有一次性付清所有贷款，是不能要求退保的。“提前还贷”看似简单，实而复杂。借款人必须详细了解其流程，办理提前还款的相关手续。
二、按照银行方面的规定。提前还贷应具备的条件
(一) 提前还贷应该根据房贷购房者的条件
一是购房者目前的经济状况，尽管加息了，但是购房者的手头并没有多余的闲钱，即使遭遇加息，那也没有必要提前还贷，因为借贷的利率比房贷只高不低。对于那种购房后，经济状况明显好转，手头有一些闲置资金且无更好的投资途径消化的购房者，这个时候可以考虑提前还贷，因为在通胀背景下，这些钱存在银行或者放在家里都是贬值的，提前还贷既可以节省房贷利息成本，又能防止货币贬值带来的损失。如果选择提前还贷，必须仔细计算，按照程序一步步来，这样才能够顺利提前还贷，达到节省购房开支的目的。在具体提前还贷的过程中，需要特别注意如下4个细节。
(二) 仔细核算提前还贷的成本，看提前还贷是否划算
若是购房者选择的是等额本金还款房贷方式并且处于在还款初期(三年内)的话，提前还贷是比较划算的，因为过了五年的话提前还贷节省的利息成本就很少了，意义不大；若是可以继续享受七折利率的客户，一般不要急于还贷，因为考虑到通胀因素抵消了部分房贷利息成本，总体来讲还是比较实惠的。提前还贷一般的情况是手头有钱，并且提前还贷能节省不少利息成本，否则宁可寻找其余的投资渠道来消化手头资金，也不要轻易提前还贷。
(三) 咨询发放房贷的银行，了解提前还贷的条件和限制
提前还贷最忌盲目，那样办事效率低，结果还不一定理想。准备提前还贷的业主一定要提前将这些条件和限制问清楚，然后再综合衡量和准备还贷事宜。
(四) 将提前还贷的文件准备齐全，做好一些准备工作
在业主正式向银行提出提前还贷申请的同时就要问清楚都需要准备哪些法律文件，然后在具体办理的时候将这些文件准备齐全，不要遗漏，这样的话办理的效率更高。尤其是对于一些涉及转按揭等复杂房贷情况的业主，想要提前还贷的话，文件可能更复杂，这时候建议请专业人士来做，避免不必要的纠纷和麻烦。
(五) 办理好提前还贷后，切记退保和解除抵押
由于在购房的时候大都会被要求购买房贷保险，保险是按照时间计算的，费用是一次性全交清的，既然提前还贷，那就可以退回一部分的保险费用，若是还贷时间短，还能退回一笔不少的钱。除此之外，在办理房贷的时候，银行都会将该房产在建委办理抵押登记，提前还贷后一定要记得去解除抵押状态，这样才算是彻底得到了房产的所有权。上述两项内容只针对提前还清全部房贷的业主。
考量是否提前还贷的第二个重要条件是购房者选择的具体房贷类型，出于不同的考虑，购房者在申请房贷时会根据自身的实际经济情况从众多的房贷类型当中选择一款适合自己的房贷品种。在申请房贷的时候是按照正常的个人和社会经济状况的发展趋势作出判断的，现在经济状况有变，在加息的背景下，则需要重新作出一个判断，那就是提前还贷是否合算。这就需要根据房贷具体类型、已经还贷的时间、剩余利息支出、违约金支出等综合衡量提前还贷的成本，若是不合算那还是不要提前还贷了。
三、提前还贷可节省房贷利息，正确判断是否可以提前还贷
(一) 享受优惠利率的首套房贷
在过去政府救市期间，实施楼市房贷折扣优惠利率，不少客户在申请首套房贷时就是享受的这种优惠利率，考虑到通胀的大背景，货币的贬值速度远超出了银行的利率，所以根本没有必要提前还贷，不如选择做一些具体的投资，收益或更高。
(二) 等额本息房贷类型的客户
到了还贷中期，在等额本息房贷产品的设计当中，银行为了迅速收回房贷资金，到了还贷中期时，大部分的房贷本金都已经还完，剩下的房贷利息支出较少，这个时候再提前还贷意义不大。
(三) 拥有优质投资渠道
不管是投资实业，还是投资股票基金，甚至外汇，只要综合收益率超过加息后的住宅利率，投资的资金收益比利息支出多，而且还能保证资金周转的灵活性，这样的话那也没有必要提前还贷了。
(四) 选择等额本金且还款期已过1／3房贷情况
在等额本金的房贷产品中，若是还款时间已过1/3的话，对应的利息支出已经超过总利息支出一半，剩下的时间里利息支出是比较少的，提前还贷也不合算。
作为房贷者，在加息之后可以根据自身的情况来判断提前还贷是否合算，而不应该看到加息就急着提前还贷，因为在有些情况下提前还贷是不划算的。
(五) 还贷期限缩短，月供额度不变
这种方法是一次性提前还贷一大笔现金给银行，从而减少贷款总量，在月供不变的情况下还贷期限自然就短了，其利息支出也就相对较少了。
(六) 还贷期限缩短，月供额度提高
这种方法适于那些未来预期稳定收入会有大幅度提高的还贷人群，稳定的月收入提高的话那么还贷的实际能力就会增强，那么每月可以用于还房贷的资金就更加充裕。那么在每月提高还贷额度的情况下，还贷的时间也就会自然缩短。这样的话，还贷的压力虽然增加很多，但是节省的利息更多。
(七) 还贷期限不变，月供额度降低
对于那些目前有大笔的收入进账，但是未来预期的开支比较大，资金周转比较困难人来说，将这大笔的收入用于提前还贷，但是并不缩短还贷期限，那么月供的数额自然就被拉低了，月供压力就会小很多。