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2005年末，温州房地产界又起波澜。11月30日，温州市国土资源局曝光20家房地产开发公司拖欠市政府23．95亿元土地出让金，其中与中瑞财团关联的中瑞温州房地产开发公司(下称中瑞房产)拖欠最多，达7．6亿人民币。
温州房地产市场是浙江省发展最快的地区之一，随着前几年的房地产开发热潮，房产价格持续上升，目前温州最贵的地段每平米已经涨至1万元以上，温州的房地产开发商也由原来的数十家发展到现在的420多家，整个地产市场显得一片生机。
然而，温州市国土资源局的“赖账黑名单”被媒体公布之后，温州房地产市场受到前所未有的质疑，温州房地产市场将面临怎样一场变局?
开发商骑虎难下
从2004年11月8日开始，温州以“招拍挂”方式出让了8个地块，合计净出让金279774．32万元。到2005年12月9日，除龙湾中心区B-01地块按时缴清外，其余7个地块都以种种理由不按时缴纳地价款，累计拖欠金额达153425．53万元。再加上2004年之前温州13个地块拖欠政府地价款8.6亿元，温州市目前共有20家房地产开发公司拖欠地价款23．95亿元。
当时，中瑞房产开发公司以15亿元人民币的价格获得了江滨路原东方造船厂地块开发权，按约定，应于2005年9月8日缴纳完毕所有土地出让金，然而到期后中瑞房产开发公司并没有履行约定。中瑞房产至今仍拖欠近7．6亿元地价款，高居“赖账黑名单”榜首。这使中瑞财团这个号称可以调动100亿资金的民间财团再次被推到风口浪尖，甚至有媒体直指中瑞财团资金链出现问题。
对此，《小康》致电中瑞财团董事、股东，询问有关中瑞地产事宜，他们均表示不清楚。而在此之前，中瑞财团股东郑胜涛在接受媒体采访时也是极力否认资金链发生问题的说法。他说，拖欠政府资金不是资金问题，而是开发商和政府之间一些细节上的处理需要时间，比如居民拆迁，农民安置等等问题。至于是收回地块，还是延缓交纳资金，需要政府做出决断。
事实上，“退地”还是“还钱”，中瑞房产一直犹豫不决。2005年，国家陆续出台各种政策，打压炒房行为、抑制楼价虚高，使土地拍卖价格一落千丈，中瑞房产拍下的滨江地块缩水2亿多元。温州当地一位长期关注房产市场的人士分析，如果中瑞房产是理性的，在地块价格缩水，缺乏足够资金支付土地转让金的情况下，可以选择退还政府土地，损失6000万元的土地保证金，这与拿15亿元冒险相比是微不足道的。
中瑞财团的一位股东表示，如果放弃中瑞·曼哈顿地块，股东企业分摊承担也不过几百万元损失。但政府和社会舆论的步步紧逼，已经让这家号称“中国第一家民间财团”的企业没有选择。“现在已经不是赚不赚钱的问题，而是为了企业信誉，我们别无选择。”据悉，中瑞财团目前正在和国外的投资公司进行接触，有可能通过融资方式帮助骑虎难下的中瑞房产走出困境。
政府面临尴尬
对于开发商拖欠资金一事，温州市政府则显得进退两难，尤其在对待中瑞房产的态度上。
此前，温州市政府已给予中瑞房产缓期三个月时间。当地官员称，政府出此下策，主要是担心企业退地，造成地方财政压力，同时也出于保护民营企业利益需要。
然而让温州市政府尴尬的是，缓期三个月以后，中瑞房产依然没有完成全部的土地转让金。当地国土资源局曝光这一事件后，温州市政府更是被推到了极为棘手的困难境地，一方面是政府财政缺口巨大；另一方面，面对“大哥”级民营企业中瑞房产拖欠资金，迟迟无法出台处理结果。不能对拖欠大户采取措施，那就意味着对于其他同样拖欠资金的房产商也无可奈何。
业内人士分析，众多开发商拖欠巨额地价款，主要是对宏观调控下房产开发信心不足。在宏观调控实施后，温州房价出现了近10年来首次负增长。据统计，2005年前三季度，温州商品房空置面积比去年同期增长254．4％，其中商业营业用房空置面积竟同比猛增787．3％：2005年10月份温州房屋销售价格同比下降1．2％，是浙江首个出现房价绝对值负增长的城市。目前，温州一些开发商难以估计市场形势与前景，形成了普遍等待观望心态。“收地”还是“收钱”，对于政府来说确实是个两难的选择。
“僵局”难解
政府紧追不舍，希望早点拿到所有的土地转让金；而以中瑞房产为代表的房产开发商却一拖再拖，无法按期交纳。看起来，双方僵持的焦点都在于资金，只要资金充足，一切矛盾都似乎可以立即化为无形。
但事实并非如此简单，当地一位观察人士分析说，中瑞房产的融资意图，反映出在这些大大小小的房地产开发商背后，所可以调动的现金流并不是很多。即使中瑞房产后面有中瑞财团的支持，但若立刻让中瑞财团的九家股东拿出7．6亿的现金，也并非一件易事。
“过去那种以小博大的房产开发模式随着国家宏观调控的日渐深入已经一去不复了。”这位观察人士表示。
根据相关调查显示，2000年，温州房产市场刚刚起步的时候，房地产开发商只需出资总项目费用6．9％的现金，就可以完成整个房地产的开发，赚取超额利润，其他的资金主要来自预付款和银行贷款。
但是在2005年，这种富有冒险精神的房地产玩法已经完全不合时宜，房产销售只有在封顶或者得到一定条件以后才能进行，前期需要房地产开发商支出大笔资金，这对于那些依靠预付款支撑房产开发的企业来说，无疑相当于断了一条资金来源。
而银行紧缩银根的做法更是让这些企业雪上加霜。各地银监局加强了房产信贷控制，房地产业被列为最具有风险性的贷款项目。即使房产开发公司正常向银行申请贷款，也需要面对比以往更加严格的审核程序。房产开发的各种证件手续要齐全完备，做到专款专用。开发商还必须向银行指定账号里存放总项目资金35％的基本金。银行要不断监控贷款的使用程度，以最大程度减少风险。
上海财经大学房地产研究中心主任印堃华认为，在市场经济下，房地产开发商只是个组织者，自身提供部分资金，然后大量占用社会资金，通过使用贷款以及各种基金来完成整个项目的开发过程。但我国的金融市场还不发达，没有形成完整的金融体系，金融业和房地产业之间的关系没有达到真正的开发。如果仅仅因为房价增长过快，就采取紧缩银根和地根的政策，就容易导致房产开发商的资金断裂。一旦境外资金乘机进入，对于内资房产开发企业来说，未来的日子会更加艰难。
目前温州房产市场呈现僵持状态，卖家和买家都在等待房产市场新一轮的变革。而到现在为止，还没有明显的政策倾向，2006年的房产市场也变得不可琢磨。
温州房地产市场是浙江省发展最快的地区之一，随着前几年的房地产开发热潮，房产价格持续上升，目前温州最贵的地段每平米已经涨至1万元以上，温州的房地产开发商也由原来的数十家发展到现在的420多家，整个地产市场显得一片生机。
然而，温州市国土资源局的“赖账黑名单”被媒体公布之后，温州房地产市场受到前所未有的质疑，温州房地产市场将面临怎样一场变局?
开发商骑虎难下
从2004年11月8日开始，温州以“招拍挂”方式出让了8个地块，合计净出让金279774．32万元。到2005年12月9日，除龙湾中心区B-01地块按时缴清外，其余7个地块都以种种理由不按时缴纳地价款，累计拖欠金额达153425．53万元。再加上2004年之前温州13个地块拖欠政府地价款8.6亿元，温州市目前共有20家房地产开发公司拖欠地价款23．95亿元。
当时，中瑞房产开发公司以15亿元人民币的价格获得了江滨路原东方造船厂地块开发权，按约定，应于2005年9月8日缴纳完毕所有土地出让金，然而到期后中瑞房产开发公司并没有履行约定。中瑞房产至今仍拖欠近7．6亿元地价款，高居“赖账黑名单”榜首。这使中瑞财团这个号称可以调动100亿资金的民间财团再次被推到风口浪尖，甚至有媒体直指中瑞财团资金链出现问题。
对此，《小康》致电中瑞财团董事、股东，询问有关中瑞地产事宜，他们均表示不清楚。而在此之前，中瑞财团股东郑胜涛在接受媒体采访时也是极力否认资金链发生问题的说法。他说，拖欠政府资金不是资金问题，而是开发商和政府之间一些细节上的处理需要时间，比如居民拆迁，农民安置等等问题。至于是收回地块，还是延缓交纳资金，需要政府做出决断。
事实上，“退地”还是“还钱”，中瑞房产一直犹豫不决。2005年，国家陆续出台各种政策，打压炒房行为、抑制楼价虚高，使土地拍卖价格一落千丈，中瑞房产拍下的滨江地块缩水2亿多元。温州当地一位长期关注房产市场的人士分析，如果中瑞房产是理性的，在地块价格缩水，缺乏足够资金支付土地转让金的情况下，可以选择退还政府土地，损失6000万元的土地保证金，这与拿15亿元冒险相比是微不足道的。
中瑞财团的一位股东表示，如果放弃中瑞·曼哈顿地块，股东企业分摊承担也不过几百万元损失。但政府和社会舆论的步步紧逼，已经让这家号称“中国第一家民间财团”的企业没有选择。“现在已经不是赚不赚钱的问题，而是为了企业信誉，我们别无选择。”据悉，中瑞财团目前正在和国外的投资公司进行接触，有可能通过融资方式帮助骑虎难下的中瑞房产走出困境。
政府面临尴尬
对于开发商拖欠资金一事，温州市政府则显得进退两难，尤其在对待中瑞房产的态度上。
此前，温州市政府已给予中瑞房产缓期三个月时间。当地官员称，政府出此下策，主要是担心企业退地，造成地方财政压力，同时也出于保护民营企业利益需要。
然而让温州市政府尴尬的是，缓期三个月以后，中瑞房产依然没有完成全部的土地转让金。当地国土资源局曝光这一事件后，温州市政府更是被推到了极为棘手的困难境地，一方面是政府财政缺口巨大；另一方面，面对“大哥”级民营企业中瑞房产拖欠资金，迟迟无法出台处理结果。不能对拖欠大户采取措施，那就意味着对于其他同样拖欠资金的房产商也无可奈何。
业内人士分析，众多开发商拖欠巨额地价款，主要是对宏观调控下房产开发信心不足。在宏观调控实施后，温州房价出现了近10年来首次负增长。据统计，2005年前三季度，温州商品房空置面积比去年同期增长254．4％，其中商业营业用房空置面积竟同比猛增787．3％：2005年10月份温州房屋销售价格同比下降1．2％，是浙江首个出现房价绝对值负增长的城市。目前，温州一些开发商难以估计市场形势与前景，形成了普遍等待观望心态。“收地”还是“收钱”，对于政府来说确实是个两难的选择。
“僵局”难解
政府紧追不舍，希望早点拿到所有的土地转让金；而以中瑞房产为代表的房产开发商却一拖再拖，无法按期交纳。看起来，双方僵持的焦点都在于资金，只要资金充足，一切矛盾都似乎可以立即化为无形。
但事实并非如此简单，当地一位观察人士分析说，中瑞房产的融资意图，反映出在这些大大小小的房地产开发商背后，所可以调动的现金流并不是很多。即使中瑞房产后面有中瑞财团的支持，但若立刻让中瑞财团的九家股东拿出7．6亿的现金，也并非一件易事。
“过去那种以小博大的房产开发模式随着国家宏观调控的日渐深入已经一去不复了。”这位观察人士表示。
根据相关调查显示，2000年，温州房产市场刚刚起步的时候，房地产开发商只需出资总项目费用6．9％的现金，就可以完成整个房地产的开发，赚取超额利润，其他的资金主要来自预付款和银行贷款。
但是在2005年，这种富有冒险精神的房地产玩法已经完全不合时宜，房产销售只有在封顶或者得到一定条件以后才能进行，前期需要房地产开发商支出大笔资金，这对于那些依靠预付款支撑房产开发的企业来说，无疑相当于断了一条资金来源。
而银行紧缩银根的做法更是让这些企业雪上加霜。各地银监局加强了房产信贷控制，房地产业被列为最具有风险性的贷款项目。即使房产开发公司正常向银行申请贷款，也需要面对比以往更加严格的审核程序。房产开发的各种证件手续要齐全完备，做到专款专用。开发商还必须向银行指定账号里存放总项目资金35％的基本金。银行要不断监控贷款的使用程度，以最大程度减少风险。
上海财经大学房地产研究中心主任印堃华认为，在市场经济下，房地产开发商只是个组织者，自身提供部分资金，然后大量占用社会资金，通过使用贷款以及各种基金来完成整个项目的开发过程。但我国的金融市场还不发达，没有形成完整的金融体系，金融业和房地产业之间的关系没有达到真正的开发。如果仅仅因为房价增长过快，就采取紧缩银根和地根的政策，就容易导致房产开发商的资金断裂。一旦境外资金乘机进入，对于内资房产开发企业来说，未来的日子会更加艰难。
目前温州房产市场呈现僵持状态，卖家和买家都在等待房产市场新一轮的变革。而到现在为止，还没有明显的政策倾向，2006年的房产市场也变得不可琢磨。