许家印，用了20多年时间，成了中国首富。在地产界，他是老大。但近三年，他一路倒退，单是今年一季度，胡润富豪榜显示，他的财富缩水21%。
　　地产业的黄金时代如黄鹤远去，恒大所代表的中国头部地产商那种“高负债、高杠杆”的资本结构玩法，已经显现出特有的困境。梦醒时分，许家印不得不寻找第二条增长曲线。
　　卖过水又卖过油、踢过球又搞过文旅的许家印，现在“野蛮”地撞向了汽车业的大门。而转换赛道并非一蹴而就，汽车更是并不比房地产简单的行业，即使是新能源车。
　　无论如何，恒大汽车的故事已经开始。那么，从地产到汽车究竟会带来新的增长，使得大者恒大，还是意味着一个“多元化”的坎？

用钱堆出一个品牌

　　2019年8月28日夜晚，眼尖的球迷发现恒大球员红色战衣上的两个大字，由“恒大”变成了“恒驰”。
　　这是恒大新能源汽车品牌的第一次亮相。不到一年时间，2020年8月3日，球衣上的恒驰迎来肌肉首秀。
　　当天，这家造房子的企业一口气对外发布了6款新车。对于此前毫无造车基因的恒大来说，外界不得不感叹其造车速度为“神速”，毕竟作为恒大汽车常常对标的对象—新能源巨头特斯拉创立17年，目前只有3款在售车型。
　　面对感叹，恒大许诺，下一个目标是用3到5年成为全世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团，10年内产销500万辆。
　　资本市场一听，兴奋地用脚投票。恒大汽车发布当日，股价以37.05港元收盘，相比较今年3月23日最低时的4.70港元，大涨688%。其总市值更一度达到3010亿港元，约合人民币2720亿元。
　　这个数值不仅超过了中国恒大，甚至超越比亚迪和上汽集团。对于目前只有样车、没有量产和交付的一家车企来说，市值超过千亿，是个奇迹。
　　更令人不可思议的是，恒大造车走了一条极其不寻常的路。相比传统车企动辄10年的造车周期，“一穷二白”的恒大汽车想要弯道超车的路子很激进—凭借丰厚的家底、依靠资本的力量，把造车各个环节用钱全部买回来了。
　　这一切要从2018年说起。与贾跃亭的法拉第未来（FF）不欢而散后，恒大便走上了自主造车之路。为解决核心技术不足以及生产资质等问题，就像恒大球队大价钱引入一批外援一样，恒大汽车开启了全球“买买买”模式。
　　2018年，恒大斥资145亿元人民币入股中国最大汽车经销商集团广汇集团，打通了汽车销售流通环节。据不完全统计，截至目前，恒大更是为汽车业务累计投资了不下3000个亿，搞定了一系列国际并购和合作。3000个亿是什么概念？2018年国内销量排名第一的上汽大众，所实现的营收不过约2593亿。
　　不得不承认的是，真金白银的成效着实惊人。许家印犹如灭霸配上无限手套，一个响指就能将恒大的汽车帝国的骨架支起来了。恒大不仅获得了汽车的核心技术，还直接把整条汽车产业链买了下来。
　　造车费钱，许家印自然清楚。恒大健康发布的2020上半年财报显示，截至2020年6月30日该业务方面录得亏损约25亿元，较去年同期亏损扩大了24%左右。
　　但恒大投入汽车，表现出来的仍然是很笃定地放手一搏一样。甚至曾负责投资拿地的恒大地产员工告诉南风窗记者：“恒大做汽车产业后，我们这个非常有钱的核心部门，也变得束手束脚了。一些可支出可不支出的项目资金，基本都停掉，抽调去造了车。”
　　不过，深谙杠杆之道的许家印明白，要想做大做强、分摊成本，离不开资本运作。很快，一边在全世界“买买买”、一边在在市场上“找钱”的恒大汽车，迎来了一群顶级队友。
　　9月15日，恒大宣布通过配售新股募资40亿港元，用以支持新能源汽车业务发展。引入的战略投资者包括马云联合成立的云锋基金、马化腾的腾讯、滴滴、红杉资本等。这是阿里和腾讯罕见的一次投资合体。
　　在二马入局后的第三天，9月18日，恒大汽车又宣布拟在科创板上市。在汽车圈，通过资本市场争取融资不足为奇，前有蔚来、理想和小鹏赴美IPO，后有吉利和东风等传统汽车企业蓄势科创板上市。

3000个亿是什么概念？2018年国内销量排名第一的上汽大众，所实现的营收不过约2593亿。

　　可即便如此，从一张白纸变成了一张蓝图的恒大汽车，仍然没能打破外界的质疑：恒大做汽车能成吗？

恒大也缺钱

　　造车，不容易。经历了约两年时间的疯狂撒币、高调造势后，地产业大亨许家印或许也感受到了汽车业的寒意。
　　汽车，是个典型的长周期、高壁垒行业，新能源车也不例外。研发、生产、销售，每个步骤都离不来人，更离不开钱。蔚来创始人李斌坦言，“没有200亿人民币不要谈造车”，小鹏汽车创始人何小鹏的看法更加激进，“200亿人民币远远不够”。
　　新能源汽车赛道正上演着淘汰赛。据媒体不完全统計，当初入局的100多家新势力，如今已经阵亡了90%。
　　不仅如此，中国车市连续两年进入“负增长”，也就是说，汽车行业的钱已经不好赚了。中国汽车工业协会的数据显示，2020年上半年国内新能源汽车销售39.3万辆，同比下滑37.4%，其中纯电动汽车的降幅达到四成。
　　同时，2019年下半年，新能源补贴退坡，新能源汽车市场形势陡转，过往数年动辄过半甚至翻倍的高增长转眼成空。
　　外部的大环境的生存空间愈发逼仄，而对于恒大来说，其内部的资金紧张，是更为迫切需要解决的问题。 　　为什么？先从9月的二马投资说起。
　　二马的双双入场，表面上看，是对恒大汽车看好的一种表现。但是，这些互联网的新朋友们在投资恒大汽车之前，其实早已在汽车以及汽车相关的投资赛道上杀红了眼，阿里投资过小鹏，腾讯则入股了特斯拉与蔚来。
　　同时，腾讯和阿里在投资恒大汽车之前，与恒大其他业务已有往来。因此业界猜测，此次二马入股恒大，更多可能是好朋友来搭把手。
　　其中可以印证的一个截面是本次的交易价格。本次每股配售股份的价格为22.65港元，与前一天的收盘价28.3港元，折让了约两成。按照常理，折扣商品普遍不能认作是精品。
　　造车烧钱是不可避免的。恒大汽车的资金压力一部分来自亏损，而另一部分，则与恒大一直以来的低毛利、高财务费用的经营模式有关。
　　一组数据可以说明恒大的资金压力：2019年，短债占比超过45%的房企寥寥几家，但恒大高达47%；据2020年的中报数据显示，中国恒大负债总额达到19826.42亿元，已经逼近2万亿大关。
　　事实上，恒大的负债率一直较高。放在过去，继续豪掷造车是个简单的事。但今年不同了，变量始于新规设置的“三道红线”。这三道线将房企分为四档，并根据房企所处档位控制其有息负债规模的增长。
　　恒大作为三条红线全踩的房企，想发新债，是不可能的了。
　　于是，恒大不得不一邊努力降负债，另一边维持对造车业务的高投入。而据初步估算，从2019年到2021年，恒大汽车CFO潘大荣在2020年中期业绩发布会上披露，恒大汽车计划总计投入294亿元。这还不包括生产基地。
　　许家印不是没有危机意识。早在2017年，他就开始有意识地控制土储规模，并提出向低负债、低杠杆、低成本、高周转的经营模式转变。
　　然而，高负债带来的高增长诱惑，难以拒绝。恒大2019年财报数据显示，年末净借贷比率高达159.3%，高于2018年的151.9%。
　　高负债没有得到明显改善的恒大，无疑潜伏了巨大的危机。这也就解释了，一位接近恒大汽车的汽车业内人士对南风窗记者所表示的，恒大让恒大汽车上市，是要让它独当一面，换回融资，以释放地产业务融资受阻的压力。
　　也就是说，一向通过杠杆放大收益、加速增长的恒大，最后在资金上也开始寻求“外援”了。

造车拿地的玩法

　　在地产黄金二十年的时间里，恒大无疑是奋起直追的弄潮儿，但现在楼市的增速已开始放缓了。数据显示，2019年，全国商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%。另一方面，自国务院正式发布“房住不炒”政策后，地产投机行为被打压的力度前所未有。
　　许家印们急需重新扬帆，寻找支撑点。如今看来，造新能源车，未必是最佳答案，但是已经在商界摸爬滚打20多年的恒大，打的这个算盘也许没观众想象中那么简单。
　　要知道，近两年来，进军汽车领域的房企不在少数。除了恒大之外，多家房企都试图在车上做文章，其中就有宝能、华夏幸福、万达、碧桂园、万科、雅居乐等。据媒体不完全统计，截至2019年7月，近4年间已有超10家地产商入局汽车圈，计划投资总额超4000亿。

据媒体不完全统计，截至2019年7月，近4年间已有超10家地产商入局汽车圈，计划投资总额超4000亿。

　　一方面，从全国工业增加值来看，汽车市场约为8.5万亿人民币。相对家电市场的全国工业增加总值不过1.5万亿来说，汽车产业足够大。
　　更关键的是，汽车这个行业有点特殊。它是一个极长的产业链，通过投资，能给地方带来税收、就业乃至GDP的增长，是一个极度受地方政府欢迎的产业。
　　近年来，各地政府为了鼓励新能源汽车产业发展，出台了很多优惠、补贴政策。更重要的是，对造新能源汽车的土地审批提供了许多宽松便利。
　　太阳底下，没有新鲜事—土地，对房企的吸引力无需多言。
　　就这一点而言，恒大涉足造车的真实用意与诚意几何，长期以来备受质疑。
　　今年5月，恒大动力科技集团常务副总裁吕超离职事件后，房企的造车拿地玩法，更像一个幽灵一样，一时半会儿很难散去。关于自己离开恒大汽车的原因，吕超在接受媒体采访的时候表示，主要是经营理念不同。什么理念？吕超解释道，恒大的“房地产造车”模式，直白来说就是以造车相关项目的投资，换取当地政府的住宅用地资源。
　　与此对应的是两件事。
　　一是汽车不简单是跟地产业务完全独立的业务。恒大集团总裁夏海钧曾表示，恒大可能会推行买楼送车，将车的费用计入房价。他同时也表示，拿到大规模的土地配套支持来覆盖汽车亏损，是恒大在汽车产业的盈利模型也是核心竞争力。
　　二是，恒大布局造车业务后，一出手就让工厂在全国“开花”，确实保持着快速的拿地节奏。数据显示，2019年，恒大汽车板块旗下公司总共拿下734万平方米土地，其中有约338万平方米属于住宅或商业用地，占总拿地面积的一半左右。
　　无论是“买楼送车”，还是通过土地配套扭转亏损，都是听上去不错的商业模式。
　　当然，房企们造车也有天然的优势—通过庞大的廉价基建，迅速扩建充电桩等硬件设施，可以降低成本。从这个角度而言，特斯拉在中国最大的竞争对手，未来有可能就是恒大，或中国的某个房企。
　　但这只是理想，现实还有距离。