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摘要：总价包干合同建筑风险由施工单位自己承担，除非产生了十分必要的变更，否则业主不会追加投资。总价包干合同在投标时一定要核准工程量，把将来工作中可能存在的费用全部考虑到并分摊到相应的子目中，需通过各种手段把风险降到最低。
关键词：总价包干;风险;索赔
引言：
随着经济的不断发展、技术的逐渐成熟，各大房企在工程开发与管理方面的能力都得到了快速提高。越来越多的房地产公司因各产品线实现了标准化，在招标过程中，大都采用总价包干合同，其有利于自身的成本管控与风险的合理规避。那作为利益的对立方施工单位而言，提高商务报价能力、合约管理与现场工程管理能力就显得尤为重要。
一、总价包干合同报价时的注意事项
1、仔细核准工程量
对于固定单价合同，风险由双方分担。综合单价的准确性风险由施工单位承担，工程量的准确性风险由建设单位承担。但是总价包干合同风险均由施工单位承担。即使对于建设单位而言，总价包干虽不利于降低中标价，但是有利于风险合理规避。所以施工单位首先要将工程量复核准确，因建设单位清单编制人员水平无法把握，不能过度依赖建设单位提供的工程量，主要工程量必须重新计算，如果招标人给的投标时间紧，可要求招标人延长投标时间。
2、对照图纸核对清单子目，做到不漏项
一般招标文件中对于清单子目的约定有两种情况：1、投标价按xx版图纸进行包干，投标人对于招标清单中未列的清单，可自行填至补充清单内，如未填报，视为费用包含于其它子目内。2、投标价按xx版图纸进行包干，投标人不得自行调整清单子目，如有未列清单项，报价包含于其它子目中。所以无论是哪种情况，作为投标人，都要对照图纸核对清单列项，不能漏项，特别是第二种情况，需要把漏项金额考虑到其它清单内。3、明确发包范围和界面划分，而且必须要有发包人的书面确认资料并作为合同的附件。曾经遇到一案例，图纸中要求顶板上种植土下需要铺设耐根穿刺防水层，具体做法见园林景观施工图。招标清单内没有该项内容，施工单位也未提出增补。在工程实施过程中，施工单位以当时没有具体施工做法为由，给业主单位发出索赔。业主以合同价是以图纸包干为由予以拒绝。施工单位承担了巨额损失。
3、反复熟读招标文件及合同条款
第一，关注签证变更的办理及计价方法，以及签证变更引起的单价措施项目工程量增加是否可调;第二，关注措施费与总包服务费的计价方式，尤其要关注按清单计价规范应该计入分部分项的工作内容列入了措施费项目的情况和总包服务内容;第三，注意合同中的材料价格调整方法，如执行苏建价[2008]67号文，要注意钢材、混凝土在各单位工程中的材料费合价占单位工程费的比例。如招标文件注明了可调价的材料名称，要注意是注明的钢筋还是钢材，同时要注意是按单位工程还是单项工程为调价基础，是加权平均还是算术平均，以及承担风险的范围;第四，关注水电费的结算方式，如果是招标人代收代交，要考虑税务抵扣成本;第五，关注甲供材的损耗比例，能否在施工过程中包得住;第六，关注付款方式，是按工程量以月支付，还是按节点支付，且需了解质保金支付方式和退还时间;第七，关注合同中“包括但不限于’等字眼，是否有漏考虑的部分等等。以上这些都是影响报价的条款，但为了中标，如果报价过于保守又将失去竞争力。但可以将所有风险列清填价后，将可控制的风险做减法。风险不能杜绝但需预知并采取措施合理规避，做到心中有数。举一案例，招标文件中违返市场行为的约定，投标人报价中需考虑初期施工时甲方未取得施工许可证对工期及费用的影响。施工单位进场施工时，因塔吊提前安装施工，发生了行政处罚，施工单位因该处罚不是主观原因为由向业主发出索赔要求，业主以合同价内已考虑或已包含为由予以拒绝。因此施工单位一定要在报价时充分了解各种风险，如顾忌到考虑太多增加造价从而影响中标，可以以答疑的形式向甲方提出，甲方公开答复，可让每家投标人都对此进行考虑并报价。
4、现场踏勘和合理确定施工方案
第一，现场踏勘主要是材料运输进出条件，现场加工区、办公区和生活区能
否正式布置，项目周边环境对施工噪音有无要求，不要过分相信地勘报告，有条件的要走访周边在建项目的地质情况;第二，合理确定施工方案，投标的技术方案要有针对性，同时按确定的施工报价。
5、综合单价填报前需要对标市场
因市场价格不断变化，新型材料日益更迭。综合单价填报时，不能只按当地
定额套取或用以往经验数据的直接填入，主要项目的人工及材料要市场询价后再填入。特别是新型材料，比如装配式建筑PC类构件，至少需咨询三家供应商后再做报价。
二、合同执行过程中的要点
1、非自身原因造成的工期延误做好记录
如有非自身原因造成了工期的延误，需要在过程中做好书面记录，及时给业
主发出工期索赔要求，如平时不注意积累，在结算中，甲方需要扣除因工期延误发生的罚款，就没有反举证资料了。特别是遇到材料价格上涨情况，这便显得尤其重要。一般合同材料调差会有如下约定，混凝土与钢筋的价格按施工阶段的市场价进行调整，但工期延误的时间除外。所以施工单位对市场价格与时间必须具备较高的敏感度。举一案例，某项目实际封顶时间比合同封顶时间晚了四个月，这四个月钢筋及混凝土的价格发生了较大幅度的上涨，甲方因工期拖延为由，对这四个月的材料差价不进行调整，施工单位不认可，认为工期拖延非其自身原因，一是因为甲方未取得施工许可证发生停工;二是因为甲分包土方单位工期拖延，没有按时提供工作面;三是因为甲方为了集中抢预售节点，将大量的人材机做了调整，延长了关键线路。这些都是充足的理由，但口说无凭，最终被甲方驳回，施工单位产生了巨大损失。
2、严格按图施工
有些施工企业认为只要合同总价包干了，那么有些不被关注的地方可不施工，或偷工减料也不会影响总造价。这种想法是非常不可取的，如今各大房企管理水平提高，层層审核严格，如发现有不按图施工的部分，必须是要从总合同内扣除。并且有些附有惩罚条款，造成业主单位的反索赔。且不按图施工也对公司的信誉成本造成直接的影响。例外情况：通过创新工艺节约成本的，在报价时要按创新工艺报价，不能按清单项目特征报价。如清水混凝土和砌块墙面的免粉工艺，混凝土和砌块面层的喷浆毛化处理。防止在结算时对增加的工序不计，没有施工的工序要核减。
3、严格控制甲供材料的超领
有些管理不规范的项目对乙供材料一直是按需领用，没有计划性，导致同样的管理习惯延用到领用甲供材上，甲供材是按工程图纸使用量加上合同约定损耗计算的，一旦施工过程中，造成浪费或丢失，超领的数量，甲方一定会在结算中扣除。但甲方如果对块料面层排砖对缝有特殊要求的，对超出预期的损耗量一定要及时办理签证书续。
4、签证变更及时闭口
因施工单位与业主单位人员经常会发生调动，发生的签证或变更应立刻上报业主审核审批，做到及时闭口。此项工作也加快了结算的时间，结算款能得到及时支付，节省公司的资金成本，这也是间接地创收。
三、结束语：
施工单位怎样对总价包干合同进行执行与管理，如上已做了简述。总价包干合同一般比单价包干合同造价更高，结算更快，资金回收更及时，并能预先了解总收入从而指导过程施工管理。故要想给公司创造更多的利润，重在方方面面的管理。本文对管理要点进行了简单的分析，文中还存在一定的不足，希望专业人员加强对总价包干合同的执行进行研究。
（作者单位：南通四建集团有限公司）
关键词：总价包干;风险;索赔
引言：
随着经济的不断发展、技术的逐渐成熟，各大房企在工程开发与管理方面的能力都得到了快速提高。越来越多的房地产公司因各产品线实现了标准化，在招标过程中，大都采用总价包干合同，其有利于自身的成本管控与风险的合理规避。那作为利益的对立方施工单位而言，提高商务报价能力、合约管理与现场工程管理能力就显得尤为重要。
一、总价包干合同报价时的注意事项
1、仔细核准工程量
对于固定单价合同，风险由双方分担。综合单价的准确性风险由施工单位承担，工程量的准确性风险由建设单位承担。但是总价包干合同风险均由施工单位承担。即使对于建设单位而言，总价包干虽不利于降低中标价，但是有利于风险合理规避。所以施工单位首先要将工程量复核准确，因建设单位清单编制人员水平无法把握，不能过度依赖建设单位提供的工程量，主要工程量必须重新计算，如果招标人给的投标时间紧，可要求招标人延长投标时间。
2、对照图纸核对清单子目，做到不漏项
一般招标文件中对于清单子目的约定有两种情况：1、投标价按xx版图纸进行包干，投标人对于招标清单中未列的清单，可自行填至补充清单内，如未填报，视为费用包含于其它子目内。2、投标价按xx版图纸进行包干，投标人不得自行调整清单子目，如有未列清单项，报价包含于其它子目中。所以无论是哪种情况，作为投标人，都要对照图纸核对清单列项，不能漏项，特别是第二种情况，需要把漏项金额考虑到其它清单内。3、明确发包范围和界面划分，而且必须要有发包人的书面确认资料并作为合同的附件。曾经遇到一案例，图纸中要求顶板上种植土下需要铺设耐根穿刺防水层，具体做法见园林景观施工图。招标清单内没有该项内容，施工单位也未提出增补。在工程实施过程中，施工单位以当时没有具体施工做法为由，给业主单位发出索赔。业主以合同价是以图纸包干为由予以拒绝。施工单位承担了巨额损失。
3、反复熟读招标文件及合同条款
第一，关注签证变更的办理及计价方法，以及签证变更引起的单价措施项目工程量增加是否可调;第二，关注措施费与总包服务费的计价方式，尤其要关注按清单计价规范应该计入分部分项的工作内容列入了措施费项目的情况和总包服务内容;第三，注意合同中的材料价格调整方法，如执行苏建价[2008]67号文，要注意钢材、混凝土在各单位工程中的材料费合价占单位工程费的比例。如招标文件注明了可调价的材料名称，要注意是注明的钢筋还是钢材，同时要注意是按单位工程还是单项工程为调价基础，是加权平均还是算术平均，以及承担风险的范围;第四，关注水电费的结算方式，如果是招标人代收代交，要考虑税务抵扣成本;第五，关注甲供材的损耗比例，能否在施工过程中包得住;第六，关注付款方式，是按工程量以月支付，还是按节点支付，且需了解质保金支付方式和退还时间;第七，关注合同中“包括但不限于’等字眼，是否有漏考虑的部分等等。以上这些都是影响报价的条款，但为了中标，如果报价过于保守又将失去竞争力。但可以将所有风险列清填价后，将可控制的风险做减法。风险不能杜绝但需预知并采取措施合理规避，做到心中有数。举一案例，招标文件中违返市场行为的约定，投标人报价中需考虑初期施工时甲方未取得施工许可证对工期及费用的影响。施工单位进场施工时，因塔吊提前安装施工，发生了行政处罚，施工单位因该处罚不是主观原因为由向业主发出索赔要求，业主以合同价内已考虑或已包含为由予以拒绝。因此施工单位一定要在报价时充分了解各种风险，如顾忌到考虑太多增加造价从而影响中标，可以以答疑的形式向甲方提出，甲方公开答复，可让每家投标人都对此进行考虑并报价。
4、现场踏勘和合理确定施工方案
第一，现场踏勘主要是材料运输进出条件，现场加工区、办公区和生活区能
否正式布置，项目周边环境对施工噪音有无要求，不要过分相信地勘报告，有条件的要走访周边在建项目的地质情况;第二，合理确定施工方案，投标的技术方案要有针对性，同时按确定的施工报价。
5、综合单价填报前需要对标市场
因市场价格不断变化，新型材料日益更迭。综合单价填报时，不能只按当地
定额套取或用以往经验数据的直接填入，主要项目的人工及材料要市场询价后再填入。特别是新型材料，比如装配式建筑PC类构件，至少需咨询三家供应商后再做报价。
二、合同执行过程中的要点
1、非自身原因造成的工期延误做好记录
如有非自身原因造成了工期的延误，需要在过程中做好书面记录，及时给业
主发出工期索赔要求，如平时不注意积累，在结算中，甲方需要扣除因工期延误发生的罚款，就没有反举证资料了。特别是遇到材料价格上涨情况，这便显得尤其重要。一般合同材料调差会有如下约定，混凝土与钢筋的价格按施工阶段的市场价进行调整，但工期延误的时间除外。所以施工单位对市场价格与时间必须具备较高的敏感度。举一案例，某项目实际封顶时间比合同封顶时间晚了四个月，这四个月钢筋及混凝土的价格发生了较大幅度的上涨，甲方因工期拖延为由，对这四个月的材料差价不进行调整，施工单位不认可，认为工期拖延非其自身原因，一是因为甲方未取得施工许可证发生停工;二是因为甲分包土方单位工期拖延，没有按时提供工作面;三是因为甲方为了集中抢预售节点，将大量的人材机做了调整，延长了关键线路。这些都是充足的理由，但口说无凭，最终被甲方驳回，施工单位产生了巨大损失。
2、严格按图施工
有些施工企业认为只要合同总价包干了，那么有些不被关注的地方可不施工，或偷工减料也不会影响总造价。这种想法是非常不可取的，如今各大房企管理水平提高，层層审核严格，如发现有不按图施工的部分，必须是要从总合同内扣除。并且有些附有惩罚条款，造成业主单位的反索赔。且不按图施工也对公司的信誉成本造成直接的影响。例外情况：通过创新工艺节约成本的，在报价时要按创新工艺报价，不能按清单项目特征报价。如清水混凝土和砌块墙面的免粉工艺，混凝土和砌块面层的喷浆毛化处理。防止在结算时对增加的工序不计，没有施工的工序要核减。
3、严格控制甲供材料的超领
有些管理不规范的项目对乙供材料一直是按需领用，没有计划性，导致同样的管理习惯延用到领用甲供材上，甲供材是按工程图纸使用量加上合同约定损耗计算的，一旦施工过程中，造成浪费或丢失，超领的数量，甲方一定会在结算中扣除。但甲方如果对块料面层排砖对缝有特殊要求的，对超出预期的损耗量一定要及时办理签证书续。
4、签证变更及时闭口
因施工单位与业主单位人员经常会发生调动，发生的签证或变更应立刻上报业主审核审批，做到及时闭口。此项工作也加快了结算的时间，结算款能得到及时支付，节省公司的资金成本，这也是间接地创收。
三、结束语：
施工单位怎样对总价包干合同进行执行与管理，如上已做了简述。总价包干合同一般比单价包干合同造价更高，结算更快，资金回收更及时，并能预先了解总收入从而指导过程施工管理。故要想给公司创造更多的利润，重在方方面面的管理。本文对管理要点进行了简单的分析，文中还存在一定的不足，希望专业人员加强对总价包干合同的执行进行研究。
（作者单位：南通四建集团有限公司）