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摘要：房地产企业应当根据风险分析的结果, 结合风险承受度, 权衡风险与收益, 确定风险应对策略。并综合运用风险规避、风险降低、风险分担和风险承受等风险应对策略, 实现对风险的有效控制。本文探讨了房地产开发投资项目风险管理。
关键词：房地产；开发；投资项目；风险管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时，也是一个高投入、高回报和高风险的事业。房地产的特性决定了它投资数额大、投资周期长，变现能力差，投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，使投资方案和决策具有相当的潜在风险。
一、房地产投资项目风险管理的重要意义
1、房地产投资项目风险管理能够促进项目经济效益的提高。通过实施风险管理，以最小的成本达到最大安全为目标，将处置风险的各种费用分摊到项目建筑产品或者过程中去，从而减少了费用支出，增加项目的经济效益；同时，房地产投资项目风险管理的各种监控措施也使得各个项目部门有意识地提高管理效率，控制风险损失，进而提高项目经济效益。
2、房地产投资项目风险管理能够保证项目目标的顺利实现。风险管理的实施能够采取有效措施，将项目面临的风险损失控制在最低限度，并能在损失发生后保证及时地提供措施，从而能够使管理部门提高经济效益，保证项目目标的实现。
3、房地产投资项目风险管理能够促进项目建设的顺利进行。风险管理为项目管理者提供了控制项目风险的各种措施，使项目管理机构在进行项目的各种管理活动时，能够全身心地投入，消除了他们的后顾之忧，保证了项目建设的顺利进行。
4、房地产投资项目风险管理能促进项目管理的科学化、合理化。风险管理利用科学、系统的方法管理和处置各种项目风险，有利于减少和消除各种经济风险、技术风险和决策失误风险，对于项目管理的科学化、合理化具有重要的意义。
二、房地产开发项目风险类型
1、财务风险。财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下, 既扩大了投资的利润范围, 同时也增加了不确定性, 即增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。
2、自然风险与意外风险。自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常所造成的损失。
3、经营风险。经营风险是指由于房地产投资经营上的失误( 或其可能性) , 造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。
4、市场风险。市场风险是由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险。
5、政策风险。政策风险是指由于国家或地方政府的有关房地产投资的各种政策变化而给投资者带来的风险。
6、社会与政治风险。社會风险与政治风险是指由于政治、经济因素变动, 社会习俗、社会经济承受能力以及社会成员的心理状态等方面原因造成的投资风险。
三、房地产开发项目风险形成的根本原因
虽然房地产开发项目受到经济、政策环境、所在地域、施工工艺、资本投入等多方面因素的影响，但正是房地产开发项目的自身特点使这些制约因素及其风险得以释放和最终实现，因此，只有从房地产业自身出发，才能找到开发项目风险形成的根本原因。
1、房地产开发项目的不可移动性促使风险形成
众所周知，房地产产品的价值通常会受项目所处地理位置的影响，作为稀缺资源的土地的不可移动性则完全制约了房地产开发项目的移动。一旦项目所在地的社会和经济发展状况或风土环境等因素发生重大不利变化，就会直接影响房地产项目的建设施工、租售和管理，给房地产开发商带来不可避免的影响。
2、房地产开发项目的超长周期性促使风险形成
房地产开发项目周期通常较长，且随着周期的延长，各种不确定因素变化的可能性也就相应越大，同时各种费用尤其是后期的费用和房屋租金、售价就会越来越不确定，这就是为什么经营房地产业远比经营其他行业的风险要大的主要原因。当然，必须看到的是，房地产商品的超长周期性是一把双刃剑，它使得房地产产品的技术性、替代性与适用性都大打折扣①。
3、房地产开发项目的高度资本需求性促使风险形成
房地产项目的开发过程并不同于一般商品的开发过程，大到获取项目开发的土地，小到项目建设完工后利用广告进行产品营销，一系列的环节都需要大量资金的注入，可以说整个房地产开发项目的过程就是不断投入巨资的过程。对于建设规模很大、周期很长的项目，投资金额也会随之走高，资金的周转和流动性往往会遇到巨大的挑战。鉴于房地产商品变现能力差的特点，一旦房地产开发者面临项目资金变动，可能会承担能否及时筹措的项目顺利开展所需资金和资金成本的重担。-
四、房地产开发投资项目风险管理的具体措施
1、 提前有效回避风险源
提前有效回避风险源是通过终止(或放弃)项目实施来避免风险的方法,可完全解除某种风险,但是一种消极的方法,在避免的同时也放弃了从事该活动所带来的收益,因此此种避免风险的措施,要受到一定的限制,即便采用,也应在前期工作阶段尽早做出决策, 这样可大大减少不必要的风险投资费用。
2、 采用多样化( 或组合化) 投资
就是把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等, 以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一, 收益高低相应不同。一般而言,开发项目收益率相对较高的风险大,开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目, 整体开发风险就会降低, 其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失, 最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例, 使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。
3、以财务方式控制风险
通过正当、合法的非保险手段(如合同条款的拟定)将风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位, 从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化,将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险, 或保险无法提供的情况下,此种方法发挥着特有的作用。通过向保险公司投保, 以缴纳保险费为代价,将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式, 一直是处置风险的主要手段,但保险的使用仍是有限的,因为并非所有风险都可以保险, 而且在很多情况下, 保险并不能提供充分的补偿。以自身财力, 直接承担风险损失的补偿责任。如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本, 又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来,以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段, 已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段, 而这种主动自留风险手段的选择与实践, 应遵循法律规定,如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留,就受到很大的限制,同时还要受自身经济实力的制约。
4、对房地产市场进行全面的调查, 做出科学的预测
要仔细分析房地产开发周期并预测其变动,以选择最佳开发时机;分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化,以及早投资开发具有价值增长潜力的地块; 要了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化, 是限制还是鼓励, 同时, 要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化, 以确定开发项目和开发规模; 要利用一切可能得到的信息资料,充分考虑到其他开发项目的竞争,尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。
5、通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量
例如:利息支出增长的风险可通过签订固定利率贷款合同来减小;建造费用增加的风险可过与建筑企业签订固定总价合同来减小;工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低等。
6、及时完成开发项目
尽早完成开发项目, 以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险。并在开发过程中加强项目管理,控制项目成本, 保证项目质量。
此外, 还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训。根据开发商自身的资产负债能力与获取资本的能力, 合理确定开发方式。
综上所述，房地产投资开发全过程必然伴随着各种风险，为了保证开发效率与效果，开发企业必须实行动态的、系统的、全过程、全方位的项目风险管理，采用各种风险防范的措施，主动地控制风险，增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力以保障企业的可持续发展［
参考文献：
[1] 徐学军. 房地产投资风险分析与防范研究[J]. 商业文化(学术版). 2010(01)
[2] 顾志明. 略谈房地产投资技巧[J]. 中国房地产. 1994(05)
[3] 晓群. 房地产投资的风险分析[J]. 中国房地产. 1994(09)
[4] 刘美玲,董芹芹. 房地产投资中的主要风险及防范[J]. 武汉理工大学学报(信息与管理工程版). 2005(01)
[5] 吴贤芳. 房地产投资风险分析——概率与数理统计方法[J]. 建设科技. 2004(15)
关键词：房地产；开发；投资项目；风险管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时，也是一个高投入、高回报和高风险的事业。房地产的特性决定了它投资数额大、投资周期长，变现能力差，投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，使投资方案和决策具有相当的潜在风险。
一、房地产投资项目风险管理的重要意义
1、房地产投资项目风险管理能够促进项目经济效益的提高。通过实施风险管理，以最小的成本达到最大安全为目标，将处置风险的各种费用分摊到项目建筑产品或者过程中去，从而减少了费用支出，增加项目的经济效益；同时，房地产投资项目风险管理的各种监控措施也使得各个项目部门有意识地提高管理效率，控制风险损失，进而提高项目经济效益。
2、房地产投资项目风险管理能够保证项目目标的顺利实现。风险管理的实施能够采取有效措施，将项目面临的风险损失控制在最低限度，并能在损失发生后保证及时地提供措施，从而能够使管理部门提高经济效益，保证项目目标的实现。
3、房地产投资项目风险管理能够促进项目建设的顺利进行。风险管理为项目管理者提供了控制项目风险的各种措施，使项目管理机构在进行项目的各种管理活动时，能够全身心地投入，消除了他们的后顾之忧，保证了项目建设的顺利进行。
4、房地产投资项目风险管理能促进项目管理的科学化、合理化。风险管理利用科学、系统的方法管理和处置各种项目风险，有利于减少和消除各种经济风险、技术风险和决策失误风险，对于项目管理的科学化、合理化具有重要的意义。
二、房地产开发项目风险类型
1、财务风险。财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下, 既扩大了投资的利润范围, 同时也增加了不确定性, 即增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。
2、自然风险与意外风险。自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常所造成的损失。
3、经营风险。经营风险是指由于房地产投资经营上的失误( 或其可能性) , 造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。
4、市场风险。市场风险是由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险。
5、政策风险。政策风险是指由于国家或地方政府的有关房地产投资的各种政策变化而给投资者带来的风险。
6、社会与政治风险。社會风险与政治风险是指由于政治、经济因素变动, 社会习俗、社会经济承受能力以及社会成员的心理状态等方面原因造成的投资风险。
三、房地产开发项目风险形成的根本原因
虽然房地产开发项目受到经济、政策环境、所在地域、施工工艺、资本投入等多方面因素的影响，但正是房地产开发项目的自身特点使这些制约因素及其风险得以释放和最终实现，因此，只有从房地产业自身出发，才能找到开发项目风险形成的根本原因。
1、房地产开发项目的不可移动性促使风险形成
众所周知，房地产产品的价值通常会受项目所处地理位置的影响，作为稀缺资源的土地的不可移动性则完全制约了房地产开发项目的移动。一旦项目所在地的社会和经济发展状况或风土环境等因素发生重大不利变化，就会直接影响房地产项目的建设施工、租售和管理，给房地产开发商带来不可避免的影响。
2、房地产开发项目的超长周期性促使风险形成
房地产开发项目周期通常较长，且随着周期的延长，各种不确定因素变化的可能性也就相应越大，同时各种费用尤其是后期的费用和房屋租金、售价就会越来越不确定，这就是为什么经营房地产业远比经营其他行业的风险要大的主要原因。当然，必须看到的是，房地产商品的超长周期性是一把双刃剑，它使得房地产产品的技术性、替代性与适用性都大打折扣①。
3、房地产开发项目的高度资本需求性促使风险形成
房地产项目的开发过程并不同于一般商品的开发过程，大到获取项目开发的土地，小到项目建设完工后利用广告进行产品营销，一系列的环节都需要大量资金的注入，可以说整个房地产开发项目的过程就是不断投入巨资的过程。对于建设规模很大、周期很长的项目，投资金额也会随之走高，资金的周转和流动性往往会遇到巨大的挑战。鉴于房地产商品变现能力差的特点，一旦房地产开发者面临项目资金变动，可能会承担能否及时筹措的项目顺利开展所需资金和资金成本的重担。-
四、房地产开发投资项目风险管理的具体措施
1、 提前有效回避风险源
提前有效回避风险源是通过终止(或放弃)项目实施来避免风险的方法,可完全解除某种风险,但是一种消极的方法,在避免的同时也放弃了从事该活动所带来的收益,因此此种避免风险的措施,要受到一定的限制,即便采用,也应在前期工作阶段尽早做出决策, 这样可大大减少不必要的风险投资费用。
2、 采用多样化( 或组合化) 投资
就是把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等, 以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一, 收益高低相应不同。一般而言,开发项目收益率相对较高的风险大,开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目, 整体开发风险就会降低, 其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失, 最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例, 使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。
3、以财务方式控制风险
通过正当、合法的非保险手段(如合同条款的拟定)将风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位, 从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化,将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险, 或保险无法提供的情况下,此种方法发挥着特有的作用。通过向保险公司投保, 以缴纳保险费为代价,将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式, 一直是处置风险的主要手段,但保险的使用仍是有限的,因为并非所有风险都可以保险, 而且在很多情况下, 保险并不能提供充分的补偿。以自身财力, 直接承担风险损失的补偿责任。如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本, 又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来,以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段, 已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段, 而这种主动自留风险手段的选择与实践, 应遵循法律规定,如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留,就受到很大的限制,同时还要受自身经济实力的制约。
4、对房地产市场进行全面的调查, 做出科学的预测
要仔细分析房地产开发周期并预测其变动,以选择最佳开发时机;分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化,以及早投资开发具有价值增长潜力的地块; 要了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化, 是限制还是鼓励, 同时, 要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化, 以确定开发项目和开发规模; 要利用一切可能得到的信息资料,充分考虑到其他开发项目的竞争,尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。
5、通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量
例如:利息支出增长的风险可通过签订固定利率贷款合同来减小;建造费用增加的风险可过与建筑企业签订固定总价合同来减小;工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低等。
6、及时完成开发项目
尽早完成开发项目, 以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险。并在开发过程中加强项目管理,控制项目成本, 保证项目质量。
此外, 还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训。根据开发商自身的资产负债能力与获取资本的能力, 合理确定开发方式。
综上所述，房地产投资开发全过程必然伴随着各种风险，为了保证开发效率与效果，开发企业必须实行动态的、系统的、全过程、全方位的项目风险管理，采用各种风险防范的措施，主动地控制风险，增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力以保障企业的可持续发展［
参考文献：
[1] 徐学军. 房地产投资风险分析与防范研究[J]. 商业文化(学术版). 2010(01)
[2] 顾志明. 略谈房地产投资技巧[J]. 中国房地产. 1994(05)
[3] 晓群. 房地产投资的风险分析[J]. 中国房地产. 1994(09)
[4] 刘美玲,董芹芹. 房地产投资中的主要风险及防范[J]. 武汉理工大学学报(信息与管理工程版). 2005(01)
[5] 吴贤芳. 房地产投资风险分析——概率与数理统计方法[J]. 建设科技. 2004(15)