论文部分内容阅读
案例
李某、陈某于1995年8月结婚，对婚后财产无特别约定，同年10月购买了一套商品房，登记为李某的名字。2009年1月，李某与第三人吴某签订了一份房屋买卖合同，并到房屋登记机构办理了房屋预告登记，但并未将房屋转移过户到吴某名下。2010年，李某、陈某闹离婚，陈某发现李某擅自卖房。此种情况下吴某、陈某该如何维权？
案件分析
吴某若是不知情的善意第三人，即其不知道李某背着陈某擅自卖房，不是与李某串通、恶意交易，且房产交易价格是合理的市场价，最重要的是他已经与李某办理了房屋过户登记，而不是预告登记，那么按照《物权法》第106条规定，吴某可作为善意第三人取得该房屋的产权。
但是，本案中吴某与李某并未办理过户登记，而是办理了预告登记，那么吴某能否取得房屋产权关键要看预告登记的法律效力了。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”故预告登记是将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，以保障将来本登记的实现。借助预告登记，使得被登记的债权请求权突破了债权的平等性，获得了优先实现力，即债权经预告登记的债权人优先取得不动产的所有权，但这种权利并不是物权，不能享有法律对物权的保护，比如法院仍然可以查封办理了预告登记的房屋。所以，本案中吴某并未取得房屋所有权，这意味着如果法院确认其与李某之间的房屋买卖合同无效，则吴某只能向李某主张债权。
依据《婚姻法》的规定，婚姻关系存续期间取得的财产属于夫妻共有财产。陈某是房屋的共有人，房屋登记簿记载的权利人状况与真实情况不符，陈某可以申请更正登记。但是依据《房屋登记办法》的相关规定，因为更正事项涉及房屋权利归属及内容，所以办理更正登记需要李某的配合。通常情况下，李某是不会同意更正的，所以陈某此时只能选择异议登记。进行异议登记后，陈某还得及时去法院起诉，主张自己的权利。因为《物权法》第19条规定，“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”。
本案中李某擅自处分夫妻共有的房产，通常情况下法院会作出确认李某、吴某之间房屋买卖合同无效的判决。依据《房屋登记办法》第80条规定：“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。”陈某可持法院生效的法律文书到房屋登记机构办理相应登记。
本案看似用《物权法》、《房屋登记办法》的相关规定解决了难题，但是不难发现现有规定中存在漏洞。《物权法》第19条和《房屋登记办法》第76条对异议登记予以了规定，但异议登记程序的启动在实际工作中却遇到了法律上的障碍。
首先，申请异议登记的主体是利害关系人，这一概念的定义在2012年6月1日实施的《房地产登记技术规程》中出现，定义内容为：“能够提供证据证明房地产登记结果影响或可能影响其合法权益的人。”显然，利害关系人不是权利人。本案中陈某究竟是权利人还是利害关系人？陈某是房屋的共有权人，当然就是权利人。不能因为陈某的名字未出现在登记簿就认为其不是权利人，陈某事实上是“隐性”的权利人，不能因为“隐性”就认为其是利害关系人。所以现有对启动异议登记程序主体的规定不完善，权利人也应当享有提起异议登记的权利，否则在权利人的利益受侵害时无法获得及时有效的救助。
《房屋登记办法》第78条提到“第三人申请异议登记”，“第三人”的概念过于模糊，它的定义、范围均无相关规定予以明确。“第三人”仅指利害关系人，还是包括利害关系人和权利人，还是指任意第三方？这种模糊的概念无疑给登记机构在实际工作中制造了很大的困难，一旦登记机构和当事人产生不同的理解，就会形成两者间的矛盾，极易引发行政诉讼。笔者认为依据法条上下文的相关规定，“第三人”不应当作扩大解释，不能指任意第三方，而是只包括权利人和利害关系人。
其次，启动异议登记程序需满足“房屋登记簿记载事项错误”这一必要条件。如果登记簿记载了李某、陈某的名字，李某带一个跟陈某长得相像的人冒充陈某去登记机构办理房产过户登记，当李某等人申请登记的事项尚未记载于登记簿时陈某得知真相，能否立即向登记机构提起异议登记呢？《房屋登记办法》第78条第2款规定：“权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。”那么，陈某能否依据该项规定申请异议登记呢？笔者认为是不可以的，原因在于该项规定中提到的“第三人申请异议登记”必须符合《房屋登记办法》第76条的规定，当事人必须要提供“房屋登记簿记载错误的证明文件”，否则这两条规定就会有冲突。如果认为第三人提起异议登记不需要符合第76条的规定，必然会造成第三人的权利过大而侵害权利人的利益。房屋登记簿记载的权利人是李某和陈某，与事实情况相符，没有错误，所以不满足房屋登记簿记载错误的必要条件。按照《房屋登记办法》的规定，陈某只能等登记事项记载于登记簿后才能提起异议登记，这显然是一个法律漏洞，笔者认为亟需完善立法，针对权利人提起异议登记的情况单独予以规定。
陈品禄/实习编辑
李某、陈某于1995年8月结婚，对婚后财产无特别约定，同年10月购买了一套商品房，登记为李某的名字。2009年1月，李某与第三人吴某签订了一份房屋买卖合同，并到房屋登记机构办理了房屋预告登记，但并未将房屋转移过户到吴某名下。2010年，李某、陈某闹离婚，陈某发现李某擅自卖房。此种情况下吴某、陈某该如何维权？
案件分析
吴某若是不知情的善意第三人，即其不知道李某背着陈某擅自卖房，不是与李某串通、恶意交易，且房产交易价格是合理的市场价，最重要的是他已经与李某办理了房屋过户登记，而不是预告登记，那么按照《物权法》第106条规定，吴某可作为善意第三人取得该房屋的产权。
但是，本案中吴某与李某并未办理过户登记，而是办理了预告登记，那么吴某能否取得房屋产权关键要看预告登记的法律效力了。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”故预告登记是将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，以保障将来本登记的实现。借助预告登记，使得被登记的债权请求权突破了债权的平等性，获得了优先实现力，即债权经预告登记的债权人优先取得不动产的所有权，但这种权利并不是物权，不能享有法律对物权的保护，比如法院仍然可以查封办理了预告登记的房屋。所以，本案中吴某并未取得房屋所有权，这意味着如果法院确认其与李某之间的房屋买卖合同无效，则吴某只能向李某主张债权。
依据《婚姻法》的规定，婚姻关系存续期间取得的财产属于夫妻共有财产。陈某是房屋的共有人，房屋登记簿记载的权利人状况与真实情况不符，陈某可以申请更正登记。但是依据《房屋登记办法》的相关规定，因为更正事项涉及房屋权利归属及内容，所以办理更正登记需要李某的配合。通常情况下，李某是不会同意更正的，所以陈某此时只能选择异议登记。进行异议登记后，陈某还得及时去法院起诉，主张自己的权利。因为《物权法》第19条规定，“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”。
本案中李某擅自处分夫妻共有的房产，通常情况下法院会作出确认李某、吴某之间房屋买卖合同无效的判决。依据《房屋登记办法》第80条规定：“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。”陈某可持法院生效的法律文书到房屋登记机构办理相应登记。
本案看似用《物权法》、《房屋登记办法》的相关规定解决了难题，但是不难发现现有规定中存在漏洞。《物权法》第19条和《房屋登记办法》第76条对异议登记予以了规定，但异议登记程序的启动在实际工作中却遇到了法律上的障碍。
首先，申请异议登记的主体是利害关系人，这一概念的定义在2012年6月1日实施的《房地产登记技术规程》中出现，定义内容为：“能够提供证据证明房地产登记结果影响或可能影响其合法权益的人。”显然，利害关系人不是权利人。本案中陈某究竟是权利人还是利害关系人？陈某是房屋的共有权人，当然就是权利人。不能因为陈某的名字未出现在登记簿就认为其不是权利人，陈某事实上是“隐性”的权利人，不能因为“隐性”就认为其是利害关系人。所以现有对启动异议登记程序主体的规定不完善，权利人也应当享有提起异议登记的权利，否则在权利人的利益受侵害时无法获得及时有效的救助。
《房屋登记办法》第78条提到“第三人申请异议登记”，“第三人”的概念过于模糊，它的定义、范围均无相关规定予以明确。“第三人”仅指利害关系人，还是包括利害关系人和权利人，还是指任意第三方？这种模糊的概念无疑给登记机构在实际工作中制造了很大的困难，一旦登记机构和当事人产生不同的理解，就会形成两者间的矛盾，极易引发行政诉讼。笔者认为依据法条上下文的相关规定，“第三人”不应当作扩大解释，不能指任意第三方，而是只包括权利人和利害关系人。
其次，启动异议登记程序需满足“房屋登记簿记载事项错误”这一必要条件。如果登记簿记载了李某、陈某的名字，李某带一个跟陈某长得相像的人冒充陈某去登记机构办理房产过户登记，当李某等人申请登记的事项尚未记载于登记簿时陈某得知真相，能否立即向登记机构提起异议登记呢？《房屋登记办法》第78条第2款规定：“权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。”那么，陈某能否依据该项规定申请异议登记呢？笔者认为是不可以的，原因在于该项规定中提到的“第三人申请异议登记”必须符合《房屋登记办法》第76条的规定，当事人必须要提供“房屋登记簿记载错误的证明文件”，否则这两条规定就会有冲突。如果认为第三人提起异议登记不需要符合第76条的规定，必然会造成第三人的权利过大而侵害权利人的利益。房屋登记簿记载的权利人是李某和陈某，与事实情况相符，没有错误，所以不满足房屋登记簿记载错误的必要条件。按照《房屋登记办法》的规定，陈某只能等登记事项记载于登记簿后才能提起异议登记，这显然是一个法律漏洞，笔者认为亟需完善立法，针对权利人提起异议登记的情况单独予以规定。
陈品禄/实习编辑