论文部分内容阅读
摘要：本文首先介绍了我国当前公租房的现状及其存在的问题，进而对公租房利用REITs进行融资问题的可行性提出了个人的看法，探讨了引入REITs这一新型金融工具促进我国公租房建设时可采用的运作模式以及如何保证并提高公租房REITs的收益。
关键词：公租房；融资困境；公租房REITs；可行性；解决对策
一、引言
自2007年国务院的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布之后，部分城市便开始了廉租房的升级版——公共租赁住房建设。公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源，以低于市场价格的方式租给特定人群（城市中等偏下收入住房困难家庭）的一种保障性住房。公共租赁住房的面世，对切实解决好中低收入群体的住房需求问题具有重大意义，有利于维护社会稳定。
但是公租房在我国刚刚起步，在不断完善的过程中也突显了一些问题。由于其建设存在的投资规模大、收益水平低、资金沉淀周期长等特点，使得其在吸引融资问题上比较困难。一方面，低回报率使得市场化的企业难以从经营租赁房的业务中获利；另一方面单纯依靠政府筹集资金进行公租房建设限制了公租房的建设规模。因此积极寻找公租房建设融资困境的出路，是当前公租房建设亟待解决的问题。本文就其中的一种方案，即利用REITs进行公租房融资的方案进行可行性分析，为公租房融资问题的解决提供建议。
二、公租房Reits的可行性分析
所谓REITs（Real Estate Investment Trusts），是房地产投资信托基金的简称，是一种资产证券化的产业投资基金，通过发行基金单位（股票或受益凭证），向不特定多数投资者募集资金，然后由专门投资机构进行房地产投资经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时将所获得的收益以派息或分红的方式按比例分配给投资者，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
1.REITs与公租房的契合点
REITs与公租房两之间存在契合点是建立并发展公租房REITs的前提条件，因此笔者从以下五个方面进行了他们之间契合点的分析。
（1）公租房的租赁特性符合REITs在业务上的限定性。REITs在业务上具有限定性，只能投资于成熟的房地产物业。公共租赁住房属于房地产物业，符合REITs业务上的限定性。
（2）公租房的收益特性符合REITs要求的收益稳定性。REITs之所以获得投资者的格外青睐，主要原因在于其给投资者带来的高收益、低风险的投资回报。其收益来源主要取决于标的物业的租金收入，因此要求标的物业必须能够产生长期的、稳定的租金收入。公共租赁住房目前的市场处于供不应求的状态，就各地现已投入使用的公租房来说，其出租率一般都较高，租金收入稳定且连续，保证了物业现金流的持续性。因此，在收益稳定性这一要求上，公租房满足了REITs对标的物业的要求。
（3）公租房的普遍性符合REITs的多元化投资要求。REITs在投资上要求多元化，以保证在有效降低风险的同时能获得长期稳定的投资收益，包括地域多元化和业态多元化。在多元化投资问题上，公租房REITs的投资对象可以遍布全国，并且可以以租金较高城市带动租金相对较低城市的公租房REITs发展，从而从整体上降低REITs的风险。
（4）公租房的运营可以设定为由专业机构管理。类比REITs的管理体制，在公租房REITs的运作中，可以安排由外部的或者内部成立的专门的REITs管理公司对REITs进行管理，选定合格的托管人保管基金资产以及负责租金等收益的保管和收支；在保障房物业管理中，可以聘请专业的物业管理公司对新建物业进行日常管理和维护，以保证实现物业的保值增值。
（5）公租房REITs具有较低的风险。REITs之所以风险小，主要在于其持续性的现金流、专业化的管理机构及人员、多元化的投资等。根据上述四条对应来看，公租房REITs在各方面都可以运作成其标准盈利模式，因此公租房REITs也具有较低的风险。
2.公租房REITs的拟运作模式
对于公租房REITs模式，应当注意有两个地方：一方面由于公租房的保障性质，运用REITs模式进行公租房建设应当由政府主导，在政府的宏观调控与监管下，各参与主体按照相关法律法规进行公租房REITs的操作；另一方面，考虑到REITs的运行效率以及透明度等问题，应当对其实行市场化运作。
在发起设立上，由政府授权大型国有房地产企业发行基金单位，把名下适宜的地产隔离重组，形成REITs资产包，发行契约型REITs，融得的资金用于建设公租房之类的保障房建设。由国有房企代表政府作为REITs的发起人，通过选聘外部的或者成立内部专门的REITs管理公司对REITs进行管理，同时选定合格的托管人保管基金资产以及负责租金等收益的保管和收支。公租房的开发建设可直接由房企负责，待保障房建成后聘请专业的物业管理公司对新建物业进行日常管理和维护，保证实现物业的保值增值。各个主体间的相互关系如下图所示：
三、公租房REITs运用过程中存在的问题及对策
1.存在的问题
REITs以产生稳定收入的房地产作为投资标的，收益主要来源于租金收入和房地产升值；对于公租房来说，项目本身的盈利能力则是其发展REITs的最重要的内在因素，因此，影响其吸引投资的因素主要是两个方面：一是公租房REITs的收益率，二是公租房的现金流量。
（1）公租房REITs的收益率
对于REITs 产品而言，其风险虽然较低，但仍高于银行存款和国债。因此要吸引这些资金就必须能够提供高出银行存款和国债利率的收益率。一般，若REITs 产品能够比同期国债高出1-2个百分点的收益率，是可以吸引一部分诸如社保保险等长期资金的投资。因此，在制定REITs收益率时，应当在当前银行存款及国债利率基础上上浮1-2个百分点，以保证REITs产品对投资者的吸引力。
关键词：公租房；融资困境；公租房REITs；可行性；解决对策
一、引言
自2007年国务院的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布之后，部分城市便开始了廉租房的升级版——公共租赁住房建设。公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源，以低于市场价格的方式租给特定人群（城市中等偏下收入住房困难家庭）的一种保障性住房。公共租赁住房的面世，对切实解决好中低收入群体的住房需求问题具有重大意义，有利于维护社会稳定。
但是公租房在我国刚刚起步，在不断完善的过程中也突显了一些问题。由于其建设存在的投资规模大、收益水平低、资金沉淀周期长等特点，使得其在吸引融资问题上比较困难。一方面，低回报率使得市场化的企业难以从经营租赁房的业务中获利；另一方面单纯依靠政府筹集资金进行公租房建设限制了公租房的建设规模。因此积极寻找公租房建设融资困境的出路，是当前公租房建设亟待解决的问题。本文就其中的一种方案，即利用REITs进行公租房融资的方案进行可行性分析，为公租房融资问题的解决提供建议。
二、公租房Reits的可行性分析
所谓REITs（Real Estate Investment Trusts），是房地产投资信托基金的简称，是一种资产证券化的产业投资基金，通过发行基金单位（股票或受益凭证），向不特定多数投资者募集资金，然后由专门投资机构进行房地产投资经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时将所获得的收益以派息或分红的方式按比例分配给投资者，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
1.REITs与公租房的契合点
REITs与公租房两之间存在契合点是建立并发展公租房REITs的前提条件，因此笔者从以下五个方面进行了他们之间契合点的分析。
（1）公租房的租赁特性符合REITs在业务上的限定性。REITs在业务上具有限定性，只能投资于成熟的房地产物业。公共租赁住房属于房地产物业，符合REITs业务上的限定性。
（2）公租房的收益特性符合REITs要求的收益稳定性。REITs之所以获得投资者的格外青睐，主要原因在于其给投资者带来的高收益、低风险的投资回报。其收益来源主要取决于标的物业的租金收入，因此要求标的物业必须能够产生长期的、稳定的租金收入。公共租赁住房目前的市场处于供不应求的状态，就各地现已投入使用的公租房来说，其出租率一般都较高，租金收入稳定且连续，保证了物业现金流的持续性。因此，在收益稳定性这一要求上，公租房满足了REITs对标的物业的要求。
（3）公租房的普遍性符合REITs的多元化投资要求。REITs在投资上要求多元化，以保证在有效降低风险的同时能获得长期稳定的投资收益，包括地域多元化和业态多元化。在多元化投资问题上，公租房REITs的投资对象可以遍布全国，并且可以以租金较高城市带动租金相对较低城市的公租房REITs发展，从而从整体上降低REITs的风险。
（4）公租房的运营可以设定为由专业机构管理。类比REITs的管理体制，在公租房REITs的运作中，可以安排由外部的或者内部成立的专门的REITs管理公司对REITs进行管理，选定合格的托管人保管基金资产以及负责租金等收益的保管和收支；在保障房物业管理中，可以聘请专业的物业管理公司对新建物业进行日常管理和维护，以保证实现物业的保值增值。
（5）公租房REITs具有较低的风险。REITs之所以风险小，主要在于其持续性的现金流、专业化的管理机构及人员、多元化的投资等。根据上述四条对应来看，公租房REITs在各方面都可以运作成其标准盈利模式，因此公租房REITs也具有较低的风险。
2.公租房REITs的拟运作模式
对于公租房REITs模式，应当注意有两个地方：一方面由于公租房的保障性质，运用REITs模式进行公租房建设应当由政府主导，在政府的宏观调控与监管下，各参与主体按照相关法律法规进行公租房REITs的操作；另一方面，考虑到REITs的运行效率以及透明度等问题，应当对其实行市场化运作。
在发起设立上，由政府授权大型国有房地产企业发行基金单位，把名下适宜的地产隔离重组，形成REITs资产包，发行契约型REITs，融得的资金用于建设公租房之类的保障房建设。由国有房企代表政府作为REITs的发起人，通过选聘外部的或者成立内部专门的REITs管理公司对REITs进行管理，同时选定合格的托管人保管基金资产以及负责租金等收益的保管和收支。公租房的开发建设可直接由房企负责，待保障房建成后聘请专业的物业管理公司对新建物业进行日常管理和维护，保证实现物业的保值增值。各个主体间的相互关系如下图所示：
三、公租房REITs运用过程中存在的问题及对策
1.存在的问题
REITs以产生稳定收入的房地产作为投资标的，收益主要来源于租金收入和房地产升值；对于公租房来说，项目本身的盈利能力则是其发展REITs的最重要的内在因素，因此，影响其吸引投资的因素主要是两个方面：一是公租房REITs的收益率，二是公租房的现金流量。
（1）公租房REITs的收益率
对于REITs 产品而言，其风险虽然较低，但仍高于银行存款和国债。因此要吸引这些资金就必须能够提供高出银行存款和国债利率的收益率。一般，若REITs 产品能够比同期国债高出1-2个百分点的收益率，是可以吸引一部分诸如社保保险等长期资金的投资。因此，在制定REITs收益率时，应当在当前银行存款及国债利率基础上上浮1-2个百分点，以保证REITs产品对投资者的吸引力。