2005年春天，对房地产行业来说是多事之秋，3月17日央行对房地产市场的利率进行了调整，3月26日，国务院发布关于切实稳定住房价格的通知，《通知》发布了八条意见，明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房的大量增加等原因，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。4月27日国务院召开常务会议，对房地产市场进行了专题研究。由此可见，房地产市场的发展已经引起了朝野上下的高度关注。2004年以来，对中国经济和社会稍有敏感的人不可能不关注房地产业的发展。这不仅在于房地产业作为支柱产业的地位得到确认，更在于在宏观调控之下部分地区住房价格的非理性上涨，严重的房地产泡沫已经成为不争的事实，并日益演变成系统的金融风险威胁着中国经济和社会的持续健康发展，对地区经济、尤其是银行业产生了越来越大的威胁。
　　
　　一、近期房地产政策变化的背景
　　
　　一个时期以来，中国经济出现了比较严重的过热现象。98年之后我国针对经济紧缩，亚洲金融危机之后出口面临着严峻挑战的环境，出台了刺激房地产政策，启动了住房改革，刺激内需，以此为契机推动住房消费。但是2003年之后，中国的宏观经济环境和98年的通货紧缩相比，发生了根本性的变化。从宏观经济，各个部门之间的逻辑关系看出，经济过热的根源是房地产投资的过热。由于经历了较长时期的通货紧缩，一开始对是否过热还存在不同认识，到2004年上半年经济运行中诸多矛盾明显出现，中央相应地实施了包括调高存贷款利率等的一系列宏观调控措施。但在一些领域调控的效果不尽如人意，尤其是部分城市和地区住房价格的非理性上涨势头没有得到有效遏制，反而在宏观调控下逆势攀升，一些城市房价甚至高过居民年家庭收入的20-30倍，加剧了房地产行业的暴利地位，和谐社会的基础不断受到侵蚀。国家统计局发布的消息称，2004年全国房价上涨14.4%，今年以来这种势头得以继续，并且开始向内陆城市蔓延，一季度房价同比上涨12.5%。在上海等城市，热炒的局面演变成“击鼓传花”般的游戏，单等“最后一槌”落下，一部分人将要付出惨痛代价，而这些代价的最终买单人极有可能是商业银行。商业银行提供了从开发环节到销售环节的大部分资金支持，据专家估计，商业银行提供的贷款占整个资金总量的60%-70%。一旦房地产泡沫破裂引发金融危机，对整个经济的打击将是非常严重的。
　　而在高房价的同时，又存在着严重的体制缺陷：一是针对低收入阶层的住房保障体系缺失。解决低收入阶层的住房问题本应是政府的长期责任，却成了权宜之计，经济适用房在房地产投资中的占比逐年减少，2004年下降到了4.6%，安居工程面积越来越大，具备条件的买不起反为不具备条件某些人员抢占。廉租房制度在很多城市根本没有建立起来。二是现行土地制度和政绩体系弊端存在，进一步推升地价、房价。有的地方政府把土地收入作为筹措建设资金的重要来源，存在炒高地价的行为，同时房地产交易的营业税、增值税对地方的财政收入影响较大。房地产商利用地方政府炒高地价、增加税收等心理，形成价格合谋，把土地及其他原材料的涨价因素向购买者转嫁，并在各类利益共享者的推波助澜下炒高房价。三是养老、医疗等社会保障体系不健全，我国居民难以承受高债务承担率。很多人使用按揭贷款购房，2004年底商业银行房地产按揭贷款余额已达近1.6万亿元，同比增长了34.37%。据统计，在北京、上海等大城市，居民购房债务承担率是欧美发达国家居民购房债务承担率的3至5倍。在社会保障体系、公共教育体系比较健全的欧美发达国家，因居民不必特别考虑养老、医疗、子女教育等问题，可以承受相对高的债务承担率。而在我国社会保障体系尚不健全的情况下，这种因购房所致的高债务承担率显然有失常理。
　　
　　二、房地产新政策给房贷风险控制带来的压力
　　
　　（一）“经营性土地公开竞价出让”将实现土地经营的粗放经营转向集约经营，造就一批实力雄厚的城市营运商，从而实现房地产业的升级换代。在这种更广阔的背景下，房地产将与城市营运、区域营运有机结合起来，房地产的内涵与外延将大大拓展。如何适应这种变化，开展好住房金融业务，对商业银行来说是一个挑战。
　　（二）对土地储备贷款形成新的风险压力。实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌后，由于土地增值利润由开发商转向为政府，因此政府的土地储备欲望增强。但同时土地储备的贷款风险也将显而易见地增大。据调查，江苏一些地方已经出现了政府挪用土地出让金而拒不归还银行同期贷款导致贷款不良的案例。
　　（三）对土地“历史遗留问题”的界定和处理，必将给存量贷款带来政策性风险。而与此同时，实行房地产新政策后，还有可能形成某些房地产开发贷款被企业按照新的价格评估来抵押给银行而致的抵押风险。
　　（四）存量开发商在房地产新政策下的“优胜劣汰”考验银行的防险能力。虽然可能被市场淘汰的房地产开发商的贷款总量不大，但还是有一定的客户数量，究竟走什么样的退出路线，从而在更高层次上降低存量房贷风险值得关注。
　　（五）由于房地产新政策的实施，新的房地产开发项目可能在利润上受到影响，如过再出现经营管理上的问题，有些房地产企业可能形成经营亏损，从而给房贷带来风险。同时，房地产新政策背景下的房地产价格炒作风险也有可能造成银行消费信贷风险。
　　
　　三、防范房地产新政策下房贷风险的建议
　　
　　（一）加强对国家政策和市场形势的分析研究，冷静观察，明确房贷业务的市场定位。高度重视住房金融业务在建行发展中的战略地位，抓住机遇，加快实现向“以市场为导向、以客户为中心”理念的转变，改进服务，提高市场竞争力。加强对当地房地产市场调查研究和风险分析，控制好总体的业务风险。积极关注房地产新政策对房贷业务可能产生的负面影响，冷静应对业务经营中出现的新情况、新问题。善于在各种环境中捕捉、把握机遇，合理确定房贷业务的市场定位，进一步优化房贷投向，实现房贷业务质和量的同步提高。
　　（二）优化业务流程，进一步探索贴近市场的营销模式。流程优化的目标在于效率的改进和交易成本的降低，实现成本领先，形成竞争优势。为此应进一步优化从贷款申请、审批、发放到还款各环节的业务流程。在楼盘分布较广的大中城市实行集中审批、多家营销的组织模式；在楼盘集中的城市实行个贷中心集中经营的模式。
　　（三）理清思路，把握房贷业务发展原则。在房地产新政策实施后，商业银行应围绕发展个人住房按揭业务这一重点，选择项目开发前景好，自有资金比例高、风险可控的项目作为支持对象。对城市政府土地储备、开发区及园区的土地开发业务要注意项目和土地的合规、合法性审查，分等级、有选择地介入。对房地产开发企业、政府储备的存量土地进行“土地——贷款”一一对应式的清查，对清理中发现的问题及早采取有效的防险措施，坚持“有所为，有所不为”，主动性、策略性和艺术性地退出劣质客户和不良贷款，调整房贷结构。
　　（四）实施差别化的区域发展战略。房地产市场的发展与当地经济发展和居民收入状况高度相关，房贷业务的重点仍然是经济较发达地区。在优化区域结构方面，要根据房地产市场发展的区域性，制定差别化的区域发展战略，努力改善产品结构和客户结构，积极推进营销工作，培育一批优质客户和优质楼盘。
　　（五）缜密测算，审慎介入房贷项目。对任何一项房贷业务的介入，商业银行都必须经过缜密的论证、测算、评估，力求防范风险的关口前移，禁止“病从口入”，提倡建立房贷经营管理专家库制度，建立严密的项目贷款运作管理机制。
　　（六）支持居民真实居住需求。在房贷业务发展中，应该还原住房用于居住的基本功能。住房投资流动性较差，同时由于我国土地使用权不超过70年以及房屋建筑质量的限制，加之考虑通货膨胀因素，不确定性较大，所以投资和投机行为应不予支持，确保房贷业务质量。对120平方米以上的大户型购房持审慎态度。灵活运用5.51%-6.12%之间的利率定价权以及20%-30%首付款比例，形成不同的策略组合，支持居民自住房需求，抑制房地产投机。
　　（七）强化内部规范管理，提高房贷自律管理水平，提高风险管理能力。首先要抓好政策落实和制度建设，认真落实人民银行、银监会关于房地产金融的相关政策规定，不为短期利益而乱开口子，牺牲长远发展。继续抓好内控制度建设，搞好权利制衡和监督，继续推行审贷分离、贷前贷后分离，严格按程序办事，防止违规操作，警惕内外合谋。加强金融同业间的合作，制止不正当竞争，防止一人多头贷款炒作房地产转嫁风险。积极支持人民银行个人信息库建设，打击失信行为，推动金融生态的不断好转。