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暴利、腐败,在这个行业内已经形成了一个不成文的潜规则,房地产欲救市需先治腐败
“土地成本、税费成本和企业利润的不断飙升,是近年来我国房价高企的根源。”全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印于2009年3月在4日参加全国政协十一届二次会议分组会时披露了房价成本构成。
“腐败成本抬高房价”,这是有关调查的结论,也是活生生的事实。但是这种局面又是整个房地产行业、房地产开发商以及房地产市场不得不面对的。潜规则仍无处不在,腐败成本难以回避。
就房价成本中的腐败成本问题,中国著名品牌营销专家陈真诚接受了《市民》的采访。
贪官的“权力寻租”
《市民》:您怎样看待目前房地产界的潜规则、腐败现象?
陈真诚:据全国政协委员郭松海统计,近年来众多贪官因涉房地产潜规则下的腐败而落马,令人触目惊心。重庆市渝中区原副区长王政等三名厅级官员,因收受房地产开发商巨额贿赂1100多万元,分别被法院判处死缓、13年和10年有期徒刑;苏州市原副市长姜人杰受贿的1亿多元,主要来自房地产开发商……
一个房地产项目,只要给能管事的官员打个招呼,开发商就能获得大量的好处或减少开支,官员也就有多则至几百万元的好处费。
如把容积率提高0.5,就意味着在原有土地上可增加建设、销售0.5倍于土地面积的商品房,从而获得一大笔额外收入。
开发商在官员圈子里有了朋友关系,不仅可能在项目开发过程中通过各种理由、调规等提高容积率获得可观的利润增加,而且可能获得房地产项目立项、获得项目信息、减免相关费用、减少被查被罚款等“优惠待遇”,甚至还可能在土地交易、改变土地用途等方面获得大量好处。诸如这些做法,往往是相对通用的做法,一般不会对外公开,大家把这称之为“潜规则”。
贪官的利益,往往通过寄生于一些开发商身上来实现,或叫做“权力寻租”。通过“权力寻租”,贪官与一些开发商,各自获得好处,彼此之间形成了一种利益共生关系。贪官的怀抱,“温暖”了一些房地产开发商,使他们得以生存、赢利发展,而富裕起来的房地产开发商,又一次次地“反哺”给了他们好处的官员。彼此之间,形成了一种“互惠互利”的信赖和依托关系,这就是房地产潜规则的体现。
房价难避腐败成本
《市民》:房价成本最终能不能回避腐败成本?
陈真诚:遵守潜规则可为房地产商带来利益。一般情况下,开发商或其他环节的房地产企业,都无力打破。
一位国内大型房地产开发公司的老总曾坦言说,“如果权力都在阳光下运行,开发一个房地产项目的成本就能降低15%”。房地产开发商遵守执行潜规则的费用,都会被计算入商品房开发成本。某些官员与一些开发商之间,其公开或不公开的交往背后,有不少是隐藏着权钱交易的腐败。
潜规则加大了房地产开发的成本,最终转嫁为房地产销售价格,结果往往是由购房者来埋单,这是不言而喻的。
但在目前体制和行业环境下,对于开发商来说,虽然也有为之头疼的,但要想打破、不遵守这种潜规则,几乎可以说是无力可为的。
既然地产商无力回避潜规则,房产成本最终也可能难以回避腐败成本。
有人说,中国的企业家很忙,但大多数是忙于应酬政府官员,而不是忙于经营。作为资金密集型的楼盘开发,每拖上一天就可能有上万元乃至更多的贷款利息等费用损失。这样,又有多少开发企业拖得起?
开发商的四个“正视”
《市民》:您认为怎样才能通过房地产救市?
陈真诚:对于房地产救市,政府能采取的措施和出台的政策,现在已经差不多用上了,余下继续出新政策空间不大,可能性不大。对当前的房地产市场来说,现在要做的就是如何稳定房地产预期、消除市场上买卖双方对立情绪、打破观望、刺激销售等问题。
一些消费者,预期房价还要继续下降,于是选择观望,准备延期消费。这样,要刺激房地产成交,扭转房地产低迷态势,就需要一些开发商及时有效地调整房价,使消费者放弃观望。因此,当前无论是消费者还是开发商,都需要建立合理的预期。一旦双方能合理调整预期,就可能稳定市场预期。
另一主要原因就是,由于此前房价上涨太多了,而政府未能及时进行有力调控或调控没能取得效果,慢慢地,消费者对此不满,就产生了弃购等对立情绪。
政府有必要在舆论和行为上采取措施,以减缓这类社会情绪的对立。这已经由一个经济性层面上升到了一个非经济层面了。我觉得,政府的一些表态还有些“暧昧”,措辞应该更准确些,释放的信息更清晰些,不要造成人们的误读或只凭猜测来领会。
如今,房地产调整还在继续,房价还在继续呈下降趋势,或只有降价才能真正有效地救市。只是,房地产潜规则,在一定程度上推高了房价,加大房地产救市难度。
为了整个房地产业的未来,作为一个群体而言,开发商不妨正视房地产市场的现实,正视房地产行业正在发生深度异变的现实,正视房地产利润率正在调整的现实,正视房地产暴利时代或行将结束的现实,及时主动挤出部分价格水分,将房价下调至合理水平,使购房者因购买价格与所购置房屋的市场价值相吻合而放心购房。这样,无疑将有利于房地产业的可持续健康发展。
潜规则主要责任在政府
《市民》:原全国人大常委会副委员长成思危就曾表示,房价中房子土地和建筑成本占50%,政府税费占20%,开发商占30%,这30%里有一部分是开发商最不愿意公布的,说白了就是行贿的费用。就您了解,房地产中的腐败成本和房价成本之间的比例关系是多少?
陈真诚:我个人不太赞同这个说法,因为腐败成本的具体数字真不好说,不同地区、不同企业乃至不同楼盘之间,都可能存在差别,甚至差别还不小,不能一概而论。
目前,对房价的腐败成本,不适宜讲到底是占30%还是占多少具体数字,否则会产生一定的负面影响。而且,这种影响力,往往会远远超过它数字本身的意义,会导致整个市场经营环境的不良变化。
而且,腐败成本到底是多少,由于属于“灰色地带”的问题,有些是查不清的,也很难查清。比如,有些企业,干脆把它作为公关费,即隐性的运作成本。
正如前面所说到的那样,在房地产行业,如果有人不接受、不执行这种潜规则,就可能在行业里很难获得生存。客观而言,对于房地产潜规则来说,尽管也有一些是开发商的主观因素所致,但更主要的是社会治理、经营环境等客观因素影响所致。
这就是说,导致潜规则泛滥的主要原因,主要还在政府方面。如果法制建设得以加强,惩治腐败的工作加大力度,提高反腐效率,社会治理得以改善,企业经营环境能够好起来,不需要执行潜规则也能做好项目开发、做好企业经营、公平公正地进行竞争,开发商又为什么要去执行潜规则呢?至少,开发商执行潜规则的可能性、机会都可能降低。■
关于陈真诚
陈真诚,职业经理人,国际知名品牌营销策划专家,境内外媒体专栏作家,上海房地产分析师、财经评论员,长沙新思维企业发展策划公司首席顾问。