暴利、腐败，在这个行业内已经形成了一个不成文的潜规则，房地产欲救市需先治腐败
　　
　　“土地成本、税费成本和企业利润的不断飙升，是近年来我国房价高企的根源。”全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印于2009年3月在4日参加全国政协十一届二次会议分组会时披露了房价成本构成。
　　“腐败成本抬高房价”，这是有关调查的结论，也是活生生的事实。但是这种局面又是整个房地产行业、房地产开发商以及房地产市场不得不面对的。潜规则仍无处不在，腐败成本难以回避。
　　就房价成本中的腐败成本问题，中国著名品牌营销专家陈真诚接受了《市民》的采访。
　　
　　贪官的“权力寻租”
　　
　　《市民》：您怎样看待目前房地产界的潜规则、腐败现象？
　　陈真诚：据全国政协委员郭松海统计，近年来众多贪官因涉房地产潜规则下的腐败而落马，令人触目惊心。重庆市渝中区原副区长王政等三名厅级官员，因收受房地产开发商巨额贿赂1100多万元，分别被法院判处死缓、13年和10年有期徒刑；苏州市原副市长姜人杰受贿的1亿多元，主要来自房地产开发商……
　　一个房地产项目，只要给能管事的官员打个招呼，开发商就能获得大量的好处或减少开支，官员也就有多则至几百万元的好处费。
　　如把容积率提高0.5，就意味着在原有土地上可增加建设、销售0.5倍于土地面积的商品房，从而获得一大笔额外收入。
　　开发商在官员圈子里有了朋友关系，不仅可能在项目开发过程中通过各种理由、调规等提高容积率获得可观的利润增加，而且可能获得房地产项目立项、获得项目信息、减免相关费用、减少被查被罚款等“优惠待遇”，甚至还可能在土地交易、改变土地用途等方面获得大量好处。诸如这些做法，往往是相对通用的做法，一般不会对外公开，大家把这称之为“潜规则”。
　　贪官的利益，往往通过寄生于一些开发商身上来实现，或叫做“权力寻租”。通过“权力寻租”，贪官与一些开发商，各自获得好处，彼此之间形成了一种利益共生关系。贪官的怀抱，“温暖”了一些房地产开发商，使他们得以生存、赢利发展，而富裕起来的房地产开发商，又一次次地“反哺”给了他们好处的官员。彼此之间，形成了一种“互惠互利”的信赖和依托关系，这就是房地产潜规则的体现。
　　
　　房价难避腐败成本
　　
　　《市民》：房价成本最终能不能回避腐败成本？
　　陈真诚：遵守潜规则可为房地产商带来利益。一般情况下，开发商或其他环节的房地产企业，都无力打破。
　　一位国内大型房地产开发公司的老总曾坦言说，“如果权力都在阳光下运行，开发一个房地产项目的成本就能降低15%”。房地产开发商遵守执行潜规则的费用，都会被计算入商品房开发成本。某些官员与一些开发商之间，其公开或不公开的交往背后，有不少是隐藏着权钱交易的腐败。
　　潜规则加大了房地产开发的成本，最终转嫁为房地产销售价格，结果往往是由购房者来埋单，这是不言而喻的。
　　但在目前体制和行业环境下，对于开发商来说，虽然也有为之头疼的，但要想打破、不遵守这种潜规则，几乎可以说是无力可为的。
　　既然地产商无力回避潜规则，房产成本最终也可能难以回避腐败成本。
　　有人说，中国的企业家很忙，但大多数是忙于应酬政府官员，而不是忙于经营。作为资金密集型的楼盘开发，每拖上一天就可能有上万元乃至更多的贷款利息等费用损失。这样，又有多少开发企业拖得起？
　　
　　开发商的四个“正视”
　　
　　《市民》：您认为怎样才能通过房地产救市？
　　陈真诚：对于房地产救市，政府能采取的措施和出台的政策，现在已经差不多用上了，余下继续出新政策空间不大，可能性不大。对当前的房地产市场来说，现在要做的就是如何稳定房地产预期、消除市场上买卖双方对立情绪、打破观望、刺激销售等问题。
　　一些消费者，预期房价还要继续下降，于是选择观望，准备延期消费。这样，要刺激房地产成交，扭转房地产低迷态势，就需要一些开发商及时有效地调整房价，使消费者放弃观望。因此，当前无论是消费者还是开发商，都需要建立合理的预期。一旦双方能合理调整预期，就可能稳定市场预期。
　　另一主要原因就是，由于此前房价上涨太多了，而政府未能及时进行有力调控或调控没能取得效果，慢慢地，消费者对此不满，就产生了弃购等对立情绪。
　　政府有必要在舆论和行为上采取措施，以减缓这类社会情绪的对立。这已经由一个经济性层面上升到了一个非经济层面了。我觉得，政府的一些表态还有些“暧昧”，措辞应该更准确些，释放的信息更清晰些，不要造成人们的误读或只凭猜测来领会。
　　
　　如今，房地产调整还在继续，房价还在继续呈下降趋势，或只有降价才能真正有效地救市。只是，房地产潜规则，在一定程度上推高了房价，加大房地产救市难度。
　　为了整个房地产业的未来，作为一个群体而言，开发商不妨正视房地产市场的现实，正视房地产行业正在发生深度异变的现实，正视房地产利润率正在调整的现实，正视房地产暴利时代或行将结束的现实，及时主动挤出部分价格水分，将房价下调至合理水平，使购房者因购买价格与所购置房屋的市场价值相吻合而放心购房。这样，无疑将有利于房地产业的可持续健康发展。
　　
　　潜规则主要责任在政府
　　
　　《市民》：原全国人大常委会副委员长成思危就曾表示，房价中房子土地和建筑成本占50%，政府税费占20%，开发商占30%，这30%里有一部分是开发商最不愿意公布的，说白了就是行贿的费用。就您了解，房地产中的腐败成本和房价成本之间的比例关系是多少？
　　陈真诚：我个人不太赞同这个说法，因为腐败成本的具体数字真不好说，不同地区、不同企业乃至不同楼盘之间，都可能存在差别，甚至差别还不小，不能一概而论。
　　目前，对房价的腐败成本，不适宜讲到底是占30%还是占多少具体数字，否则会产生一定的负面影响。而且，这种影响力，往往会远远超过它数字本身的意义，会导致整个市场经营环境的不良变化。
　　而且，腐败成本到底是多少，由于属于“灰色地带”的问题，有些是查不清的，也很难查清。比如，有些企业，干脆把它作为公关费，即隐性的运作成本。
　　正如前面所说到的那样，在房地产行业，如果有人不接受、不执行这种潜规则，就可能在行业里很难获得生存。客观而言，对于房地产潜规则来说，尽管也有一些是开发商的主观因素所致，但更主要的是社会治理、经营环境等客观因素影响所致。
　　这就是说，导致潜规则泛滥的主要原因，主要还在政府方面。如果法制建设得以加强，惩治腐败的工作加大力度，提高反腐效率，社会治理得以改善，企业经营环境能够好起来，不需要执行潜规则也能做好项目开发、做好企业经营、公平公正地进行竞争，开发商又为什么要去执行潜规则呢？至少，开发商执行潜规则的可能性、机会都可能降低。■
　　
　　关于陈真诚
　　陈真诚，职业经理人，国际知名品牌营销策划专家，境内外媒体专栏作家，上海房地产分析师、财经评论员，长沙新思维企业发展策划公司首席顾问。