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“房地产市场是热锅里的一颗鸡蛋，政府正在不断添加凉水，希望保持鸡蛋的新鲜，而锅下的炉火烧得正旺。”一位经济学家说。
“限购令”以行政手段强力介入，迅速止住了房价的上涨势头，但这种调控手段的极端和特殊性，也使经济学家和房地产业界感到担忧：中国是否继续坚持房地产市场化改革方向？
商品房不足之忧
按照决策层的设计，在限购之外，当务之急便是加大多年积欠的保障房建设。2月24日，国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会议上强调，要“保质保量完成今年开工建设1000万套的任务”。
这也在某种程度上缓解了公众对房地产新政的部分担忧，曾任职原国家体改办的中国银行首席经济学家曹远征认为，房地产市场正经历着自市场化改革以来最为深刻的变局。在他看来，“这是一招险棋，政府也是赌了一局。”
以往几次调控经验证明，行政干预市场需求的政策虽然效力明显，但随后的市场反弹也异常迅猛。此次调控能否不落覆辙？与此前的虚与委蛇不同，此次从中央到地方的政策协调更为一致且落实迅速。
“在缓解供需矛盾当中，一是要增加普通商品住房的有效供给，二是在需求当中剔除那些不合理的住房需求，使得增加的住房供应部分，能够绝大部分去满足合理的需求，这是我们在调控当中要努力做到的。”住房和城乡建设部副部长齐骥说。
但实际情况恰恰相反，且颇不令人乐观。公开数据显示，普通商品房住房的供给正在加速减少。去年以来的两轮政策调控，已经对房地产新增投资造成了负面影响。
万科集团指出，自2010年底新开工面积增速有放缓迹象，加上2011年开发企业资金面趋紧，可能会影响一年后的市场供应。SOHO中国董事长潘石屹则更为悲观地预计，从今年开始或将有一半的房地产企业因资金不足等原因而陆续倒下。从SOHO中国自身来看，新开工建设的面积亦将大为减少。
“需求是没有办法压制的。”一位住建部主管官员表达了他的担忧，“几次调控的经验看，短期调控和中长期供求关系的平衡没有把握好，每次调控都导致供应减少。如果供需根本矛盾不解决，刚性需求依然会释放，市场就会面临更大一轮反弹风险。”
保障房“补位”
在房地产市场化改革十余年之后，“保障归保障，市场归市场”的新双轨模式已成为公认的发展方向。
从持续十余年的市场化供给，向“政府保障+市场供给”的“双轨制”转型，在业界看来，是房地产市场非均衡发展形势所迫，在流动人口日益庞大、城市化速度加快的情况下，转轨无可避免。
按照新的“双轨制”政策设计，以限购手段控制需求之后，政府的工作重心将转移到增加保障房供给上，而不再是此前的圈地、拆迁、招拍挂等土地财政多部曲。以今年为例，各地方政府将力争完成1000万套保障性安居工程，以分流部分刚性需求，缓解供需矛盾。
这一美好前景建立在既定的保障房建设目标能够按时完成的基础上，决策层对此心知肚明。2010年末，住建部向各地发出的《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》中明确指出，2011年计划建设保障性住房、改造各类棚户区住房1000万套，比2010年计划建设的580万套有大幅增长。
然而，2010年全国保障房建设计划最终只完成370万套，各地政府建设保障房的诚意和能力均被置疑。因此，今年的保障房建设计划在春节后即进入全体总动员阶段。1000万套保障性安居工程更像是一个政治任务，各地政府亦纷纷立下军令状。
2月21日始，住建部陆续与各地方政府签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。住建部向地方政府下达“死命令”，分配完成所有的目标任务，必须在今年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。
需要深层改革
“如果保障房真建出来，市场结构会发生根本改变，此前的问题将不复存在；但如果做不出来，市场就乱了。所以政府在咬牙坚持。”曹远征说。
齐骥也表示，1000万套保障性安居工程，年度投资大概在1.3万亿元到1.4万亿元之间。资金来源一直是保障房建设的瓶颈，各级政府也在想办法寻求突破。
目前财政资金投入保障房建设的主要包括：中央财政专项资金、省市县财政一般预算安排的资金、住房公积金增值净收益、从土地出让净收益中安排的资金、地方债券等。
但与上万亿元的巨额资金需求相比，中央财政的补贴无疑杯水车薪，而地方政府配套资金不足的情况也非常突出。
一位接近住建部的权威人士介绍，由于涉及地方官员的“乌纱帽”，保障房工作不得不进行。“地方政府要投入很多钱，这在上海等大城市问题不大，有土地出让金收益做保证，但中西部土地出让收益少，实施起来难度极大。”该人士表示，地方政府没有动力拿本来可用于出售的土地去建设保障房。保障房供给增加，市场房价下跌，地价就会跌得更快，不仅损害现在的财政收入，还会损害未来的收入。
齐骥介绍说，接下来公租房建设将会采取三种模式，一是由政府出地、政府投资、政府管理；二是由政府划拨土地，企业出资建设，在满足自己企业职工需求的同时，向社会提供房源；三是探索由政府出地，吸引市场力量进行公租房建设，并拥有所有权的模式。
然而，北京大学国家发展研究院教授黄益平认为，集中社会资源解决保障房资金问题，同时也要面临资金回报问题，“不管是国家的钱、银行的钱还是社保基金的钱，最后都是要讲回报的，不能解决了保障房的问题，又产生了其他的问题。”
更让人担忧的是，未来政府若对此种方式形成依赖，在房地产市场上“赖着不走”。这将意味着房地产行业全盘向计划经济时代复归，十几年市场化改革的成果最终付诸东流。
没有人能给出答案。作为限购政策的支持者，李稻葵在《限购论》一文中强调：“改革需要过渡性的制度安排，房地产限购应该是一个过渡性的制度安排。”但问题是，尝到甜头的政府是否有意愿或者还有能力从房地产市场中抽身而出？他也没有明确作答。
房地产市场的改革已受制于体制、机制性障碍，应利用已经取得的成果加快财税等领域的改革面对已然成型的“双轨房”模式，其推进速度和面临的难度均引人注目。
曹远征认为，双轨制存在价差，就会带来摩擦和寻租空间。然而经济改革不能一蹴而就，只能采取渐进的方式，短时间的寻租，或是改革突破必须要付出的成本。这是否意味着，刚刚开始着手实施的新“双轨”，更像是几年后更大规模和更深层次房地产改革的预演？虽然没有标准答案，但变局的确已经开始，而难题比预想中更多。
香港最大的地产开发商已经开始降低他们在中国大陆的土地储备数量了，这或许是中国楼市发生逆转的先行指标。
“限购令”以行政手段强力介入，迅速止住了房价的上涨势头，但这种调控手段的极端和特殊性，也使经济学家和房地产业界感到担忧：中国是否继续坚持房地产市场化改革方向？
商品房不足之忧
按照决策层的设计，在限购之外，当务之急便是加大多年积欠的保障房建设。2月24日，国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会议上强调，要“保质保量完成今年开工建设1000万套的任务”。
这也在某种程度上缓解了公众对房地产新政的部分担忧，曾任职原国家体改办的中国银行首席经济学家曹远征认为，房地产市场正经历着自市场化改革以来最为深刻的变局。在他看来，“这是一招险棋，政府也是赌了一局。”
以往几次调控经验证明，行政干预市场需求的政策虽然效力明显，但随后的市场反弹也异常迅猛。此次调控能否不落覆辙？与此前的虚与委蛇不同，此次从中央到地方的政策协调更为一致且落实迅速。
“在缓解供需矛盾当中，一是要增加普通商品住房的有效供给，二是在需求当中剔除那些不合理的住房需求，使得增加的住房供应部分，能够绝大部分去满足合理的需求，这是我们在调控当中要努力做到的。”住房和城乡建设部副部长齐骥说。
但实际情况恰恰相反，且颇不令人乐观。公开数据显示，普通商品房住房的供给正在加速减少。去年以来的两轮政策调控，已经对房地产新增投资造成了负面影响。
万科集团指出，自2010年底新开工面积增速有放缓迹象，加上2011年开发企业资金面趋紧，可能会影响一年后的市场供应。SOHO中国董事长潘石屹则更为悲观地预计，从今年开始或将有一半的房地产企业因资金不足等原因而陆续倒下。从SOHO中国自身来看，新开工建设的面积亦将大为减少。
“需求是没有办法压制的。”一位住建部主管官员表达了他的担忧，“几次调控的经验看，短期调控和中长期供求关系的平衡没有把握好，每次调控都导致供应减少。如果供需根本矛盾不解决，刚性需求依然会释放，市场就会面临更大一轮反弹风险。”
保障房“补位”
在房地产市场化改革十余年之后，“保障归保障，市场归市场”的新双轨模式已成为公认的发展方向。
从持续十余年的市场化供给，向“政府保障+市场供给”的“双轨制”转型，在业界看来，是房地产市场非均衡发展形势所迫，在流动人口日益庞大、城市化速度加快的情况下，转轨无可避免。
按照新的“双轨制”政策设计，以限购手段控制需求之后，政府的工作重心将转移到增加保障房供给上，而不再是此前的圈地、拆迁、招拍挂等土地财政多部曲。以今年为例，各地方政府将力争完成1000万套保障性安居工程，以分流部分刚性需求，缓解供需矛盾。
这一美好前景建立在既定的保障房建设目标能够按时完成的基础上，决策层对此心知肚明。2010年末，住建部向各地发出的《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》中明确指出，2011年计划建设保障性住房、改造各类棚户区住房1000万套，比2010年计划建设的580万套有大幅增长。
然而，2010年全国保障房建设计划最终只完成370万套，各地政府建设保障房的诚意和能力均被置疑。因此，今年的保障房建设计划在春节后即进入全体总动员阶段。1000万套保障性安居工程更像是一个政治任务，各地政府亦纷纷立下军令状。
2月21日始，住建部陆续与各地方政府签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。住建部向地方政府下达“死命令”，分配完成所有的目标任务，必须在今年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。
需要深层改革
“如果保障房真建出来，市场结构会发生根本改变，此前的问题将不复存在；但如果做不出来，市场就乱了。所以政府在咬牙坚持。”曹远征说。
齐骥也表示，1000万套保障性安居工程，年度投资大概在1.3万亿元到1.4万亿元之间。资金来源一直是保障房建设的瓶颈，各级政府也在想办法寻求突破。
目前财政资金投入保障房建设的主要包括：中央财政专项资金、省市县财政一般预算安排的资金、住房公积金增值净收益、从土地出让净收益中安排的资金、地方债券等。
但与上万亿元的巨额资金需求相比，中央财政的补贴无疑杯水车薪，而地方政府配套资金不足的情况也非常突出。
一位接近住建部的权威人士介绍，由于涉及地方官员的“乌纱帽”，保障房工作不得不进行。“地方政府要投入很多钱，这在上海等大城市问题不大，有土地出让金收益做保证，但中西部土地出让收益少，实施起来难度极大。”该人士表示，地方政府没有动力拿本来可用于出售的土地去建设保障房。保障房供给增加，市场房价下跌，地价就会跌得更快，不仅损害现在的财政收入，还会损害未来的收入。
齐骥介绍说，接下来公租房建设将会采取三种模式，一是由政府出地、政府投资、政府管理；二是由政府划拨土地，企业出资建设，在满足自己企业职工需求的同时，向社会提供房源；三是探索由政府出地，吸引市场力量进行公租房建设，并拥有所有权的模式。
然而，北京大学国家发展研究院教授黄益平认为，集中社会资源解决保障房资金问题，同时也要面临资金回报问题，“不管是国家的钱、银行的钱还是社保基金的钱，最后都是要讲回报的，不能解决了保障房的问题，又产生了其他的问题。”
更让人担忧的是，未来政府若对此种方式形成依赖，在房地产市场上“赖着不走”。这将意味着房地产行业全盘向计划经济时代复归，十几年市场化改革的成果最终付诸东流。
没有人能给出答案。作为限购政策的支持者，李稻葵在《限购论》一文中强调：“改革需要过渡性的制度安排，房地产限购应该是一个过渡性的制度安排。”但问题是，尝到甜头的政府是否有意愿或者还有能力从房地产市场中抽身而出？他也没有明确作答。
房地产市场的改革已受制于体制、机制性障碍，应利用已经取得的成果加快财税等领域的改革面对已然成型的“双轨房”模式，其推进速度和面临的难度均引人注目。
曹远征认为，双轨制存在价差，就会带来摩擦和寻租空间。然而经济改革不能一蹴而就，只能采取渐进的方式，短时间的寻租，或是改革突破必须要付出的成本。这是否意味着，刚刚开始着手实施的新“双轨”，更像是几年后更大规模和更深层次房地产改革的预演？虽然没有标准答案，但变局的确已经开始，而难题比预想中更多。
香港最大的地产开发商已经开始降低他们在中国大陆的土地储备数量了，这或许是中国楼市发生逆转的先行指标。