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摘要：我国正在经历着城市化发展进程不断加快的阶段，更多的人口都向着城镇及城市集中，因此对于城市住房提出了更高的要求。房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，伴随着城镇化进程而得到了快速的发展，为房地产企业带来了庞大的利润。但是正是因为这种原因导致企业对自身的管理放松警惕，当房地产行业进入到寒冬期之后就无法摆脱利润严重下滑的现象，从而也在很大程度上威胁着房地产企业的生产与发展。所以说，提高对房地产企业的成本管理，提高企业的综合实力及经济效益是非常必要的。本文主要分析探讨了新形势下房地产企业成本控制情况，以供参阅。
关键词：新形势;房地产;企业成本
房地产行业是我国国民经济的基础性和先导性产业，在国民经济中起着重要作用，在推动经济增长、带动相关行业发展、改善人民居住和生活条件、增加国家财政收入等方面贡献极大。近几年来，为了规范我国房地产市场的发展，国家开始着力对房地产行业进行宏观调控，随着房地产调控政策的相继出台，房地产行业面临着前所未有的压力。如何在当前不利经济环境下，开展市场竞争，谋求良好经济效益，是房地产企业非常关注的一个迫切问题。成本控制作为房地产企业管理的关键环节，无疑成为企业降低开发成本、提高经济效益、保障企业持续发展的必由之路。
1房地产企业的特点
房地产企业既是房地产产品的生产者，也是房地产商品的经营者。它具有如下特征：（1）资金密集。因为一个房地产项目的投建就是一种投资行为，因此要求企业高度集中控制资金。（2）管理密集。房地产的开发中可以整合和协调各种资源来用于自己的项目开发建设，在建设环节可结合的社会资源包括项目评估公司、策划代理公司、设计公司、建筑公司、装饰公司和午夜管理公司等。（3）生产环节多、建设周期长。房地产项目的开发设计投资评估、营销策划、规划设计、工程建设、物业管理等多个环节，其中每部分都互为制约，所以要更为注重过程控制。（4）投资风险大。房地产项目作为投资项目，投资数额巨大，在激烈的市场竞争中，当他们在未知结果中寻求利益的时，会受到市场和政策等诸多因素的影响，风险不可谓不高，所以在成本管理中更应加强前期对风险的预测预控和规避。
2新形势下加强房地产企业成本控制的必要性
成本控制是指针对产品全生命周期业务过程，以成本节省和成本避免这两种基础思想为原则，它是以实现最佳财务目标，提高资本增值效益为目的，运用现代化信息科学的基本原理，综合工程方法，组织措施和工程计量和多样化手段，对生产经营过程中的资本消耗过程进行规划、调节、促使成本按预期方向发展的过程，并对资本运动及其结果进行全过程、全方位分析，使产品的实际成本被限制在规定的目标范围内。成本控制是企业财务管理的一项重要内容，科学有效成本控制能够给企业带来巨大的成本效益。随着我国经济体制的改革和全球经济化的步伐的逐步加快，房地产企业的环境也应改进。我国的房地产行业经历了近二十年的发展历程，行业也逐渐地走向公开化，透明化、规范化并逐渐发展成为国民经济的支柱产业，在激烈的市场竞争中，房地产企业想要取得成功，必须结合自身实际，加强成本控制。企业的成本控制，不仅仅是一个财务管理的概念，而更是一个企业战略概念，降低企业的成本是企业增长市场竞争力的有力保障，也是每一个企业永远追求的目标。如何以最低的成本，在规定的时间里开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产开发项目中需要关注的重要问题。因此成本控制管理应伴随每一个房地产开发商的每一个项目，涉及房地产企业各职能部门，贯穿在项目开发的每一个阶段，所以，房地产企业的成本控制面临着前所未有的挑战。
3房地产开发成本控制管理的难点
（1）缺乏完善的成本管理系统。大多数房地产企业已经建立了适合本企业的成本管理制度，但部分中小型房地产企业的成本管理水平较低，还未能建立行之有效的成本管理体系，仍处在事后的成本核算和成本数据分析阶段，没有全过程成本管理的理念，未能实现项目前期成本计划、过程成本管控、项目后评估等工作，尚未实现通过管理达到降本增效的目的。（2）缺乏行之有效的成本策划体系。房地产项目成本涉及各个阶段，贯穿多个环节，涉及多种成本。部分房地产企业的成本控制仅仅局限于建设、融资等环节，而忽视了项目成本策划的重要性，导致好钢没用在刀刃上;有些在开发过程中忽视了动态监控，导致大量的无效成本支出，且未能及时的反映出成本的变动，以致决策依据不足或者失真，延误了成本动态调整时效，最终导致项目成本超支，利润降低，不能实现项目既定的经营目标。（3）缺乏系统的资金管控体系。房地产行业属于资金密集型行业，具有资金需求量大、开发周期长、销售回款慢、经营风险高的特点。随着国家房地产调控的加强，强化销售回款的速度、加快资金周转、减少财务成本的占用成为企业降本增效的一个重要手段，系统性的资金管控体系的建设显得尤为重要。（4）全员积极参与成本管理的意识薄弱。房地产企业的成本管理目前还存在着全员成本管理意识不强的情况，部分企业存在成本管理就仅仅是成本部人员的责任这种错误的认识，而当成本管理与工程管理、开发进度等产生矛盾的时候，往往要求成本给开发进度让路的情况，导致成本失控。
4新形势下房地产项目成本控制措施
4.1更新成本控制觀念
成本控制理念在整体控制过程中有重要的作用，基于现有设计形式的重要性，在具体设计过程中必须结合发展趋势，对成本控制观念进行合理有效的控制。由于房地产项目涉及到的影响因素比较多，成本控制人员要以现有管理形式为出发点，在具体设计过程中对项目工程体系进行合理有效的分析，强化预算和核算体系的应用效果，重视经营管理层面的设计形式，不断优化设计理念，进而达到全局控制的目的。房地产项目在初期设计过程中要以项目运行形式为研究点，在竣工结算阶段贯彻科学成本的形式，选择科学有效的控制模式，进而达到降低成本资金投入的目的。不同控制观念起到不同的作用，在整体设计阶段要按照固定的操作系对其进行分析，最终达到降低经济效益的目的。 4.2培养具有较强市场反映能力的管理人才
市场是不断变化的，尤其在我国的市场经济环境下，市场的变化不单单是一种市场作用的结果，更多可能是政策的变化引起的，這就需要有较强市场嗅觉和政策嗅觉的人员来进行跟踪和预测。在获得了房地产市场信息之后，如何的对信息进行处理也是关系到最终结果，因此需要有专门的人员对信息进行处理，并且要有丰富的社会资源来对相应的结果进行处理，尤其是在政策调整的间隙，很多政策是有调整余地的，如果能够运用合理，最后的结果就会对企业有利。因此在房地产企业需要不断的加强人才的培养和储备，这种人员的储备和培养可以不断的节约成本，同时可以在重要阶段帮助企业获得巨大的经济效益。
4.3投资决策阶段的成本控制
房地产企业投资决策是对拟建房地产投资项目的可行性进行分析，对不同方案进行比较评价，最终选择某一方案的过程。这一环节的成本控制是房地产企业成本控制的重要环节。在这一阶段，企业要对所取得的地块基础资料、周边环境及发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容进行详细分析，在此基础上着重对项目成本费用估算、控制目标及措施、投资及效益测算、利润体现安排、税务环境及影响、资金计划、投资风险评估及相应对策等成本控制内容进行严谨细致的分析和判断，采取相关的具体措施，如工程、预算部门应配合前期策划部门等相关部门尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用等可能发生于工程建设项目全过程中的费用，让决策层事先了解完成该项目需筹划的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为决策层做出正确的投资决策服务。另外，企业前期规划部门还要研究怎样从政策上为企业争取利益。
4.4设计阶段控制
设计阶段的费用在整个建设费用中所占的比例较少。但是设计环节却能决定项目后期建设的成本，工程如何施工、材料设备如何选取、投资金额的高低很大程度受到设计阶段的控制。因此，企业要加强设计阶段的控制。企业可通过招标等方式选择优秀的设计公司，选择性价比较高的设计方案。企业也可以通过限额设计法在设计阶段进行成本的控制。此外，关于设计除了这些内容，企业还要严格控制设计变更。设计变更一直都是影响成本变化的最大因素。设计变更一般是为了追求施工速度，但是这种情况下仓促间而设计出的变更图纸存在着设计粗糙、无法满足规划需求、专业相互矛盾等问题，会引发一系列造价增加，在项目进行中一定要避免这一点。
4.5加强对招投标阶段的成本控制
在项目招投标阶段，财务部门应积极参与其中，具体工作任务不仅仅是简单的财务核算，还可以是进行全过程监督，监督工程工作流程是否严格按照顺序完成，预防作弊。首先，财务部门应监督招标部门在选择投标单位过程中作到公平、公正、合理，择优入选，监督监理方、供材商、承建商的名册及资料库是否完整，监督招投标工作小组是否严格按照规定步骤对3家以上参与招标审查的投标单位进行筛选。其次，规范招标文件，无论是哪种类型的合同，其招投标书内容均应包含工程工期、工程造价或取费标准等相关的规范式格式化条款。最后，加强评标和定标的管理工作，工程部门、造价部门应仔细阅读审核投标文件，充分预测、分析及评价工程造价因素。财务部门应全过程监督招投标部门的工作。
4.6施工中的控制对策
首先，严把施工单位资质关，实地考察不能省。它是决定工程造价控制成败的关键，信誉好、资金雄厚、技术过硬的企业是首选。其次，审好合同，降低索赔。第三，抓好现场管理，减少浪费。第四，基础设施的费用支出尽量节约，建设前要对项目实际情况了解透彻，施工单位的选择采用招标方式选定。第五，公共配套设施建设要合理，应根据消费市场的需求和市场定位来确定配套设施的档次，原则上项目不设置与周边雷同的配套设施。
4.7加强结算阶段的成本控制
在竣工决算阶段，财务部门应注意以下几点：第一，结算审计必须按相对固定的步骤进行。第二，工程结算文件必须保证完整性。第三，甲方提供的资料文件是否齐全，相关人员的签字完成情况，以及如果出现材料问题如何处理等。第四，施工单位的发票是否真实可信，没有遗漏和重复。第五，工程结算中会涉及到的税收必须符合真实情况。第六，工程结算过程中出现的罚款必须结清。第七，财务部门应与开发商业务部门、施工方、供货方的付款情况经对比无显著差异。第八，质保金是否留足。第九，财务人员在结算过程中坚持以上原则，以发票的完整真实性为主要的依据。
4.8科学运用科学信息化管理系统，对成本进行合理评估管理
在信息化模式高速发展的前提下，房地产信息系统在行业内得到广泛应用，信息管理系统的使用有效解决了企业管理中出现的各种问题，使房地产企业的工作效率有了明显提高，一些信息相对滞后，规范能力和执行能力差等缺点得到有效解决。在具体工作中，房地产企业与软件公司取得联系，将IT软件引用到公司管理内部，在房地产行业出现比较大的波动情况下，有效保证企业内部的稳定和健康管理。具体应用过程，房地产管理软件要充分与企业内部管理保持一致，它的主要职能是控制成本，在成本控制工作中，管理系统软件需要和企业内部的成本控制流程相匹配，并随着成本控制流程的变化而做出改变。在具体的使用操作中房地产管理对企业工作的不同工作环节进行改进，财务人员通过软件操作，能够有效的达到各个部门之间的协调工作，形成一个全员参与的系统，为了企业更方便进行管理，软件系统必须要贴合工作实际，在系统引入到实际工作中后，必须要在企业内部严格推广，真正在实际管理工作中发挥作用，避免一些系统外的成本管理事项，将企业所有的成本管理信息都纳入到管理信息系统中，在企业内部形成科学的动态管控机制。
5结束语
总而言之，房地产企业的成本管理是一项综合性很强的工程，需要整个企业的每个人员，通过共同的协作才能够完成，并不是一个人、一个部门或者是企业管理者的任务，因此，首要任务是企业的管理者带头树立成本管理的观念，提高对于成本控制的认识，并且能够带动全体员工提升成本控制的管理意识，落实成本管理责任制，合理的规划人员的分配和支出的配比，减少项目没有必要的消费，争取更大的经济效益，降低工程成本，提升整个企业的成本控制水平，保证房地产企业的蓬勃发展。
参考文献：
[1]晏华.浅谈新形势下房地产企业的成本控制[J].会计师.2018（03）.
[2]段士崇.新形势下房地产项目成本控制分析[J].居舍.2018（05）.
（作者单位：中农发置业有限公司）
关键词：新形势;房地产;企业成本
房地产行业是我国国民经济的基础性和先导性产业，在国民经济中起着重要作用，在推动经济增长、带动相关行业发展、改善人民居住和生活条件、增加国家财政收入等方面贡献极大。近几年来，为了规范我国房地产市场的发展，国家开始着力对房地产行业进行宏观调控，随着房地产调控政策的相继出台，房地产行业面临着前所未有的压力。如何在当前不利经济环境下，开展市场竞争，谋求良好经济效益，是房地产企业非常关注的一个迫切问题。成本控制作为房地产企业管理的关键环节，无疑成为企业降低开发成本、提高经济效益、保障企业持续发展的必由之路。
1房地产企业的特点
房地产企业既是房地产产品的生产者，也是房地产商品的经营者。它具有如下特征：（1）资金密集。因为一个房地产项目的投建就是一种投资行为，因此要求企业高度集中控制资金。（2）管理密集。房地产的开发中可以整合和协调各种资源来用于自己的项目开发建设，在建设环节可结合的社会资源包括项目评估公司、策划代理公司、设计公司、建筑公司、装饰公司和午夜管理公司等。（3）生产环节多、建设周期长。房地产项目的开发设计投资评估、营销策划、规划设计、工程建设、物业管理等多个环节，其中每部分都互为制约，所以要更为注重过程控制。（4）投资风险大。房地产项目作为投资项目，投资数额巨大，在激烈的市场竞争中，当他们在未知结果中寻求利益的时，会受到市场和政策等诸多因素的影响，风险不可谓不高，所以在成本管理中更应加强前期对风险的预测预控和规避。
2新形势下加强房地产企业成本控制的必要性
成本控制是指针对产品全生命周期业务过程，以成本节省和成本避免这两种基础思想为原则，它是以实现最佳财务目标，提高资本增值效益为目的，运用现代化信息科学的基本原理，综合工程方法，组织措施和工程计量和多样化手段，对生产经营过程中的资本消耗过程进行规划、调节、促使成本按预期方向发展的过程，并对资本运动及其结果进行全过程、全方位分析，使产品的实际成本被限制在规定的目标范围内。成本控制是企业财务管理的一项重要内容，科学有效成本控制能够给企业带来巨大的成本效益。随着我国经济体制的改革和全球经济化的步伐的逐步加快，房地产企业的环境也应改进。我国的房地产行业经历了近二十年的发展历程，行业也逐渐地走向公开化，透明化、规范化并逐渐发展成为国民经济的支柱产业，在激烈的市场竞争中，房地产企业想要取得成功，必须结合自身实际，加强成本控制。企业的成本控制，不仅仅是一个财务管理的概念，而更是一个企业战略概念，降低企业的成本是企业增长市场竞争力的有力保障，也是每一个企业永远追求的目标。如何以最低的成本，在规定的时间里开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产开发项目中需要关注的重要问题。因此成本控制管理应伴随每一个房地产开发商的每一个项目，涉及房地产企业各职能部门，贯穿在项目开发的每一个阶段，所以，房地产企业的成本控制面临着前所未有的挑战。
3房地产开发成本控制管理的难点
（1）缺乏完善的成本管理系统。大多数房地产企业已经建立了适合本企业的成本管理制度，但部分中小型房地产企业的成本管理水平较低，还未能建立行之有效的成本管理体系，仍处在事后的成本核算和成本数据分析阶段，没有全过程成本管理的理念，未能实现项目前期成本计划、过程成本管控、项目后评估等工作，尚未实现通过管理达到降本增效的目的。（2）缺乏行之有效的成本策划体系。房地产项目成本涉及各个阶段，贯穿多个环节，涉及多种成本。部分房地产企业的成本控制仅仅局限于建设、融资等环节，而忽视了项目成本策划的重要性，导致好钢没用在刀刃上;有些在开发过程中忽视了动态监控，导致大量的无效成本支出，且未能及时的反映出成本的变动，以致决策依据不足或者失真，延误了成本动态调整时效，最终导致项目成本超支，利润降低，不能实现项目既定的经营目标。（3）缺乏系统的资金管控体系。房地产行业属于资金密集型行业，具有资金需求量大、开发周期长、销售回款慢、经营风险高的特点。随着国家房地产调控的加强，强化销售回款的速度、加快资金周转、减少财务成本的占用成为企业降本增效的一个重要手段，系统性的资金管控体系的建设显得尤为重要。（4）全员积极参与成本管理的意识薄弱。房地产企业的成本管理目前还存在着全员成本管理意识不强的情况，部分企业存在成本管理就仅仅是成本部人员的责任这种错误的认识，而当成本管理与工程管理、开发进度等产生矛盾的时候，往往要求成本给开发进度让路的情况，导致成本失控。
4新形势下房地产项目成本控制措施
4.1更新成本控制觀念
成本控制理念在整体控制过程中有重要的作用，基于现有设计形式的重要性，在具体设计过程中必须结合发展趋势，对成本控制观念进行合理有效的控制。由于房地产项目涉及到的影响因素比较多，成本控制人员要以现有管理形式为出发点，在具体设计过程中对项目工程体系进行合理有效的分析，强化预算和核算体系的应用效果，重视经营管理层面的设计形式，不断优化设计理念，进而达到全局控制的目的。房地产项目在初期设计过程中要以项目运行形式为研究点，在竣工结算阶段贯彻科学成本的形式，选择科学有效的控制模式，进而达到降低成本资金投入的目的。不同控制观念起到不同的作用，在整体设计阶段要按照固定的操作系对其进行分析，最终达到降低经济效益的目的。 4.2培养具有较强市场反映能力的管理人才
市场是不断变化的，尤其在我国的市场经济环境下，市场的变化不单单是一种市场作用的结果，更多可能是政策的变化引起的，這就需要有较强市场嗅觉和政策嗅觉的人员来进行跟踪和预测。在获得了房地产市场信息之后，如何的对信息进行处理也是关系到最终结果，因此需要有专门的人员对信息进行处理，并且要有丰富的社会资源来对相应的结果进行处理，尤其是在政策调整的间隙，很多政策是有调整余地的，如果能够运用合理，最后的结果就会对企业有利。因此在房地产企业需要不断的加强人才的培养和储备，这种人员的储备和培养可以不断的节约成本，同时可以在重要阶段帮助企业获得巨大的经济效益。
4.3投资决策阶段的成本控制
房地产企业投资决策是对拟建房地产投资项目的可行性进行分析，对不同方案进行比较评价，最终选择某一方案的过程。这一环节的成本控制是房地产企业成本控制的重要环节。在这一阶段，企业要对所取得的地块基础资料、周边环境及发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容进行详细分析，在此基础上着重对项目成本费用估算、控制目标及措施、投资及效益测算、利润体现安排、税务环境及影响、资金计划、投资风险评估及相应对策等成本控制内容进行严谨细致的分析和判断，采取相关的具体措施，如工程、预算部门应配合前期策划部门等相关部门尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用等可能发生于工程建设项目全过程中的费用，让决策层事先了解完成该项目需筹划的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为决策层做出正确的投资决策服务。另外，企业前期规划部门还要研究怎样从政策上为企业争取利益。
4.4设计阶段控制
设计阶段的费用在整个建设费用中所占的比例较少。但是设计环节却能决定项目后期建设的成本，工程如何施工、材料设备如何选取、投资金额的高低很大程度受到设计阶段的控制。因此，企业要加强设计阶段的控制。企业可通过招标等方式选择优秀的设计公司，选择性价比较高的设计方案。企业也可以通过限额设计法在设计阶段进行成本的控制。此外，关于设计除了这些内容，企业还要严格控制设计变更。设计变更一直都是影响成本变化的最大因素。设计变更一般是为了追求施工速度，但是这种情况下仓促间而设计出的变更图纸存在着设计粗糙、无法满足规划需求、专业相互矛盾等问题，会引发一系列造价增加，在项目进行中一定要避免这一点。
4.5加强对招投标阶段的成本控制
在项目招投标阶段，财务部门应积极参与其中，具体工作任务不仅仅是简单的财务核算，还可以是进行全过程监督，监督工程工作流程是否严格按照顺序完成，预防作弊。首先，财务部门应监督招标部门在选择投标单位过程中作到公平、公正、合理，择优入选，监督监理方、供材商、承建商的名册及资料库是否完整，监督招投标工作小组是否严格按照规定步骤对3家以上参与招标审查的投标单位进行筛选。其次，规范招标文件，无论是哪种类型的合同，其招投标书内容均应包含工程工期、工程造价或取费标准等相关的规范式格式化条款。最后，加强评标和定标的管理工作，工程部门、造价部门应仔细阅读审核投标文件，充分预测、分析及评价工程造价因素。财务部门应全过程监督招投标部门的工作。
4.6施工中的控制对策
首先，严把施工单位资质关，实地考察不能省。它是决定工程造价控制成败的关键，信誉好、资金雄厚、技术过硬的企业是首选。其次，审好合同，降低索赔。第三，抓好现场管理，减少浪费。第四，基础设施的费用支出尽量节约，建设前要对项目实际情况了解透彻，施工单位的选择采用招标方式选定。第五，公共配套设施建设要合理，应根据消费市场的需求和市场定位来确定配套设施的档次，原则上项目不设置与周边雷同的配套设施。
4.7加强结算阶段的成本控制
在竣工决算阶段，财务部门应注意以下几点：第一，结算审计必须按相对固定的步骤进行。第二，工程结算文件必须保证完整性。第三，甲方提供的资料文件是否齐全，相关人员的签字完成情况，以及如果出现材料问题如何处理等。第四，施工单位的发票是否真实可信，没有遗漏和重复。第五，工程结算中会涉及到的税收必须符合真实情况。第六，工程结算过程中出现的罚款必须结清。第七，财务部门应与开发商业务部门、施工方、供货方的付款情况经对比无显著差异。第八，质保金是否留足。第九，财务人员在结算过程中坚持以上原则，以发票的完整真实性为主要的依据。
4.8科学运用科学信息化管理系统，对成本进行合理评估管理
在信息化模式高速发展的前提下，房地产信息系统在行业内得到广泛应用，信息管理系统的使用有效解决了企业管理中出现的各种问题，使房地产企业的工作效率有了明显提高，一些信息相对滞后，规范能力和执行能力差等缺点得到有效解决。在具体工作中，房地产企业与软件公司取得联系，将IT软件引用到公司管理内部，在房地产行业出现比较大的波动情况下，有效保证企业内部的稳定和健康管理。具体应用过程，房地产管理软件要充分与企业内部管理保持一致，它的主要职能是控制成本，在成本控制工作中，管理系统软件需要和企业内部的成本控制流程相匹配，并随着成本控制流程的变化而做出改变。在具体的使用操作中房地产管理对企业工作的不同工作环节进行改进，财务人员通过软件操作，能够有效的达到各个部门之间的协调工作，形成一个全员参与的系统，为了企业更方便进行管理，软件系统必须要贴合工作实际，在系统引入到实际工作中后，必须要在企业内部严格推广，真正在实际管理工作中发挥作用，避免一些系统外的成本管理事项，将企业所有的成本管理信息都纳入到管理信息系统中，在企业内部形成科学的动态管控机制。
5结束语
总而言之，房地产企业的成本管理是一项综合性很强的工程，需要整个企业的每个人员，通过共同的协作才能够完成，并不是一个人、一个部门或者是企业管理者的任务，因此，首要任务是企业的管理者带头树立成本管理的观念，提高对于成本控制的认识，并且能够带动全体员工提升成本控制的管理意识，落实成本管理责任制，合理的规划人员的分配和支出的配比，减少项目没有必要的消费，争取更大的经济效益，降低工程成本，提升整个企业的成本控制水平，保证房地产企业的蓬勃发展。
参考文献：
[1]晏华.浅谈新形势下房地产企业的成本控制[J].会计师.2018（03）.
[2]段士崇.新形势下房地产项目成本控制分析[J].居舍.2018（05）.
（作者单位：中农发置业有限公司）