论文部分内容阅读
为什么业委会要帮着物业公司向欠费业主追缴物业费?因为张大宪对物业费有着独到见解:物业费不仅仅是消费,而且还是投资
在小区居民眼里,张大宪是个牛人。
第一次见到他的人往往会在称呼上犯难,有人叫他张总、有人叫他张导、有人叫他张主任、有人叫他张主编……
熟识他以后,这个问题迎刃而解,简简单单叫他老张就可以了。
老张是一家公司的总经理,是北京新天第社区业主委员会的主任,也是《业主周报》主编。第一个是赚取真金白银的职业身份,后两个是出力不赚钱的社会身份,但在老张身上,职业工作和社会工作已经分不清哪个更重要了。
“第一”制造基地
老张最大的本事是协调各种关系,自2004年5月新天第业主委员会成立起,老张就是业委会主任,两年一届,他连任至今。
2008年6月21日、白昼最长的一天,新天第社区成为“夏至关灯”活动的主角之一。
“五、四、三”——社区的业主们合着鼓点倒数,业主委员会主任张大宪站在舞台的一角,口眼微笑双手交叠,对鼓声他有一番自己的见解,“那代表地球的脉搏”。
“三、二、一”——社区里绝大多数住户家的灯都熄灭了,广场上漆黑一片,业主们的掌声如约而至。
物业工作人员拿出准备好的蜡烛,“灯熄了,我们还有烛光”,老张点燃蜡烛为广场中央的三个大字“新天第”添上第一笔。
夏至日既标志夏天来临,也意味着用电高峰的到来。关灯一小时的意义在于提醒大家能源来之不易,号召大家节约资源。
新天第是第一个以社区身份承诺关灯一小时的,许下这个承诺时,老张并非没有担心,“别的地方是商业街,关的是景观灯,相对容易,我们可是住宅区”。但这丝担心很快被证明是多余的,新天第两座标志性大厦和绝大部分住户灯应声而熄,在场媒体如实记录下了这一刻。
广场上,业委会为业主们准备了很多文娱节目,最高兴的当然是小朋友们,在热闹的广场上跑来跳去、呼朋引伴,好不雀跃。
社区名人是一定的,老张的名字在新天第是真正的童叟皆知。
近几年老张又升级成了媒体名人,因为新天第是有名的“第一”制造基地:第一个由业主掌管维修基金的社区;第一个提出“一元方案”并用它化解商住矛盾的社区;第一个以业委会身份起诉个别不交费业主,从而维护了大多数业主利益的社区;创办全国第一份业主报纸……
“全北京最好的社区之一。”这就是老张的底气。
谁的屁股坐歪了
罗马不是一天建成的,和谐也不是一天达成的。2004年,老张刚刚当上业委会主任时,新天第满是一派“不和谐”。
业委会诞生有个背景,当时开发商没有物业,前期物业萌生退意,无奈只能立即选出业委会、引入新物业。草台班子凭空出世,哪方都没指着它唱大戏。
老张把自己关在家里几天没出门,“把所有资料拿过来看,看业委会的责、权、利在哪,然后再组织大伙(业委会委员们)学习。”统一意见后,老张拿着文件找到开发商和物业,指着一块最不起眼的公共用地温和地说,“看文件上,这个地儿,这收入应该给我们吧。”各方一抬眼,闹了半天就要这点东西啊,给你给你。
“咱找了一最容易攻破的小事儿,但你只要做了,(业委会)威信就起来了。”
老张拿到手的就是公摊面积收益,别小看这公摊面积,“一年二十多万。有了这二十多万,能为业主们做多少事!”
果然,业委会为这笔收益设立专业账户专款专用。用这笔钱,老张做了几件事:改造社区监控系统,业主免费收看卫星电视,建立各种娱乐设施,“六一”给孩子们买礼物,定期组织大家一起出游、聚会、球赛等各种社区活动,业主每年在社区内享受一次医疗体检服务……
居民住宅商用问题一直是很多社区的矛盾焦点,商家进入会带来公共设施过度磨损、普通居民生活受影响、社区不安全因素增多等问题。但民宅商用也确实是现实需要,况且业主们也需要社区诊所、洗衣店、咨询公司等商业机构。
面对这团搅不开的浊水,老张提出了一个“一元方案”:所有在社区开办公司的,按每平方米每月多交纳一元。一元钱的55%用于电梯及公区设备设施的维修基金;25%用于招聘更高档次保安队伍;10%用于提高保洁员待遇,增加保洁人员;10%作为机动。
老张的法子得到了业主大会的认同,同意票占收回票的88.09%。
其他社区的业委会很多都羡慕老张,觉得老张什么事都很顺,无论是跟物业还是对业主,都没遇到什么大阻碍。其实他们不知道,代表广大业主利益的老张也曾被业主骂过。
“业主们对社区、对物业的满意度,真正的硬指标是物业费缴纳率”,老张吸着烟倚在办公室椅子上忆当年,“当时(物业费)收缴率只有44%,业委会明确表态,如果拖欠行为严重,业委会将托物业公司提起诉讼。那当天晚上,电梯里、社区里,贴满了‘大字报’,说‘业委会的屁股坐歪了,坐到了物业那边’。”
不是屁股坐歪了,是为了维护大多数业主的权益,老张说起这段故事颇感慨,“但后来看我们一步步走,把大修维修基金拿过来,又增值了。我们把反对我们的业主邀请来参加业委会。看在眼里的实际利益,加上平时对他们的渗透,他们起码不反对了,不反对再变成理解,理解再变成支持,支持再变成参与。很多折腾的主儿现在都是我们的骨干。”
最大的敌人是业主自己
在北京,有业委会的社区一直都没有超过两成,数据一直徘徊在19%上下。业委会成立难,难在哪里。老张把症结归结为——“最大的敌人是业主自己!”
公民意识的滞后让社区成为一个个独立的单元格,关起门来,把公共的权利义务留在门外,只有到不平发生在自己头上时才想到则鸣。然而那时的“鸣”往往是独掌难鸣。
一部分业委会成立的背景是业主维权,有人权利被侵害了,不得已站了出来。许多业主对业委会的想法也很简单——“业主们就有一个想法,就是要维护自己的权利。在成立业委会的时候,他选谁呢,就选能帮我们出头的、能打官司的、打官司能赢的。很多业委会也是这么打出来了。但几年以后你再看,他冷静下来了。打完以后怎么办呢?”
打完以后干什么,业主们还没有准备好,“他们(业主们)不知道除了房子,过道、走廊、电梯、园区、车库、配电室……这些都有他的一份,所有收益也都有他一份。”
意识里不认同公共区域、服务有自己的一份,自然也就不会认为自己有维护它们的义务,“不交物业费”行为本身,即是这种狭隘思想的水道渠成。
“国家给了你70年产权,70年以后还可以递延,这不但是你的家而且还能成为祖祖辈辈的事,自己必须把家看好。你越不交物业费物业越没钱,物业越没钱服务越不好,服务质量越差业主越不给钱……这个社区很快的,可能10年左右就完蛋了。”张大宪说。
“按时缴纳物业费,不仅是花钱买服务的消费行为,更是一种投资行为。因为它是使自己的社区、产业不断保值增值的投资。”
作为北京最有经验的业委会主任,老张从不崇尚用过激行为解决问题,即使是收回大修维修基金、诉讼开发商绿地缩水,老张也没有跟物业、开发商吵过架。他反对过分维权、反对过激维权,主张用沟通化解一切。■