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摘 要：基于沈阳市的8个精装房园区业主的调查问卷数据，应用二元Logistic回归方程，从外部设计、内部设计、施工质量、园区环境质量四个层面，建立精装房质量满意度影响因素分析模型，发现在影响精装房质量满意度的14个因素中，外墙保温和房间隔音效果为最主要的影响因素。最后，从施工准备阶段、施工阶段、竣工阶段、物业服务等提出提升质量满意度的改进建议。
关键词：精装房 质量满意度 影响因素 二元Logistic回归分析
随着我国房地产市场的快速发展，购房者对精装修住宅的接受度日益提高，精装修住宅在国内将迎来大面积普及阶段[1]。但由于我国精装修住宅的起步较晚，经验还不够成熟，房产企业在精装房开发管理过程中存在诸多问题，如：体系设置不合理、质量把控不过关、材料控制不合格等，导致大量精装房质量投诉问题，阻碍了精装房市场的发展。在2018年国内商品住宅销量增幅下滑至1.2%的情况下，全国精装修商品住宅开盘规模增幅近60%，达到253万套。同时，精装房也越来越受到消费者青睐[2]。在这种房产行业市场竞争大、消费者更趋于理智购房的情况下，“质量”无疑成为了企业的核心竞争力。马莹运用结构方程解决房地产市场顾客满意度模型构建及变量多重共线性问题，对各影响变量进行因素贡献度分析，找出房地产市场顾客满意度各变量之间的内在与外在联系[3]。王峰通过建立精装房的品质与顾客感知价值，顾客满意度，顾客忠诚度之间的关系模型，应用结构方程分析的方法找出变量间的关系，最终提出提升顾客满意度的建议[4]。邵盛哲、周云飞、王善忠、翁新雄等人针对精装修住宅施工过程中存在的问题，基于施工过程质量控制[5]，分析如何优化精装修住宅质量及施工方案[6]。游荣、费振军等人提出完善质量管理体系、控制施工进度，提升施工人员的素质[7]，把握批量精装修流程控制、现场组织与资料管理等要点，以提高精装修住宅质量[8]。本文根据沈阳市8个精装修住宅园区业主问卷调查结果反馈，分析精装房质量主要影响因素，提出改进措施，从而提高各房企后续精装房的质量。同时，为行业内新转型的房企提供质量把控经验，也为政府主管部门对精装房的质量监管提供帮助。
一、指标体系的构建及二元Logistic回归分析的基本原理
（一）指标体系的构建
以沈阳市的8个精装修园区业主为调查对象，采用五级量表法，通过问卷星发放调查问卷120份，经收回后统计分析：有效问卷106份，有效率为88.33%，数据结果符合统计分析标准，具有可信度和一定说服力。
对调查问卷回收分析，将影响因素分为四组作为自变量X，分别为外部设计质量、内部设计质量、施工质量、园区环境质量。其中，外部设计质量包括整体户型结构、楼宇外观设计、外墙保温、采光、房间隔音效果、消防系统等6项内容;内部设计质量包括室内乳胶漆、建材环保性、卧室与客厅设计布局、卫生间设计布局、厨房设计布局、插座开关及弱电面板位置和数量等6项内容;施工质量包括墙体质量、地板地砖及石材质量、门窗质量、排水系统质量、卫生间及厨房防水效果、卫生间设施质量、厨房设施质量、灯具質量等8项内容;园区环境质量包括园区自然景观、安防设置、公共空间卫生、运动休闲设施、停车场配置等5项内容。以精装房质量满意度为研究的因变量Y，将满意程度选项归类为二分变量：满意=1，不满意=0。
（二）二元Logistic回归分析的基本原理
二元Logistic回归分析主要用来解释当因变量是二分类时多个自变量对因变量的影响情况，其基本原理是用一组数据来拟合回归模型。由于精装房质量满意度为二分变量，且经检验分析变量之间大多呈非线性关系，因此选择采用二元logistic回归模型来分析其质量满意度。建立二元Logistic回归模型如式（1）：
p：因变量，只有0和1两个值，p=1表示受访者满意，p=0表示受访者不满意;αi：自变量;βi：回归方程中各自变量的偏回归系数，其中β0为常数项。通过对变量的多重共线性进行检验，测试指标的容忍度均大于1，VIF小于10，自变量的特征值均非0，条件指数在1-25之间，自变量不存在共线性，可以建立Logistic回归模型，进行回归分析[9]。
二、质量满意度影响因素分析
（一）提出假设及变量赋值
根据问卷调查情况，并结合相关参考文献，提出研究假设，假设自变量均不会影响对商品房质量的满意度。自变量具体赋值：非常不满意=1，不满意=2，一般=3，满意=4，非常满意=5。因变量具体赋值：不满意=0，满意=1。
（二）二元Logistic回归模型分析
从外部设计质量、内部设计质量、施工质量、园区环境等4个层面，分别建立二元Logistic回归模型。利用SPSS22.0软件对精装房质量满意度中各自变量和因变量的关系进行分析。
1.外部设计质量分析。建立外部设计质量回归模型，Cox&SnellR2为0.641，NagelkerkeR2为0.857，自变量可较好解释因变量。在外部设计质量影响因素中，整体户型结构（Q6）的显著性=0.058>0.05，楼宇外观设计（Q7）的显著性=0.238>0.05，未能通过显著性检验，说明整体户型结构、楼宇外观设计对质量满意度无显著影响，排除这两个因素作为影响因素。外墙保温（Q8）回归系数为5.343，显著性在0.007的水平上通过显著性检验;采光（Q9）回归系数为2.568，在0.003的水平上通过显著性检验;房间隔音效果（Q10）回归系数为4.285，在0.015的水平上通过显著性检验;消防系统（Q11）回归系数为3.913，在0.002的水平上通过显著性检验。即：外墙保温、采光、房间隔音效果、消防系统会正向影响质量满意度。外墙保温（Q8）的Exp（B）值为209.233，房间隔音效果（Q10）的Exp（B）值为72.603，这两个因素的OR值高，说明在外部设计质量中这两个因素对质量满意度影响大，为质量主要影响因素。 2.内部设计质量分析。建立内部设计质量回归模型，Cox&SnellR2为0.403，NagelkerkeR2为0.538，自变量可较好解释因变量。在内部设计质量影响因素中，卧室与客厅设计布局（Q13）的显著性=0.372>0.05，厨房设计布局（Q15）的显著性=0.078>0.05，未能通过显著性检验，说明卧室与客厅设计布局、厨房设计布局对质量满意度无显著影响，排除其作为影响因素。室内乳胶漆及建材环保性（Q12）回归系数为1.582，在0.001的水平上通过显著性检验;卫生间设计布局（Q14）回归系数为0.867，显著性在0.039的水平上通过显著性检验;开关插座、弱电面板位置及数量（Q16）回归系数为0.953，显著性在0.009的水平上通过显著性检验。即：室内乳胶漆及建材环保性、卫生间设计布局、开关插座和弱电面板位置及数量会正向影响质量满意度。
3.施工质量分析。建立施工质量回归，模型Cox&SnellR2为0.610，NagelkerkeR2为0.815，自变量可以较好解释因变量。在施工质量影响因素中墙体质量（Q17）的Sig.=0.143>0.05，排水系统质量（Q20）Sig.=0.298>0.05，卫生间及厨房防水效果（Q21）Sig.=0.279>0.05，厨房设施质量（Q23）Sig.=0.418>0.05，未能通过显著性检验，说明卧室与客厅设计布局、厨房设计布局对质量满意度无显著影响，排除其作为影响因素。地板地砖及石材质量（Q18）回归系数为2.186，在0.005的水平上通过显著性检验;门窗质量（Q19）回归系数为1.441，显著性在0.010的水平上通过显著性检验;卫生间设施质量（Q22）回归系数为1.448，在0.049的水平上通过显著性检验;灯具质量（Q24）回归系数为2.394，在0.002的水平上通过显著性检验。即：地板地砖及石材质量、门窗质量、卫生间设施质量、灯具质量会正向影响质量满意度。
4.园区环境质量分析。建立园区环境质量回归模型，Cox&SnellR2为0.442，NagelkerkeR2为0.591，自变量可以较好解释因变量。在园区环境质量影响因素中园区自然景观（Q25）的Sig.=0.635>0.05，安防设置（Q26）Sig.=0.176>0.05，运动休闲设施（Q28）Sig.=0.320>0.05，未能通过显著性检验，说明园区自然景观、安防设置、运动休闲设施对质量满意度无显著影响，排除这三个因素作为影响因素。公共空间卫生（Q27）回归系数为0.754，在0.028的水平上通过显著性检验;停车场配置（Q29）回归系数为0.844，显著性在0.006的水平上通过显著性检验。即：公共空间卫生、停车场配置会正向影响质量满意度。
三、结论与建议
（一）结果评价
通过四组自变量的二元Logistic回归分析可得出当前精装房满意度的影响因素有：外墙保温、采光、房间隔音效果、消防系统、室內乳胶漆及建材环保性、卫生间设计布局、开关插座及弱电面板位置和数量、地板地砖及石材质量、门窗质量、排水系统质量、卫生间设施质量、灯具质量、公共空间卫生、停车场配置等14个因素，其中，外墙保温、房间隔音效果为最主要影响因素。
（二）提高商品房质量满意度的对策建议
通过以上的研究结果，建议主要从下列几个方面提高升商品房质量满意度：
1.施工准备阶段。提升设计人员素质，培养专业化人才，按时进行管理培训和侧重培养，站在消费者角度进行人性化设计。提升对施工单位水平的要求，保证施工工艺精细化、加强把控材料的采购，采购符合国标同时环保性较高的材料。
2.施工阶段。引进先进的监理制度，严格按照图纸进行施工，提升施工人员的素质，控制施工进度。建立专业化、一体化管控平台，合理安排项目交接工作及交叉点划分，保证工程交接信息同时共享，杜绝返工问题。注重精装修流程控制，贯彻实施ISO9000质量管理体系国标和PDCA循环，严格遵守施工步骤，保证工期的同时确保材料无破损及安全性达标。
3.竣工阶段。提升施工现场成品保护意识，注重竣工阶段的质量管控细节，制定成品保护管理制度。制定竣工阶段质量管理标准，在开发商验收前进行多层次自检。建立质量评价体系，对精装房质量及时进行评价，对于薄弱环节进行改进，减少质量问题发生。
4.物业服务。保障精装房物业服务质量，加强公共卫生清理，提升业主对其满意度及对房地产企业品牌的信任。合理规划停车场，解决业主停车难问题，提升业主居住舒适度和满足感。
参考文献：
[1]张刚.商品住宅批量精装修关键过程管理研究[D].西安：长安大学，2016.
[2]朱艳鹏.浅谈精装修住宅特点与施工质量控制[J].城市建设理论研究（电子版），2017（32）.
[3]马莹.房地产住宅市场营销与顾客满意度研究[D].天津：天津大学，2012.
[4]王峰.精装房顾客满意度研究[D].成都：西南交通大学，2015.
[5]周飞云.浅析精装修住宅的发展趋势与质量管理[J].福建建材，2012（11）.
[6]邵盛哲.精装修住宅的质量管理与发展趋势分析[J].产业与科技论坛，2019，18（11）.
[7]杨辉.商品住宅批量精装修工程管理探究[J].城市住宅，2020，27（02）.
[8]王善忠.提高批量精装修工程质量管理控制的措施[J].居舍，2019（21）.
[9]曹连英，王蕾，张博，徐文科.半变系数模型的几乎无偏岭估计探讨[J].统计与决策，2018，34（17）.
（王佳瑶，沈阳化工大学经济与管理学院）
关键词：精装房 质量满意度 影响因素 二元Logistic回归分析
随着我国房地产市场的快速发展，购房者对精装修住宅的接受度日益提高，精装修住宅在国内将迎来大面积普及阶段[1]。但由于我国精装修住宅的起步较晚，经验还不够成熟，房产企业在精装房开发管理过程中存在诸多问题，如：体系设置不合理、质量把控不过关、材料控制不合格等，导致大量精装房质量投诉问题，阻碍了精装房市场的发展。在2018年国内商品住宅销量增幅下滑至1.2%的情况下，全国精装修商品住宅开盘规模增幅近60%，达到253万套。同时，精装房也越来越受到消费者青睐[2]。在这种房产行业市场竞争大、消费者更趋于理智购房的情况下，“质量”无疑成为了企业的核心竞争力。马莹运用结构方程解决房地产市场顾客满意度模型构建及变量多重共线性问题，对各影响变量进行因素贡献度分析，找出房地产市场顾客满意度各变量之间的内在与外在联系[3]。王峰通过建立精装房的品质与顾客感知价值，顾客满意度，顾客忠诚度之间的关系模型，应用结构方程分析的方法找出变量间的关系，最终提出提升顾客满意度的建议[4]。邵盛哲、周云飞、王善忠、翁新雄等人针对精装修住宅施工过程中存在的问题，基于施工过程质量控制[5]，分析如何优化精装修住宅质量及施工方案[6]。游荣、费振军等人提出完善质量管理体系、控制施工进度，提升施工人员的素质[7]，把握批量精装修流程控制、现场组织与资料管理等要点，以提高精装修住宅质量[8]。本文根据沈阳市8个精装修住宅园区业主问卷调查结果反馈，分析精装房质量主要影响因素，提出改进措施，从而提高各房企后续精装房的质量。同时，为行业内新转型的房企提供质量把控经验，也为政府主管部门对精装房的质量监管提供帮助。
一、指标体系的构建及二元Logistic回归分析的基本原理
（一）指标体系的构建
以沈阳市的8个精装修园区业主为调查对象，采用五级量表法，通过问卷星发放调查问卷120份，经收回后统计分析：有效问卷106份，有效率为88.33%，数据结果符合统计分析标准，具有可信度和一定说服力。
对调查问卷回收分析，将影响因素分为四组作为自变量X，分别为外部设计质量、内部设计质量、施工质量、园区环境质量。其中，外部设计质量包括整体户型结构、楼宇外观设计、外墙保温、采光、房间隔音效果、消防系统等6项内容;内部设计质量包括室内乳胶漆、建材环保性、卧室与客厅设计布局、卫生间设计布局、厨房设计布局、插座开关及弱电面板位置和数量等6项内容;施工质量包括墙体质量、地板地砖及石材质量、门窗质量、排水系统质量、卫生间及厨房防水效果、卫生间设施质量、厨房设施质量、灯具質量等8项内容;园区环境质量包括园区自然景观、安防设置、公共空间卫生、运动休闲设施、停车场配置等5项内容。以精装房质量满意度为研究的因变量Y，将满意程度选项归类为二分变量：满意=1，不满意=0。
（二）二元Logistic回归分析的基本原理
二元Logistic回归分析主要用来解释当因变量是二分类时多个自变量对因变量的影响情况，其基本原理是用一组数据来拟合回归模型。由于精装房质量满意度为二分变量，且经检验分析变量之间大多呈非线性关系，因此选择采用二元logistic回归模型来分析其质量满意度。建立二元Logistic回归模型如式（1）：
p：因变量，只有0和1两个值，p=1表示受访者满意，p=0表示受访者不满意;αi：自变量;βi：回归方程中各自变量的偏回归系数，其中β0为常数项。通过对变量的多重共线性进行检验，测试指标的容忍度均大于1，VIF小于10，自变量的特征值均非0，条件指数在1-25之间，自变量不存在共线性，可以建立Logistic回归模型，进行回归分析[9]。
二、质量满意度影响因素分析
（一）提出假设及变量赋值
根据问卷调查情况，并结合相关参考文献，提出研究假设，假设自变量均不会影响对商品房质量的满意度。自变量具体赋值：非常不满意=1，不满意=2，一般=3，满意=4，非常满意=5。因变量具体赋值：不满意=0，满意=1。
（二）二元Logistic回归模型分析
从外部设计质量、内部设计质量、施工质量、园区环境等4个层面，分别建立二元Logistic回归模型。利用SPSS22.0软件对精装房质量满意度中各自变量和因变量的关系进行分析。
1.外部设计质量分析。建立外部设计质量回归模型，Cox&SnellR2为0.641，NagelkerkeR2为0.857，自变量可较好解释因变量。在外部设计质量影响因素中，整体户型结构（Q6）的显著性=0.058>0.05，楼宇外观设计（Q7）的显著性=0.238>0.05，未能通过显著性检验，说明整体户型结构、楼宇外观设计对质量满意度无显著影响，排除这两个因素作为影响因素。外墙保温（Q8）回归系数为5.343，显著性在0.007的水平上通过显著性检验;采光（Q9）回归系数为2.568，在0.003的水平上通过显著性检验;房间隔音效果（Q10）回归系数为4.285，在0.015的水平上通过显著性检验;消防系统（Q11）回归系数为3.913，在0.002的水平上通过显著性检验。即：外墙保温、采光、房间隔音效果、消防系统会正向影响质量满意度。外墙保温（Q8）的Exp（B）值为209.233，房间隔音效果（Q10）的Exp（B）值为72.603，这两个因素的OR值高，说明在外部设计质量中这两个因素对质量满意度影响大，为质量主要影响因素。 2.内部设计质量分析。建立内部设计质量回归模型，Cox&SnellR2为0.403，NagelkerkeR2为0.538，自变量可较好解释因变量。在内部设计质量影响因素中，卧室与客厅设计布局（Q13）的显著性=0.372>0.05，厨房设计布局（Q15）的显著性=0.078>0.05，未能通过显著性检验，说明卧室与客厅设计布局、厨房设计布局对质量满意度无显著影响，排除其作为影响因素。室内乳胶漆及建材环保性（Q12）回归系数为1.582，在0.001的水平上通过显著性检验;卫生间设计布局（Q14）回归系数为0.867，显著性在0.039的水平上通过显著性检验;开关插座、弱电面板位置及数量（Q16）回归系数为0.953，显著性在0.009的水平上通过显著性检验。即：室内乳胶漆及建材环保性、卫生间设计布局、开关插座和弱电面板位置及数量会正向影响质量满意度。
3.施工质量分析。建立施工质量回归，模型Cox&SnellR2为0.610，NagelkerkeR2为0.815，自变量可以较好解释因变量。在施工质量影响因素中墙体质量（Q17）的Sig.=0.143>0.05，排水系统质量（Q20）Sig.=0.298>0.05，卫生间及厨房防水效果（Q21）Sig.=0.279>0.05，厨房设施质量（Q23）Sig.=0.418>0.05，未能通过显著性检验，说明卧室与客厅设计布局、厨房设计布局对质量满意度无显著影响，排除其作为影响因素。地板地砖及石材质量（Q18）回归系数为2.186，在0.005的水平上通过显著性检验;门窗质量（Q19）回归系数为1.441，显著性在0.010的水平上通过显著性检验;卫生间设施质量（Q22）回归系数为1.448，在0.049的水平上通过显著性检验;灯具质量（Q24）回归系数为2.394，在0.002的水平上通过显著性检验。即：地板地砖及石材质量、门窗质量、卫生间设施质量、灯具质量会正向影响质量满意度。
4.园区环境质量分析。建立园区环境质量回归模型，Cox&SnellR2为0.442，NagelkerkeR2为0.591，自变量可以较好解释因变量。在园区环境质量影响因素中园区自然景观（Q25）的Sig.=0.635>0.05，安防设置（Q26）Sig.=0.176>0.05，运动休闲设施（Q28）Sig.=0.320>0.05，未能通过显著性检验，说明园区自然景观、安防设置、运动休闲设施对质量满意度无显著影响，排除这三个因素作为影响因素。公共空间卫生（Q27）回归系数为0.754，在0.028的水平上通过显著性检验;停车场配置（Q29）回归系数为0.844，显著性在0.006的水平上通过显著性检验。即：公共空间卫生、停车场配置会正向影响质量满意度。
三、结论与建议
（一）结果评价
通过四组自变量的二元Logistic回归分析可得出当前精装房满意度的影响因素有：外墙保温、采光、房间隔音效果、消防系统、室內乳胶漆及建材环保性、卫生间设计布局、开关插座及弱电面板位置和数量、地板地砖及石材质量、门窗质量、排水系统质量、卫生间设施质量、灯具质量、公共空间卫生、停车场配置等14个因素，其中，外墙保温、房间隔音效果为最主要影响因素。
（二）提高商品房质量满意度的对策建议
通过以上的研究结果，建议主要从下列几个方面提高升商品房质量满意度：
1.施工准备阶段。提升设计人员素质，培养专业化人才，按时进行管理培训和侧重培养，站在消费者角度进行人性化设计。提升对施工单位水平的要求，保证施工工艺精细化、加强把控材料的采购，采购符合国标同时环保性较高的材料。
2.施工阶段。引进先进的监理制度，严格按照图纸进行施工，提升施工人员的素质，控制施工进度。建立专业化、一体化管控平台，合理安排项目交接工作及交叉点划分，保证工程交接信息同时共享，杜绝返工问题。注重精装修流程控制，贯彻实施ISO9000质量管理体系国标和PDCA循环，严格遵守施工步骤，保证工期的同时确保材料无破损及安全性达标。
3.竣工阶段。提升施工现场成品保护意识，注重竣工阶段的质量管控细节，制定成品保护管理制度。制定竣工阶段质量管理标准，在开发商验收前进行多层次自检。建立质量评价体系，对精装房质量及时进行评价，对于薄弱环节进行改进，减少质量问题发生。
4.物业服务。保障精装房物业服务质量，加强公共卫生清理，提升业主对其满意度及对房地产企业品牌的信任。合理规划停车场，解决业主停车难问题，提升业主居住舒适度和满足感。
参考文献：
[1]张刚.商品住宅批量精装修关键过程管理研究[D].西安：长安大学，2016.
[2]朱艳鹏.浅谈精装修住宅特点与施工质量控制[J].城市建设理论研究（电子版），2017（32）.
[3]马莹.房地产住宅市场营销与顾客满意度研究[D].天津：天津大学，2012.
[4]王峰.精装房顾客满意度研究[D].成都：西南交通大学，2015.
[5]周飞云.浅析精装修住宅的发展趋势与质量管理[J].福建建材，2012（11）.
[6]邵盛哲.精装修住宅的质量管理与发展趋势分析[J].产业与科技论坛，2019，18（11）.
[7]杨辉.商品住宅批量精装修工程管理探究[J].城市住宅，2020，27（02）.
[8]王善忠.提高批量精装修工程质量管理控制的措施[J].居舍，2019（21）.
[9]曹连英，王蕾，张博，徐文科.半变系数模型的几乎无偏岭估计探讨[J].统计与决策，2018，34（17）.
（王佳瑶，沈阳化工大学经济与管理学院）