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【摘要】本文通过运用比率分析法来分析万科公司2012—2014年度的财务报表相关数据，对于企业整体的财务情况以及综合财务能力进行较为系统的分析，了解企业存在的问题与不足，并提出整改措施，希望能够给公司管理人员提供参考。
【关键词】房地产企业 财务报告 偿债能力 盈利能力
一、前言
在过去的两年里，楼市熄火股市动荡，房地产行业整体萎靡，房地产企业的运营状况也因此备受关注。很多房地产公司都出现了资金周转不灵、融资困难等多重问题。
二、案例分析
在1984年5月成立的万科企业股份有限公司，是中国目前最大的住宅开发商，他们拥有丰富的管理经验和先进的管理理念。因此，本文以2012-2014年万科公司财务状况为背景进行分析。
（一）偿债能力分析
偿债能力是企业利用其资产来偿还各种债务（包括长期债务和短期债务）的能力。通过分析企业的偿债能力，可以了解企业的生产经营状况，判断该企业的投资机会和抵御风险的能力。一个企业偿债能力较强，说明它的财务状况良好，即资金充足并且该企业的综合能力也是经得起考验的。
1.短期偿债能力分析。短期偿债能力反映一个企业在短期债务到期时能够变现以偿还流动负债的能力，通常利用流动比率和速动比率来进行分析。
（1）流动比率：2012-2014年该企业的流动比率分别为：1.41，1.40，1.34。由于受到政策的影响，房地产这一行业的流动比率逐年下降，其偿债能力走下坡路。因此，建议企业应密切存货量大小、资金周转速度、变现能力以及应收账款等其他财务指标。（2）速动比率：速动比率相对流动比率而言，扣除了一些流动性不确定性较大的项目，有效避免了流动比率的一些局限性，其反映的企业偿债能力更可信。一般来说，这一指标的数值越高，短期债务的偿还能力越强。该指标在1左右最佳。
该企业2012-2014年速动比率：0.37，0.41，0.34。根据数据可知，速动比率并不是特别理想，2013年小幅回升，2014年又落回了0.34。与流动比率相比，扣掉了不确定性因素影响，企业偿还短期债务的能力有所下降。但由于房地产行业其特殊性，存货占据流动资产的比率较高，加上国家政策的影响，房产销售乏力，资金回笼较慢。可以结合同行业的财务指标来具体分析，若高于同行业平均水平，则可以认为其短期偿债能力尚可。
2.长期偿债能力分析。长期偿债能力是指，一个企业在长远发展的角度来说，所拥有的资产足够用来偿还一些长期的债务的能力，它反映了一个企业能否健康稳定的运营，通常用资产负债率进行分析。
一般来说，资产负债率应小于100%，如果一个企业的该项指标低于50%，说明该企业拥有良好的偿还债务能力。万科企业2012-2014年资产负债率为：74.69%，78.32%，78%。资产负债率略有上升，整个房地产行业通常都会出现这一比率较高的情况。因此，建议企业可以从房地产行业的整体出发，通过平均水平来做具体分析。
（二）营运能力分析
营运能力是企业通过调动、运用各方面的资产以协同配合运作，来获得收益的能力。通过比率分析可以看出一个企业对于资金或资源的管理能力和资产使用效率的高低。企业的可用资金充足且周转灵活，资产使用效率就越高，企业便能更快地实现资本增值，从而加强企业偿还债务的能力。
根据企业2012-2014年财务报告，应收账款周转率为：46.18，60.63，54.54；存货周转率：0.2522，0.2817，0.3162；流动资产周转率：0.2918，0.3174，0.3336。从整体来看，应收账款周转率、存货周转率和流动资产周转率均呈现上升态势，因此万科公司的营运能力呈现良性走势。
（三）盈利能力分析
盈利能力就是企业利用所持资金和资源，配合合理高效的运营手段，获取利润的能力，可以通过以下几个财务指标来体现：
该企业2012-2014年净资产收益率为：0.1，0.14，0.17；销售毛利率为：0.4，0.37，0.37；基本每股收益为：0.88，1.14，1.33。从数据看，净资产收益率小幅增长，受到政策的影响，销售毛利率小幅下降，但总体来看盈利能力依旧很强。
（四）发展能力分析
该企业2012-2014年净资产增长率：24.27，21.09，38.37；总资产增长率：56.7，27.88，26.51。从数据看，企业的净资产增长率逐年上升，总资产增长缺逐年下降，说明企业在不断控制其自身的扩张以适应政策带来的市场变化，同时依然保持良好的净资产增长率，说明了企业在增强盈利控制风险这方面表现良好，有较好的发展能力。
三、总结与建议
2015年，楼市利好信息接连出台，对于房地产行业而言是机遇也是挑战。根据上文的分析，万科的总体财务状况良好，公司运营稳定高效，这与万科长期以来科学的发展战略密不可分。在继续保持的基础上还应该对经济形势、国家政策、竞争环境等进行综合分析和评估。拓展新的融资渠道，打开海外市场，进一步完善资产结构和企业管理机制，树立良好的企业形象，同时大力把控风险，稳中求进，以实现企业的健康发展。
参考文献
[1]孟天恩，张炎兴，李生校.财务报表分析：理论、技巧与运用[M].南京：南京大学出版社.2009.
[2]姜连民，庞丽.谈对企业财务报告的分析[J].网络财富.2007（07）.
[3]郑淑峰.浅谈企业财务报告分析[J].商场现代化.2006（23）.
【关键词】房地产企业 财务报告 偿债能力 盈利能力
一、前言
在过去的两年里，楼市熄火股市动荡，房地产行业整体萎靡，房地产企业的运营状况也因此备受关注。很多房地产公司都出现了资金周转不灵、融资困难等多重问题。
二、案例分析
在1984年5月成立的万科企业股份有限公司，是中国目前最大的住宅开发商，他们拥有丰富的管理经验和先进的管理理念。因此，本文以2012-2014年万科公司财务状况为背景进行分析。
（一）偿债能力分析
偿债能力是企业利用其资产来偿还各种债务（包括长期债务和短期债务）的能力。通过分析企业的偿债能力，可以了解企业的生产经营状况，判断该企业的投资机会和抵御风险的能力。一个企业偿债能力较强，说明它的财务状况良好，即资金充足并且该企业的综合能力也是经得起考验的。
1.短期偿债能力分析。短期偿债能力反映一个企业在短期债务到期时能够变现以偿还流动负债的能力，通常利用流动比率和速动比率来进行分析。
（1）流动比率：2012-2014年该企业的流动比率分别为：1.41，1.40，1.34。由于受到政策的影响，房地产这一行业的流动比率逐年下降，其偿债能力走下坡路。因此，建议企业应密切存货量大小、资金周转速度、变现能力以及应收账款等其他财务指标。（2）速动比率：速动比率相对流动比率而言，扣除了一些流动性不确定性较大的项目，有效避免了流动比率的一些局限性，其反映的企业偿债能力更可信。一般来说，这一指标的数值越高，短期债务的偿还能力越强。该指标在1左右最佳。
该企业2012-2014年速动比率：0.37，0.41，0.34。根据数据可知，速动比率并不是特别理想，2013年小幅回升，2014年又落回了0.34。与流动比率相比，扣掉了不确定性因素影响，企业偿还短期债务的能力有所下降。但由于房地产行业其特殊性，存货占据流动资产的比率较高，加上国家政策的影响，房产销售乏力，资金回笼较慢。可以结合同行业的财务指标来具体分析，若高于同行业平均水平，则可以认为其短期偿债能力尚可。
2.长期偿债能力分析。长期偿债能力是指，一个企业在长远发展的角度来说，所拥有的资产足够用来偿还一些长期的债务的能力，它反映了一个企业能否健康稳定的运营，通常用资产负债率进行分析。
一般来说，资产负债率应小于100%，如果一个企业的该项指标低于50%，说明该企业拥有良好的偿还债务能力。万科企业2012-2014年资产负债率为：74.69%，78.32%，78%。资产负债率略有上升，整个房地产行业通常都会出现这一比率较高的情况。因此，建议企业可以从房地产行业的整体出发，通过平均水平来做具体分析。
（二）营运能力分析
营运能力是企业通过调动、运用各方面的资产以协同配合运作，来获得收益的能力。通过比率分析可以看出一个企业对于资金或资源的管理能力和资产使用效率的高低。企业的可用资金充足且周转灵活，资产使用效率就越高，企业便能更快地实现资本增值，从而加强企业偿还债务的能力。
根据企业2012-2014年财务报告，应收账款周转率为：46.18，60.63，54.54；存货周转率：0.2522，0.2817，0.3162；流动资产周转率：0.2918，0.3174，0.3336。从整体来看，应收账款周转率、存货周转率和流动资产周转率均呈现上升态势，因此万科公司的营运能力呈现良性走势。
（三）盈利能力分析
盈利能力就是企业利用所持资金和资源，配合合理高效的运营手段，获取利润的能力，可以通过以下几个财务指标来体现：
该企业2012-2014年净资产收益率为：0.1，0.14，0.17；销售毛利率为：0.4，0.37，0.37；基本每股收益为：0.88，1.14，1.33。从数据看，净资产收益率小幅增长，受到政策的影响，销售毛利率小幅下降，但总体来看盈利能力依旧很强。
（四）发展能力分析
该企业2012-2014年净资产增长率：24.27，21.09，38.37；总资产增长率：56.7，27.88，26.51。从数据看，企业的净资产增长率逐年上升，总资产增长缺逐年下降，说明企业在不断控制其自身的扩张以适应政策带来的市场变化，同时依然保持良好的净资产增长率，说明了企业在增强盈利控制风险这方面表现良好，有较好的发展能力。
三、总结与建议
2015年，楼市利好信息接连出台，对于房地产行业而言是机遇也是挑战。根据上文的分析，万科的总体财务状况良好，公司运营稳定高效，这与万科长期以来科学的发展战略密不可分。在继续保持的基础上还应该对经济形势、国家政策、竞争环境等进行综合分析和评估。拓展新的融资渠道，打开海外市场，进一步完善资产结构和企业管理机制，树立良好的企业形象，同时大力把控风险，稳中求进，以实现企业的健康发展。
参考文献
[1]孟天恩，张炎兴，李生校.财务报表分析：理论、技巧与运用[M].南京：南京大学出版社.2009.
[2]姜连民，庞丽.谈对企业财务报告的分析[J].网络财富.2007（07）.
[3]郑淑峰.浅谈企业财务报告分析[J].商场现代化.2006（23）.