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从短期来看，加息对房地产市场的影响还是有限的，但是从长期的角度说，我们就要注意利率未来的变动趋势，几次加息之后的叠加效应就会对广大购房者带来不小的影响。
“终于加息了!”听完电视播音员的新闻播报后老张站了起来，他来回走了几步后却又慢慢地坐了下来。的确，什么事情都是这样，似乎事发突然却又往往早有预兆。老张在房地产市场跌打滚爬了许多年，他深知利率与房地产市场变化发展的关系，所以近一个时期以来他也时常关注着市场利率的走向。他说：“在去年末的时候我就发现中国经济存在比较大的通胀压力，在这种情况下加息就是央行不得不采取的一个手段。而从房地产市场的角度来说，其实在此前已经出台了不少调控政策，而这次可以说让楼市再次经历了考验。”
老张的话是没有错的，其实从今年以来，有关各方对楼市的调控政策仍在持续不断地推出。而就在前不久，建设部有关负责人就表示，将采取有效措施加强对住房公积金贷款资金用途的监控，严禁住房公积金贷款用于非自住房消费。而这次中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52％提高到2.79％；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12％提高到6.39％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
一般观点认为，这一决定有望给银行放贷适当降温、股市适当降温、人民币币值适当升温。但对于老张来说，他更关心的还是加息对房地产市场的影响。“这次加息是对目前国内资本流动性过剩所采取的直接措施，也是加息周期中的一个必然环节。”中指研究院陈晟认为，此次加息并非专门针对房地产市场，对股市和其他产业的影响将更大。当然，房地产市场将不可避免受到侧面冲击，尤其是长期影响和心理影响将更大。那么，这次加息究竟会对房地产市场产生一些什么影响呢?要回答这个问题，让我们还是首先来了解一下近期各地房地产市场的情况吧。
各地楼市仍处胶着状态
从近期各地市场的表现来看，楼市仍然处在一个胶着的状态，但细化到每一座城市，市场的走势又会有所不同，这对于我们判断加息后房地产市场的趋向就具有了不小的意义。
据中原(中国)地产研究中心统计，在新盘市场方面，1月份，北京住宅成交11861套，成交面积为152.35万平方米，环比下跌31.36％；上海一手住宅均价为8171元／平方米，环比下跌2.98％，成交176.83万平方米，其中黄浦、静安等中心城区成交量出现下滑，而浦东新区受“永达城市公寓”、“金谊河畔”等楼盘拉动，成交量有所上扬；深圳商品住宅成交88.40万平方米，共8693套，分别环比增长16.00％和12.00％，而成交均价达到10641元／平方米，环比上涨9.00％，成交量和成交价格均创下新高；广州一手住宅市场继续维持活跃水平，一手住宅的成交金额达到53.82亿元，成交面积75.38万平方米，环比分别上升18.70％和19.50％，全市成交均价则为7410元／平方米，环比下跌了49元／平方米，楼价上涨的势头暂时有所回稳。
而在二手房方面，四大城市中原分行1月数据显示，北京二手住宅成交下降，环比约三成左右，而二手房成交价格环比持平；上海二手住宅成交均价13781元／平方米，环比上涨0.28％，由于已经观望很长时间客户的购房需求最终得到释放，由此也支撑了二手房的成交量；广州二手住宅成交量有66.87万平方米，环比增长47.00％，而市区新盘价格的急升，是导致二手住宅成交面积急剧上升的一个重要原因，一月新盘和二手住宅成交比例为53:47，二手住宅成交达到占住宅成交比重的峰值；深圳1月二手楼市依然火热，自住需求进一步释放，二手住宅约10620套，环比增加25.00％，面积89.30万平方米，增加29.00％，均价高达10541元／平方米，环比增幅为17.00％，二手房均价首次超过万元大关。
目前市场格局尚难改变
在了解了市场的大背景后，许多投资者共同的问题就是，加息之后房地产市场的表现究竟会如何呢?从短期来看，记者认为加息的幅度还不是很大，更多是具有一种信号作用，对人们的影响还是停留在心理层面，所以从这个意义上说，当前房地产市场的运行格局尚难改变，对楼市总体的影响也是有限的。从历史上来看，比如说在1993年5月15日的加息，一年期人民币存款基准利率就从7.56％上调到了9.18％，像这种幅度的调整对市场就会产生相当大的影响。
当然在房地产市场不同的层面，加息的作用也是不一样的。对此，上海中原地产研究咨询部认为，持续的加息无疑会给开发商造成较大的压力，从去年的“提高开发商自有资金比例”到今年年初的“土地增值税实行清算”，再到目前的加息政策，这一系列政策除了规范开发商开发行为，提高其入行门槛外，更是考验对开发商资金链的要求，由于大部分开发商50％以上都靠银行贷款，利率的增加无疑加大了其开发成本。从长期来看，由于经济因素，加息并非一次、二次能了结，因此对开发商的影响也将长期持续。
而对于购房者来说，购房动机则分为首次置业、动迁购房、改善居住、结婚购房、添置人口等，不同人群及不同需求受加息的影响也各不相同，以自住为主的客户，购房需求是结婚购房、动迁购房的，就具有不小的刚性，加息对其产生影响不大，一般不会由于小幅加息改变其购房计划及购房进度。而以自住为主，购房需求是改善居住、添置人口的，加息对其可能产生略微影响，因为该类客户虽有购房意愿，但求购的迫切度不高，政策及市场动向会影响到该类人群购房进度。另外由于经历了前两年的宏观调控，投机客目前已基本不存在，在这种情况下对投资性购房需求的影响也比较有限。总体来说小幅加息对购房者影响并不大，心理影响大于实际影响，因此对未来整体成交量影响也不大，并不会由于观望而导致房价出现下跌。
加息叠加效应不可小视
不过，虽然加息对房地产市场产生的短期影响是有限的，但从长期来看，记者在这里倒是要特别提出一个观点，那就是加息具有长期性和趋势性，连续几次加息的叠加效应是不容忽视的，对此投资者要引起足够的重视，未来利率的变动就会对我们的购房行为产生不小的影响。
首先，从表3贷款利率变动表中我们可以发现，虽然此次5年期以上商业贷款利率从6.84％上调到7.11％，幅度并不是很大，但是从总体上看，贷款利率是从2002年2月21日5.76％开始逐波上调的，如果叠加起来计算，就已经上升了1.35个百分点，幅度相对来说就比较大了。同样是20年期的50万元商业贷款 (等额本息)，如果不考虑利率优惠因素，按5.76％计算每月还款额在3513元，而按7.11％计算就要达到3909元，显然还款压力就上升了超过10％。
所以通过以上分析我们可以看出，虽然单次加息对我们购房成本影响有限，但经过几次加息叠加后，其影响力就会慢慢显现出来。但我们要知道的是，利率的变动无论是升还是降往往都具有周期性，是一个相当长期的过程。那么对于购房者来说，除了要关注此次利率变动之外，更为重要的是要留意未来利率的变动趋势。通过历年来的利率变化表我们可以发现，在1995年5年期以上的商业贷款利率达到了15.3％，以后通过近7年的调整才在2002年达到了一个低点。从中我们可以发现，在当前虽然经过了几次加息，但无论是存款利率还是贷款利率，在我国利率史上都处在一个相对较低的水平。
那么未来利率的变动趋势会是如何呢?这就回到了老问题上，那就是现在中国是不是已经进入了加息周期。现在有越来越多的观点认为目前央行加息具有一定的连续性，其中暨南大学金融系教授杜金岷在去年8月央行加息时提出的观点就颇具代表性，他认为从1 997年以后，为了刺激经济增长，中国一直在降息，可以说是进入了降息周期，但是，从现在开始人民币已转身进入了加息周期，这也是中国目前经济发展的特点所决定的：投资过热，增长过快，所以从实际需要出发，就必须宏观调控。他认为，央行虽然可以调整商业银行存款准备金率，通过这个渠道来调节市场的资金，但是，存款准备金本身有缺陷，效果也不明显，因此央行不得不启动加息。在他看来，其实加息央行也是不情愿的。首先，人民币本身有升值的压力，加息只能加大这种压力。其次，由于经济增长过快，有些专家认为存在通胀，而有些则认为是通缩，在这方面还存在很多异议。但不能否认的是，加息已经开始，也不会马上结束。而对于这次加息，中信证券专业人士在接受采访时表示，今年央行的加息应该不止一次，本次加息代表着一轮加息周期已经开始。
在这种情况下，购房者无论如何都必须要做好心理准备，在购房时不仅要考虑当前的利率，更要考虑未来利率变动可能会给自己带来的影响。对此，我们可以从这样几个方面去考虑问题。首先，对于已购房的投资者来说，就要考虑利率变动可能会使自己的还款压力逐渐加大。还是50万元20年期的贷款(等额本息)，在8％的利率下每月还款额为4182元，9％为4498元，10％就要达到4825元，显然上升的幅度还是不小的。
其次，一般月还款额占居民家庭月收入的30％～50％为宜。我们假设某居民家庭的月收入为10946元，家庭积蓄拥有首付能力并准备用月收入的50％支付每月的房贷，那么根据前面的测算，该家庭具备购买价值1 00万元住房的能力(首付30％，按揭贷款70万元)。但如果假设利率升高到8％、9％或10％，则该家庭的购房支付能力就将分别下降到原来的93.47％、86.9％、81.02％，换而言之，该家庭将买不起100万元的房子，如果还是首付30万元，就只能购买86万～95万元的房子了。从长期来看，这种购买力的下降就会将使得市场整体的需求曲线发生移动，假设供应维持不变，则房价必然要下跌，这是加息挤出房价泡沫的内在机制之一。
另外对投资者来说，假设投资者的资本构成是6成银行贷款，4成自有资金，投资物业的市场回报率为8％，为了计算简便，我们暂且不考虑每月的还款额，那么如果贷款利率为7.11％，其自有资金的投资回报率为9.3％。现在我们假设利率分别提高到8％、9％或10％，而其他条件不变，则自有资金的投资回报率就下降为8％、6.5％、5％，回报率的下降是非常显著的。从长期来看也将导致投资性需求减少，这一点尤其是会对商用物业市场产生影响。
“终于加息了!”听完电视播音员的新闻播报后老张站了起来，他来回走了几步后却又慢慢地坐了下来。的确，什么事情都是这样，似乎事发突然却又往往早有预兆。老张在房地产市场跌打滚爬了许多年，他深知利率与房地产市场变化发展的关系，所以近一个时期以来他也时常关注着市场利率的走向。他说：“在去年末的时候我就发现中国经济存在比较大的通胀压力，在这种情况下加息就是央行不得不采取的一个手段。而从房地产市场的角度来说，其实在此前已经出台了不少调控政策，而这次可以说让楼市再次经历了考验。”
老张的话是没有错的，其实从今年以来，有关各方对楼市的调控政策仍在持续不断地推出。而就在前不久，建设部有关负责人就表示，将采取有效措施加强对住房公积金贷款资金用途的监控，严禁住房公积金贷款用于非自住房消费。而这次中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52％提高到2.79％；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12％提高到6.39％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
一般观点认为，这一决定有望给银行放贷适当降温、股市适当降温、人民币币值适当升温。但对于老张来说，他更关心的还是加息对房地产市场的影响。“这次加息是对目前国内资本流动性过剩所采取的直接措施，也是加息周期中的一个必然环节。”中指研究院陈晟认为，此次加息并非专门针对房地产市场，对股市和其他产业的影响将更大。当然，房地产市场将不可避免受到侧面冲击，尤其是长期影响和心理影响将更大。那么，这次加息究竟会对房地产市场产生一些什么影响呢?要回答这个问题，让我们还是首先来了解一下近期各地房地产市场的情况吧。
各地楼市仍处胶着状态
从近期各地市场的表现来看，楼市仍然处在一个胶着的状态，但细化到每一座城市，市场的走势又会有所不同，这对于我们判断加息后房地产市场的趋向就具有了不小的意义。
据中原(中国)地产研究中心统计，在新盘市场方面，1月份，北京住宅成交11861套，成交面积为152.35万平方米，环比下跌31.36％；上海一手住宅均价为8171元／平方米，环比下跌2.98％，成交176.83万平方米，其中黄浦、静安等中心城区成交量出现下滑，而浦东新区受“永达城市公寓”、“金谊河畔”等楼盘拉动，成交量有所上扬；深圳商品住宅成交88.40万平方米，共8693套，分别环比增长16.00％和12.00％，而成交均价达到10641元／平方米，环比上涨9.00％，成交量和成交价格均创下新高；广州一手住宅市场继续维持活跃水平，一手住宅的成交金额达到53.82亿元，成交面积75.38万平方米，环比分别上升18.70％和19.50％，全市成交均价则为7410元／平方米，环比下跌了49元／平方米，楼价上涨的势头暂时有所回稳。
而在二手房方面，四大城市中原分行1月数据显示，北京二手住宅成交下降，环比约三成左右，而二手房成交价格环比持平；上海二手住宅成交均价13781元／平方米，环比上涨0.28％，由于已经观望很长时间客户的购房需求最终得到释放，由此也支撑了二手房的成交量；广州二手住宅成交量有66.87万平方米，环比增长47.00％，而市区新盘价格的急升，是导致二手住宅成交面积急剧上升的一个重要原因，一月新盘和二手住宅成交比例为53:47，二手住宅成交达到占住宅成交比重的峰值；深圳1月二手楼市依然火热，自住需求进一步释放，二手住宅约10620套，环比增加25.00％，面积89.30万平方米，增加29.00％，均价高达10541元／平方米，环比增幅为17.00％，二手房均价首次超过万元大关。
目前市场格局尚难改变
在了解了市场的大背景后，许多投资者共同的问题就是，加息之后房地产市场的表现究竟会如何呢?从短期来看，记者认为加息的幅度还不是很大，更多是具有一种信号作用，对人们的影响还是停留在心理层面，所以从这个意义上说，当前房地产市场的运行格局尚难改变，对楼市总体的影响也是有限的。从历史上来看，比如说在1993年5月15日的加息，一年期人民币存款基准利率就从7.56％上调到了9.18％，像这种幅度的调整对市场就会产生相当大的影响。
当然在房地产市场不同的层面，加息的作用也是不一样的。对此，上海中原地产研究咨询部认为，持续的加息无疑会给开发商造成较大的压力，从去年的“提高开发商自有资金比例”到今年年初的“土地增值税实行清算”，再到目前的加息政策，这一系列政策除了规范开发商开发行为，提高其入行门槛外，更是考验对开发商资金链的要求，由于大部分开发商50％以上都靠银行贷款，利率的增加无疑加大了其开发成本。从长期来看，由于经济因素，加息并非一次、二次能了结，因此对开发商的影响也将长期持续。
而对于购房者来说，购房动机则分为首次置业、动迁购房、改善居住、结婚购房、添置人口等，不同人群及不同需求受加息的影响也各不相同，以自住为主的客户，购房需求是结婚购房、动迁购房的，就具有不小的刚性，加息对其产生影响不大，一般不会由于小幅加息改变其购房计划及购房进度。而以自住为主，购房需求是改善居住、添置人口的，加息对其可能产生略微影响，因为该类客户虽有购房意愿，但求购的迫切度不高，政策及市场动向会影响到该类人群购房进度。另外由于经历了前两年的宏观调控，投机客目前已基本不存在，在这种情况下对投资性购房需求的影响也比较有限。总体来说小幅加息对购房者影响并不大，心理影响大于实际影响，因此对未来整体成交量影响也不大，并不会由于观望而导致房价出现下跌。
加息叠加效应不可小视
不过，虽然加息对房地产市场产生的短期影响是有限的，但从长期来看，记者在这里倒是要特别提出一个观点，那就是加息具有长期性和趋势性，连续几次加息的叠加效应是不容忽视的，对此投资者要引起足够的重视，未来利率的变动就会对我们的购房行为产生不小的影响。
首先，从表3贷款利率变动表中我们可以发现，虽然此次5年期以上商业贷款利率从6.84％上调到7.11％，幅度并不是很大，但是从总体上看，贷款利率是从2002年2月21日5.76％开始逐波上调的，如果叠加起来计算，就已经上升了1.35个百分点，幅度相对来说就比较大了。同样是20年期的50万元商业贷款 (等额本息)，如果不考虑利率优惠因素，按5.76％计算每月还款额在3513元，而按7.11％计算就要达到3909元，显然还款压力就上升了超过10％。
所以通过以上分析我们可以看出，虽然单次加息对我们购房成本影响有限，但经过几次加息叠加后，其影响力就会慢慢显现出来。但我们要知道的是，利率的变动无论是升还是降往往都具有周期性，是一个相当长期的过程。那么对于购房者来说，除了要关注此次利率变动之外，更为重要的是要留意未来利率的变动趋势。通过历年来的利率变化表我们可以发现，在1995年5年期以上的商业贷款利率达到了15.3％，以后通过近7年的调整才在2002年达到了一个低点。从中我们可以发现，在当前虽然经过了几次加息，但无论是存款利率还是贷款利率，在我国利率史上都处在一个相对较低的水平。
那么未来利率的变动趋势会是如何呢?这就回到了老问题上，那就是现在中国是不是已经进入了加息周期。现在有越来越多的观点认为目前央行加息具有一定的连续性，其中暨南大学金融系教授杜金岷在去年8月央行加息时提出的观点就颇具代表性，他认为从1 997年以后，为了刺激经济增长，中国一直在降息，可以说是进入了降息周期，但是，从现在开始人民币已转身进入了加息周期，这也是中国目前经济发展的特点所决定的：投资过热，增长过快，所以从实际需要出发，就必须宏观调控。他认为，央行虽然可以调整商业银行存款准备金率，通过这个渠道来调节市场的资金，但是，存款准备金本身有缺陷，效果也不明显，因此央行不得不启动加息。在他看来，其实加息央行也是不情愿的。首先，人民币本身有升值的压力，加息只能加大这种压力。其次，由于经济增长过快，有些专家认为存在通胀，而有些则认为是通缩，在这方面还存在很多异议。但不能否认的是，加息已经开始，也不会马上结束。而对于这次加息，中信证券专业人士在接受采访时表示，今年央行的加息应该不止一次，本次加息代表着一轮加息周期已经开始。
在这种情况下，购房者无论如何都必须要做好心理准备，在购房时不仅要考虑当前的利率，更要考虑未来利率变动可能会给自己带来的影响。对此，我们可以从这样几个方面去考虑问题。首先，对于已购房的投资者来说，就要考虑利率变动可能会使自己的还款压力逐渐加大。还是50万元20年期的贷款(等额本息)，在8％的利率下每月还款额为4182元，9％为4498元，10％就要达到4825元，显然上升的幅度还是不小的。
其次，一般月还款额占居民家庭月收入的30％～50％为宜。我们假设某居民家庭的月收入为10946元，家庭积蓄拥有首付能力并准备用月收入的50％支付每月的房贷，那么根据前面的测算，该家庭具备购买价值1 00万元住房的能力(首付30％，按揭贷款70万元)。但如果假设利率升高到8％、9％或10％，则该家庭的购房支付能力就将分别下降到原来的93.47％、86.9％、81.02％，换而言之，该家庭将买不起100万元的房子，如果还是首付30万元，就只能购买86万～95万元的房子了。从长期来看，这种购买力的下降就会将使得市场整体的需求曲线发生移动，假设供应维持不变，则房价必然要下跌，这是加息挤出房价泡沫的内在机制之一。
另外对投资者来说，假设投资者的资本构成是6成银行贷款，4成自有资金，投资物业的市场回报率为8％，为了计算简便，我们暂且不考虑每月的还款额，那么如果贷款利率为7.11％，其自有资金的投资回报率为9.3％。现在我们假设利率分别提高到8％、9％或10％，而其他条件不变，则自有资金的投资回报率就下降为8％、6.5％、5％，回报率的下降是非常显著的。从长期来看也将导致投资性需求减少，这一点尤其是会对商用物业市场产生影响。