虽然险资布局养老地产的热情不断高涨，但运作养老地产的产销模式并不成熟，仍需在实践过程中不断探索。
　　电视剧《老有所依》让许多人心有戚戚，片中雷颂华将母亲送往养老院被大家热议，也让养老地产再次成为焦点。
　　2013年10月14日公布的《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》已明确提出，到2020年，我国的健康服务业总规模达到8万亿元以上。其中，养老地产被认为是最大的一块蛋糕。事实上，养老地产已经被各路人马盯上，尤其是财大气粗的险资掘金养老地产的势头高涨。
　　联手房企掘金养老地产
　　12月12日，中国太平保险与大连万达签署战略合作协议，双方将深入研究以债权投资或股权计划的形式，在养老地产以及商业地产方面展开合作。目前双方签署了总对总合作协议。
　　事实上，在太平与万达达成合作协议之前，今年太平已与青岛、广西、山东等多地政府签署了涉及养老地产的合作协议。随着众多保险公司涉足养老地产，养老地产开始进入“群雄逐鹿”的时代。自去年以来，各保险企业就在各地竞相拿地。
　　2012年12月19日，新华保险与广州市政府签订战略合作协议。双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作。
　　在此之前，新华保险明确将养老地产作为重要战略，并已经注册了两家项目公司：新华家园尚谷（北京）置业公司和北京新华家园檀州置业公司，来支持其养老产业的发展。
　　据记者了解，新华保险已在西安、武汉建立两个健康管理中心，并将在北京延庆和密云新建养老项目。
　　在新华保险之前，泰康人寿是第一个“吃螃蟹的人”。2009年，保险资金被允许涉足不动产投资。同年11月，泰康人寿在国内首倡和实施的养老社区项目获得保监会批准，成为国内第一个获得试点资格的保险公司。
　　在多家保险巨头陆续进军养老地产后，之前在此领域一向战略保守的中国平安也开始挥军前进。2012年9月，“桐乡平安养生养老综合服务社区”在浙江省桐乡市正式启动。
　　按照目前中国平安内部规划，未来将在“环渤海”、“长三角”、“珠三角”、西南部、海南岛等5个地区规划养生养老地产项目。运作模式将分三条主线，不仅有目前保险公司主推的“租赁型养老公寓”，还包括“销售型亲情社区”、“销售型度假休闲产品”。
　　运营模式待探索
　　在众多保险公司中，合众人寿在养老地产领域的投资可谓“大手笔”。统计显示，2010年以来，合众人寿在地产领域已投下223.7亿元，其中大部分为养老地产，合众人寿还初步计划在5年时间内在全国兴建14座养老社区。
　　今年10月23日，坐落在武汉蔡甸的国内第一家由保险机构合众人寿投资的养老社区—合众优年生活养老社区进入试营阶段。这是国内第一款保险产品对接养老社区的实物养老保障计划，消费者只要购买保险，就可以保证养老社区的入住。
　　事实上，养老房地产作为一种新的模式，很新潮，也颇具吸引力。而对于大多数保险公司来说，建一座养老社区很容易，然而之后可能面临的风险更需要考虑。
　　“目前保险企业运作养老地产的产销模式并不成熟，”一位保险业从业人员告诉记者，根据监管规定，险企开发养老房“只能出租不能出售”，这种租赁模式，将可能使养老地产的回报周期被拉长至10年甚至20年以上。但养老社区投资规模大、开发成本高、回报期长，资金流动性弱，若缺乏长期资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营。
　　亚洲人居环境协会副主席、中国房地产业协会老年住区委员会特别顾问开彦认为，对于养老地产来说，最核心的部分并不是住宅，而是后期的运营，这也是养老地产盈利的主要来源。养老地产更倾向于持有式和运营式，对配套设施、服务人员的数量和专业性要求极高。
　　在这方面，泰康人寿和中国平安都进行了新的探索和尝试。
　　泰康人寿推出了一款与养老社区相结合的综合性养老保险计划，即购买养老产品的同时也将具有入住养老社区的资格。“这款保险合同按约定年龄每月领取养老金，可以用于支付社区每月的房屋租金和居家费用。”泰康人寿客服人员告诉记者，这款养老保险产品缴费起点为200万元，每年20万元缴纳10年。
　　中国平安则以成立投资基金的形式运营养老地产项目。


　　养老地产短期内不会成为主流
　　“但无论是泰康还是平安的方式，都并不成熟，也不具备借鉴意义。”上述保险人士说，泰康人寿200万的门槛对普通大众来讲太高，而且只是得到了一个优先入住资格，后期费用需要从分红中扣除，不够的还要另外补缴。而中国平安的方式，借助了其集团的优势，可以利用雄厚的自有资金，这并不是所有保险公司都具备。
　　有分析认为，险企只租不售的模式束缚了运营的灵活性。目前，养老地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品，创新核心在于适老化兰德咨询总裁宋延庆表示，目前并没有形成统一的、标准化的、公开的政策标准以支持这些养老地产项目的推进和实施，即使有补贴政策，也只是针对个别企业，这对于养老社区建造完成后的运营服务形成了不确定的因素。
　　“何况，盈利模式目前只是停留在设想和设计阶段，甚至还不能称之为模式，至少迄今未见成功案例。”宋延庆认为，另一方面，有的企业显然只看到养老地产存在的巨大规模，却忽略了可能存在的风险。
　　“目前我国养老观念尚处在转变过程中，老年群体是否接受离家养老的方式，尚值得观察”，申银万国保险业分析师孙婷这样认为。
　　开彦也认为，由于制度和规划层面的缺陷，短期内，养老地产并不会成为主流。首先在拿地环节，由于养老地产所需的配置较多，投资成本较大，因此招拍挂的地块并不适用于养老地产；其次，在后期管理过程中，养老问题最终形成的将是一条产业链，而企业只是其中的一个环节。
　　虽然养老地产大趋势向好、符合行业发展潮流，但在具体实施过程中需要不断探索和尝试，保险投资不动产政策亟待细化、养老社区建设规划标准缺位、退休人员医保能否异地转移等系列政策壁垒也并未完全突破，这些都是制约保险资金投资养老社区的障碍。