房地产投资信托基金(简称REITs)作为房地产的新型融资方式,在欧美等国家已经有很长的历史,REITs市场已经发展得非常成熟,亚洲地区也在加快REITs市场的发展步伐。我国的REITs起步较晚,从2005年开始,社会各个相关部门深入研究,积极推进我国REITs市场的建设。截至2018年年底,共发行了43支REITs产品。在发行的众多REITs产品中,多为私募形式,与国际上标准的REITs仍然有一定差距。2015年6月,鹏华基金管理有限公司与万科企业有限公司签订合同,共同发行国内第一支公募REITs,标志着我国REITs的发展有了突破性进展,为我国未来公募REITs的大规模发展提供了良好的参考经验。本文针对鹏华前海万科REITs的设立背景、各方参与主体与职能、基础资产、募集方式、退出机制进行基本情况介绍,并总结出鹏华前海万科REITs不同于国内其他“类REITs”的特别之处。重点通过定量和定性相结合的方式,从资产配置、经营绩效、收益水平和市场估值四个方面对此基金的投资价值进行细致分析,根据综合分析,总结鹏华前海万科REITs在运作过程中仍然存在的问题,并参考国际成熟经验,分析这些问题背后的原因主要是产品结构设计欠缺考虑、税收负担重、法律法规滞后、信息不对称以及复合型基金管理人才缺失五个方面。最后综合鹏华前海万科REITs的价值表现和存在的问题,提出有针对性的完善建议。通过对鹏华前海万科REITs的投资价值分析,能够更直观清晰地了解我国首支公募REITs产品的价值和市场表现,对投资者来说是一种新的投资选择,对基金经理人来说也能更好地总结经验,提升管理基金、获取收益的能力。鹏华前海万科REITs作为国内第一支公募REITs,对其进行分析,总结经验、改进不足,有助于推动我国标准REITs市场的建设和发展。