商业地产是用于商业经营的房地产载体,伴随2004年中国零售业市场的全面开放,中国内地商业地产进入高速增长期。综合地产开发、商业运营及资本运作,商业地产行业的专业化程度及进入难度远高于住宅地产,但其长期稳定的租金收益和资产保值增值优势又吸引着越来越多的房地产开发商和投资者投身该行业。商业地产的发展离不开银行等金融机构的资金支持。在中国内地商业地产发展的初期,内地商业银行仅沿用住宅地产开发贷款模式向商业地产开发商提供短期融资,难以解决开发商回笼资本金与长期持有物业享受经营收益之间的矛盾。在前述背景下,东亚银行(中国)推出的商业按揭贷款取得了商业地产市场的认可并奠定了该行在外资商业银行中的竞争地位。　　本文以东亚银行(中国)商业按揭贷款产品设计及决策模型为核心研究对象,首先从概念上介绍了商业地产、商业按揭贷款及商业按揭贷款的产品要素,然后区分第一、第二还款来源,在定性、定量两个维度上系统化地归纳了商业按揭贷款的决策指标及指标获取方法及程序;最后采用案例分析的方法,通过对银行内部一个真实授信案例历时三年的跟踪,展示并分析商业按揭贷款的授信方案设计、决策模型应用及商业按揭贷款随着融资项目发展及客户需求变化而改进创新的路径。　　本文主要得出三点研究结论:(1)商业按揭贷款使商业地产的持有者通过抵押融资的形式盘活了开发阶段占压的资本金,同时享有租金上涨及物业升值带来的收益,这是该产品取得市场成功的根本原因;(2)与传统信贷业务决策主要依赖财务报表分析及预测不同,商业按揭贷款决策模型的基础是系统化的尽职调查程序及据此获得的一手项目运营信息;(3)抵押物上可供还款的净现金流分析是商业按揭贷款决策模型的核心,尽管银行基于客户需求变化及市场竞争调整商业按揭贷款的产品设计,但始终坚持净现金流覆盖率的核心决策标准。本文的案例取材于银行内部重点集团客户,案例选取具备一定的代表性,通过案例的分析说明商业按揭贷款的产品设计及系统化的决策方法是银行竞争力的直接体现,也为金融同业提供一定的启发借鉴。