随着城市化进程推进，我国的商业地产发展迅速，并逐渐成为社会各界关注的焦点。目前，国内有大量的商业地产项目正处于筹建阶段，传统的的百货式商场正待转型和改造，可以预见，未来国内的商业地产发展的空间非常广大。无论是各级地方政府还是房地产开发商，都对发展商业地产非常关注，并倾向于开发高档次、大体量的城市商业综合体，但是应当看到，商业地产的开发和规划受到很多因素的影响，这是一个复杂的系统性工程，在筹建阶段应当解决好项目精准定位、明确开发模式等诸多问题，不然，商业综合体的开发风险远远高于普通的住宅地产项目。但目前有关商业地产的理论研究相对滞后，有其是对于商业地产在选址、定位等方面研究相对薄弱。有的商业项目，由于选址不合理，致使后续招商困难，出现高空置率;有的则由于市场定位不准，致使业绩不佳，从而导致运营难以续继。这些影响了商业地产健康发展。　　本文基于此，对商业项目开发运营从项目选址和项目市场定位对项目运营策略进行研究，并且避开饱和程度高的一二线城市，对三四线城市商业项目进行研究。本文以RZS商业综合体项目为研究为例，研究其项目的选址、定位及业态规划，并提出了RZS商业综合体开发运营实施的保障措施。而在项目选址和定位中，要充分利用其优势和面临的机遇，合理规避存在的劣势和威胁，进行合理规划。具体来说，本文针对三四线城市商业综合体的选址、定位和相关运营进行研究的研究思路如下:首先是以商业综合体的相关理论为基础，对中心地理理论、同类聚集理论、零售需求的外部效应理论进行阐述，并对商业综合体的特征、开发类型和模式进行了汇总;其次分析当前商业综合体开发的现状，包括产业环境、竞争情况等，并指出了商业综合体开发过程中常见的问题;再次，以RZS商业综合体为例，研究了该项目的选址于定位问题，并对该项目的运营策略进行了分析，提出通过创新经营理念，实施特色营销，突出体验性需求来打造商业综合体项目;最后对全文进行总结。