近年来,随着中国经济的快速发展,房地产业竞争日趋激烈,房地产营销策划变得越来越重要。只有深入的研究市场、科学合理的营销策划,企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。2008年,无可争议是房地产行业的政策之年,中国的房地产行业经历了政策及市场的剧烈震荡,厦门房地产市场更是经历了前所未有的严峻考验。星海湾三号高层区项目是位于厦门岛外环东海域片区的一个空中泳池复式住宅项目。本文运用STP(市场细分、目标市场、市场定位)和“4P”营销理论,首先对项目所在的宏观市场环境、区域市场环境及竞争状况进行分析,进而对项目的优势与劣势、机会与威胁进行剖析,然后对消费群体进行市场细分,确定目标市场,通过对目标市场进行分析的基础上确立本项目的市场定位。最后,根据项目的市场定位确定项目的营销策略,并分别从产品策略、价格策略、渠道策略、促销策略等方面对项目的营销策略进行了详细的阐述。本文是以全过程营销的观点来进行营销策划,从客户需求、市场定位、产品规划、市场推广等各方面进行营销,改变以往只注重市场推广的单一营销方式。本文通过在房地产营销策划上进行的探讨和研究,希望总结一套切实可行的房地产营销策划框架,为企业开发房地产项目提供决策支持。