在商品房销售中，价格的制定对开发商产品的销售至关重要。目前开发商定价多采用比较定价法。一般先收集周边相似楼盘的均价和楼盘特征，然后将自身楼盘的特征与相似楼盘特征做比较，制定出自身楼盘的均价，再根据楼层、朝向等特征的不同，根据经验，制定出分套的价格。比较定价法是一种粗线条定价法且定价效率较低，比较依赖开发商定价的经验，开发商要根据经验制定楼盘特征的比重，然后再根据经验制定出分套之间的差价。如果开发商收集周边楼盘数量不够，就会造成制定均价不合理，造成整体销售不顺利；如果开发商对分套价差制定不合理，会造成部分产品销售不顺利。所以，开发商需要一套不再依靠经验、科学的分套商品住宅定价方法。本文在广泛的文献研究的基础上，研究和借鉴前人的研究成果，从特征价格模型的理论出发，提出应用特征价格模型来研究西安市分套商品住宅的定价。本文的主要工作有：（1）设计调查问卷，并对西安市购房者进行调查和访谈。通过对调研结果分析，得出影响西安市分套商品住宅价格的主要因素；（2）构建了西安市分套商品住宅特征因素体系，并制定了特征因素的量化标准。（3）构建了西安市分套商品住宅对数特征价格模型，并计算了西安市分套商品住宅特征因素的弹性系数和半弹性系数。（4）引入Box-cox变换理论，提高特征价格模型的拟合度。（5）选取了西安市较有特点的曲江新区和城南区域，构建区域细分市场特征价格模型，应用邹氏检验（Chow test）证明了区域细分市场的存在。（6）针对区域细分市场，引入虚拟变量，通过构建虚拟变量特征价格模型，并与西安市对数特征价格模型对比，得出了导致区域细分市场存在的原因。区域细分市场的特征价格模型的研究，补充了西安市分套商品住宅特征价格模型的研究。本文的研究为特征价格模型的研究提供了新的思路；为开发商分套商品住宅定价提供了借鉴意义；为购房者达到效用最大化提供了辅助工具；为政府对商品住宅的估价提供了新的工具。