随着市场经济的迅速发展,全国各大城市均兴起商业街开发改造的热潮。这些商业街大多位于城市中心区,对其开发改造就涉及到城市中旧建筑再利用的问题。另一方面,为了迎合现今社会“复古”“怀旧”的消费潮流,商业街的开发改造也有很多主动结合利用旧建筑文化底蕴营造特色气氛的实例。2003年以来,北京商业地产发展迅猛,到现在为止,北京三环以内已经有30多条商业街,它们随着经济和城市的发展,不断的调整和改进,在这一过程中出现了很多有借鉴意义的实例。基于北京部分商业街的调研分析,本文根据改扩建的工期、力度、策略的不同将商业街的开发建设分为“集中建设式”和“分期整改式”。从旧建筑改造和商业街整体结合的角度出发,分析两者的利弊。其中涉及比较成熟的实例有:集中建设式的南新仓文化休闲一条街、琉璃厂古艺文化街,及分期整改式的南锣鼓巷吧街、烟袋斜街等。本文重点从商业街整体风貌、商业街业态、商业街标识及街道环境四个角度来比较分析两种改造方式下旧建筑的利用状态以及其中人群和功能的置换转化情况。最后,文章分析了当前政策下,商业街开发建设结合旧建筑改造再利用的过程中各方利益的变化,并总结现状弊端,为今后商业街中的旧建筑改造提出建议。