城市化是促进经济持续发展的推力,却受用地和资金的制约。为打破瓶颈,天津市推动建设示范小城镇项目。这一项目“以宅基地换房”,以资金需求大、开发建设周期长为特点,资金平衡来自出让区土地出让金的政府收益部分。在此过程中,土地是核心要素和重要资源,土地出让工作关系到整个项目的滚动开发及项目资金的良性运转,而土地估价作为土地出让工作的重中之重也需要在项目建设与土地出让前完成。本文基于天津示范小城镇项目实践及土地估价理论,对天津市第三批示范小城镇之一的大张庄示范镇一期项目这一实例进行研究。首先,本文从投融资方式和资金平衡方式两方面概述天津示范小城镇项目的特点,并对最成熟、常用的土地估价方法进行梳理,为后续研究的开展打基础。其次,本文聚焦大张庄示范镇一期项目,对项目资料进行探讨,并结合项目特点针对原始土地价格和实际土地价格的估计选择恰当的土地估价方法。最后,本文结合项目开发强度以及土地出让进度安排,使用成本法估算原始土地价格;搜集与项目出让地块最相匹配的可比实例并进行修正,依据对比法来预测实际土地价格,并对估算的原始价格及预测的实际价格进行对比。本文研究具有两方面现实意义。其一,对项目建设单位而言,有利于指导建设单位合理安排整个项目的土地出让工作,为其在土地出让过程中的定价、出让工作的开展提供理论依据。其二,放在更广阔的时代背景下,本文为天津市其他示范小城镇土地出让工作中土地估价研究提供了借鉴,既有利于指导天津市示范小城镇项目的推进,也有益于城市现代化进程中突破用地及资金瓶颈的实践探索。