随着社会经济的飞速发展,深圳市的土地、空间资源紧缺严重,城市更新已成为挖掘土地潜力,拓展发展空间的首要选择,而占据了大量用地面积的老旧住宅区吸引了各界目光,居民对于改善居住条件的要求,政府对于系统规划产业引领的决策,市场主体对于利润的追求等,聚焦于老旧住宅区城市更新,由此引发了许多问题,出现了要求改的愿望高,实际改得动的少的怪状。特别是列入更新计划的9个老旧住宅区项目,历时6年多仅有1个项目进入实质性实施,在这种情况下,对老旧住宅区城市更新中存在的问题进行深入探究,制定合理、可操作的策略,是政府城市管理工作中迫切要解决的问题。南山区近年发展迅猛,辖区有227个满足改造年限要求的老旧住宅区,更新需求较大;全市9个已经列入计划的项目中,2个且唯一成功的1个位于南山,实践性较强。因此,本文选取南山区为样本,通过研读国内外有关城市更新特别是老旧住宅区更新的理论及实践的文献,实地走访、收集内部统计数据及资料、访谈等方式,解读南山区老旧住宅区的整体情况,分析其城市更新面临的困境:受限的发展空间与高密度的现状,局部改造与全局统筹的矛盾,经济、社会和环境效益的权衡,更新意愿与更新政策的现实差异等,并指出现实客观条件、市场失灵、“政府-企业-居民”三方博弈、更新政策的消极影响等是造成上述问题的原因。在此基础上,结合国内外城市更新的有关实践,提出老旧住宅区城市更新应凸显公益性、实用性原则,强调并明确政府的主导机制,充分尊重公众意愿、引导业主形成自主组织参与平等协商等理念及策略,意图从实际操作层面为老旧住宅区城市更新提供一些参考。