农村房屋买卖合同主要体现在宅基地使用权的流转。当前受限的宅基地政策实质上变相禁止了宅基地的自由流转,混乱的流转秩序也背离了土地相关法律的立法目的。通过法律手段来保障流转秩序,保障农民住宅的财产权利,这也关系到我国九亿农民的切身利益。中央也多年发布一号文件关注三农问题,关注农民合法财产性利益。特别是在2018年1月,中共中央和国务院联合发布《关于实施乡村振兴战略的意见》,对深化宅基地制度第一次正式提出宅基地三权分置,三权即是所有权、资格权、使用权。三权分置是我国经济理论上的创新,并由中央政策文件给予充分肯定,但是政策上的权利并不代表着法律上的权利。探究宅基地“三权分置”的内涵,并将该政策转换为法律制度,构建相应的制度保障并有序实施,是以法治方式深化农村土地改革的必然要求。宅基地上的农村房屋买卖房合同的效力问题,因个案情况不同,不能一概而论。但是司法实际判例中,多数认定为买卖合同无效,认定宅基地买卖合同无效的理由主要有两点:一是宅基地使用权的转让援引违反了《合同法》52条5项的强制性效力规定;二是援引《土地管理法》,依据房地一体原则进行裁判,即房屋与土地只能同时转让,不能分开转让。但这些介入条款直接认定房屋买卖合同无效理由牵强不充分,也不能成为独立的裁判依据。本篇文章的结构除导言和结语外,另外分为三章来写:第一章概述讲解我国宅基地制度,主要讲我国宅基地制度的变迁过程,以及宅基地制度的现实特征。第二章就是通过查找上海地区2018年以后的实际案例来分析上海地区房屋买卖合同效力的司法困境,特别是分析判定农村房屋买卖无效的根据,以及从实际和理论角度又对无效根据的合理性进行深入探讨。第三章宅基地“三权分置”政策可能对司法实践的影响,这里细致分析了三区分置中这三权的要素,同时从制度安排和法律方面给出方案。文章打算通过司法判例实证研究农村房屋买卖合同的效力,把重点放在分析农村房屋买卖合同无效的法律依据,以及这些依据不足以支持合同无效判决的原因。试图通过宅基地“三权分置”新政策,为农村房屋流转提供正当的法律权源和流转依据。从我国公有制的土地政策出发,分析得出城乡二元的土地使用结构下城市化速度滞后于工业化速度,房随地走的农村宅基地流转模式阻碍着农民宅基地用益物权的取得。农民自建房屋的交易自由,是实现农房和宅基地的资产价值的必要途径。通过建立完善的法律制度,也使司法机关适用法律的依据得到统一。