房地产业是关乎民生的重要行业，房地产市场健康有序地发展更是政府经济工作的重中之重。近年来哈尔滨市的房地产市场也随着经济得快速发展呈现出了一片大好的态势。房地产投资额持续增长，住宅施工面积、竣工面积、销售面积逐年递增，人均住房使用面积在国家的政策下也正逐步达到小康水平。研究住宅市场的需求量，从而对住宅市场的整体走势进行把握，同时也为政府制定相应的政策措施提供一定的理论和数据依据。运用M-W模型研究住房需求量问题，从人均住房使用面积和人口两个因素出发。通过分析哈尔滨市的住房现状，参考相关文献对人均住房使用面积影响因素的研究成果，借助统计学软件SPSS，定量地分析出对人均住房使用面积影响较大的四项影响因素，即为人均可支配收入、人均居住消费性支出、平均住宅价格、住宅施工面积，对这四项影响因素进行灰色GM（1,1）预测得出预测模型。运用该模型得到2000年到2011年这十二年间的预测值，并带入到人均住房使用面积的多元线性回归方程得出人均住房使用面积的多元回归预测值。将人均住房使用面积的多元回归预测值、人均住房使用面积的灰色GM（1,1）预测值与2000年到2011年间的真实值进行拟合，得出最终的人均住房使用面积的修正模型。运用灰色GM（1,1）预测出2013年到2018年这六年间总人口数。将人均住房使用面积2012到2018年间的预测值与总人口2012到2018年间的预测值数带入到住房需求量的M—W模型中，进而预测出2013年到2017年这五年内的住房需求量。分析构成住房需求量的三个部分，可以看出以改善型需求为主的现有人口对未来的住房需求量占整个住房需求量的比重最大大约占到70%，其次未来期内现有住房折旧在一定程度上也对住房需求量产生着影响。针对以上预测结果为政府工作提出五条政策建议，控制住宅市场投资额及住宅开发总量；加强政府住宅体系的宏观调控；采取相应的政策措施从需求入手而不只是强调供应；加强政策指导作用；完善住宅市场的信息流通渠道；完善住宅建设监管体系及加强住宅周边配套建设，使更多的空置房屋可以流入到住宅市场。