随着我国经济发展不断增快,许多行业在发展期间也不断发展壮大,房地产行业也不例外,在近十年积累了大量资本。它不仅促进了我国GDP的增长,也为地方政府的就业、消费、投资和收入提供了保障。但随着房地产泡沫的扩大,由此产生的负面影响也接踵而来。为了抑制房地产不健康的热度,政府发布了系列的宏观调控政策。房地产行业很快就受到政策影响,2018年,房地产开发企业融资165963亿元,同比增长6.4%,增速较上年下降1.8个百分点。其中,来自国内的贷款24005亿元,同比下降4.9%;外商投资108亿元,同比下降35.8%;自筹资金55831亿元,同比增长9.7%。政策影响下的个人抵押贷款23706亿元,同比下降了0.8%。从数据可以看出,宏观调控的背景下,房地产企业融资难度正在增加。分析了融资困难的原因后,可以具体细分为内部原因和外部原因。内部原因主要是房地产行业自身性质:项目资金投入巨大、开发期和回收期较长,因此融资更加偏向长期融资,所以业内公司普遍保持居高不下的负债率。截止到2019年7月1日,业内平均负债率达到峰值79.4%。较上一季度上涨0.6%,同比增长1.44%,这样的后果就是资金很难被企业轻而易举的筹到。外部原因来看,相关国家政策的引入对行业发展进行了限制,房地产企业轻而易举获得贷款的时代已经过去,银行信贷规模大幅度缩减。因此,房地产企业现在必须紧急解决的问题就是,在获得能够满足企业发展需要的资金的同时,不增高资产负债率。永续债的出现,解决了这个十分紧急的问题,2013年国内第一只永续债发行以后,由于具有降低负债率、在特定条件下可以进行延期等优势,不少发行人趋之若鹜。与此同时,投资者也对永续债这种高票息的投资有很大兴趣。截止到2019年12月,我国永续债发行数量来到了 448只,融资金额也从2013年的33亿元快速上升至超过20000亿元。具体到房地产行业,截至2019年12月,永续债发行余额超过800亿元,2019年单年人民币永续债发行规模为149亿元,美元永续债发行规模约为40亿美元。但永续债这一工具在国内受到关注的时间较晚,因此国内对其运用的研究还较少。A股市场的光明地产自2018年7月至2019年8月,共发行四期永续债,合计23.5亿元。其发行成本以及利率都较高,发行永续债后,并没有达到降低负债率的预期,其资产负债率更是由发行前的79.92%激增到82.38%,到底是把永续债计入了负债而不是计入了权益,还是另有原因,这值得研究。本文借助光明地产发行永续债融资这一案例,介绍了永续债的相关概念和发展现状。同时阐明了永续债融资的优势和劣势,深入探究了光明地产采取这一融资渠道的动因。首先,从资本结构、资本成本、股东权益等角度分析光明地产发行永续债的实际动机。其次,从投资评级、盈利能力、发展能力、资本结构以及财务风险的角度对比光明地产采用永续债融资前后的差异,与发行动机相对比,得出其发行效果整体效果不佳的结论。最后分析总结其融资过程中的经验,提出相应的建议。