我国《破产法》针对待履行合同所规定的简单处理方式并不能很好满足的实践需求,不动产租赁合同作为一种特殊的有名合同,若管理人根据《破产法》第18条的规定进行解除,会导致承租人因出租人破产事实而蒙受损失,有违利益平衡的原则。因此,面对待履行的不动产租赁合同,管理人解除合同的权利应当受到一定限制。为妥善处理此问题本文通过四部分论述该问题:第一部分是对于不动产租赁的特殊性分析。不动产租赁合同具有继续性、物权性以及经营、居住区分性的角度论述待履行不动产租赁合同的特殊性。第二部分是对于不动产租赁合同处理解除权现状的分析。首先,从解除权行使的原则,从债务人财产保值增值原则这一核心原则出发,以利益平衡为立脚点来论述商业判断原则在解除待履行不动产租赁合同时的重要意义。其次,从现行破产法对解除权的规定和行使解除权的司法案例出发,从解除权行使主体、内容和效果方面对解除权进行分析。第三部分是对于解除待履行不动产租赁合同问题分析。首先,立法存在问题。指出现行破产法对于解除不动产租赁合同制度供给不足,提出目前的立法未能提供对于承租人和出租人区分化处理规范的问题,特别是在出租人破产情形下,管理人解除合同权利不受限制。并且,“买卖不破租赁”规则未能有效适用,导致在目前制度存在留白的背景下,以生存为目的的承租人未能得到充分重视和保护。其次,司法处理存在问题。法院管理人解除合同后,对承租人损害赔偿请求权和财产返还请求权混淆,导致对返还的预付租金和押金在清偿性质方面认定不一,该问题会导致在合同解除后对返还承租人的财产认定方面处理不统一、不均衡。第四部分是对完善待履行不动产租赁合同处理规则的建议。首先,针对制度供给不足的问题,主要以美国、德国、日本破产法为借鉴,提出第一,应当对出租人破产和承租人破产情形进行区分处理,在出租人破产时,应当对其管理人解除合同对的权利进行限制;在承租人破产时,应当视租赁物交付情况对出租人解除合同权利进行区分。第二,现行《破产法》应当增加待履行合同转让对规则,使管理人处理方式更加灵活,满足债务人财产增值的目标。第三,在目前制度供给不足的情况下,面对以生存租赁为目的承租人,法院可以有条件地适用“买卖不破租赁”的规则,对出租人管理人的解除权进行限制。其次,法院应当统一财产返还请求权的认定,将返还的预付租金和押金作为债务人共益债务认定,在合同解除效果方面保障承租人合法权益。