改革开放以来,我国房地产业发展迅速,已成为经济发展的重要支柱,但随着经济的发展,行业成长中的诸多问题也逐渐显现出来,其中,商品住宅价格的不断上涨,已成为全社会关注的焦点。我国多次出台相关政策措施来抑制高涨的房价,但收效甚微。尤其是在2004年以来,截至2016年底,我国商品住宅价格年均增长达到了10.2%,其中2016年涨幅更是高达16.6%。对此,不少学者对商品住宅价格的影响因素进行了探究,但鉴于引起商品住宅价格变化的原因较多,得到的结论也存在较大差异。根据“需求决定经济”的市场经济定律,有必要对我国房地产市场发展中的需求及需求主体进行深入分析,厘清市场需求主体对商品住宅价格的作用机制,方能为房地产业的健康发展提供科学切实的参考。人口作为住宅需求的主体,对商品住宅价格具有根本性的影响。人口的结构因素众多,其作用过程均在于通过对住宅供求平衡产生影响进而引起商品住宅价格的波动。由于经济的发展、社会思想观念的转变以及二十世纪七十年代“计划生育”政策的实施,我国的人口结构正在发生巨大的转变——人口老龄化日益加剧,我国人口红利正在逐渐消失;教育环境的改善,社会人口教育水平大幅提高,主要表现为人口平均受教育年限的持续增加;由于产业结构转型升级,社会人口的从业结构也出现了较大的转变;区域间经济发展不均衡,人口城镇化和人口流动加剧……人口结构的这些变化将直接或间接影响住宅需求和供给,从而引起商品住宅价格的变化。本文从人口结构的角度出发,探讨引起商品住宅价格变化的各个人口结构因素及其作用路径,并对其影响商品住宅价格的区域差异进行研究,为政府制定科学高效的商品住宅价格及房地产业管控措施提供建议。首先,本文对人口因素和商品住宅价格关系的相关文献和理论进行了总结梳理,将人口结构分为三类,第一类是人口自然结构,又将其细分为人口的性别结构与年龄结构;第二类是人口社会结构,将其划分为人口的家庭结构、婚姻结构、教育结构、从业结构和与收入结构等;第三类是人口地域结构,主要细分为人口的城乡结构与流动结构等。其次,文章在对相关理论进行阐述的基础上,深入分析了我国人口结构对商品住宅价格的影响路径。接着,分析了我国人口结构和住宅市场的变化情况,并利用31个省份1998-2015年的数据分别对人口结构各个指标与商品住宅价格的相关性进行分析。然后,在理论与相关性分析的基础上,文章构建了人口结构对商品住宅价格影响的面板数据模型,利用31个省份的面板数据分别从人口结构的三个方面对人口结构对商品住宅价格的影响进行实证分析。实证结果表明,在人口自然结构中,少儿抚养比与老年抚养比均对商品住宅价格产生负向的影响;而在人口社会结构中,人均可支配收入、人均受教育年限以及非农产业从业人员占比的增加均会促进住宅价格上升,而家庭平均户规模与商品住宅价格之间存在负向关系,在人口婚姻结构中,有配偶人口比重对商品住宅价格的影响并不显著;在人口地域结构方面,人口城镇化率与商品住宅价格存在着正向的关系,常住流动人口比例的增加也会引起商品住宅价格的上升。接着,文章运用聚类分析方法,基于人口结构和住宅市场的特征将我国分为三大类区域,并分别对三大类区域中人口结构引起商品住宅价格变化的区域差异进行实证分析,结果表明,人口结构对住宅价格的影响存在显著的区域差异性。最后本文从人口结构角度为稳定住宅市场的健康发展提出针对性的政策建议。