人口老龄化正日益成为一个重要的社会现象,随之而来的是养老观念、养老方式,乃至经济结构、消费结构等方面的一系列深刻变化。庞大的老年群体的特殊需求不断增长,促进了老龄产业的发展,而“养老”与“地产”的结合,催生了养老地产这一新型产业模式。在社会养老保障和养老服务体系建设中,养老地产的作用是什么?承担何种角色,如何定位?它与居家养老、社区养老、机构养老等模式是什么关系?哪些人在购买养老地产,哪些因素在影响养老地产的消费需求?这是养老地产发展过程中正在面临和必须解决的重要问题。本文将从消费者需求的角度出发,就上述问题开展针对性研究和分析,这不仅对政府部门制定和完善养老政策、满足多元化养老需求有重要的现实意义,而且,从学理上厘清养老地产的概念、内涵、性质,对推动和完善养老地产研究有一定的理论意义。本文在对养老地产的概念、内涵、性质以及它与养老模式的关系进行界定与疏理的基础上,总结了国外养老地产发展的经验,分析了我国养老地产的发展概况和制约因素,运用需求层次理论、生活质量理论、社会保障理论、社会分层理论、消费者行为学理论等,建立了基于养老观念变化、老年人口差异、消费结构演进、生活质量提升、金融产品创新以及公共政策支持等因素的养老地产需求影响因素理论分析框架,并利用X公司浙江分公司的实际数据,在描述性统计分析的基础上,建立二元Logistic回归方程进行验证。本文通过研究,得到了以下结论：第一,养老地产是以机构养老为特征,为老年人提供“适老化住宅”和“为老化服务”的社会化养老居住产品和养老服务形式,是具有一定社会福利性质的“准公共品”,是社会化养老服务体系建设的一个组成部分,从长期趋势看,居家养老和社区养老的需求可以通过养老地产提供的产品和服务实现,因此养老地产的需求相比机构养老有更广泛的人口基础；第二,养老地产在我国处于初级发展阶段,高端化倾向显著；第三,养老地产购买者的年龄、性别、收入、婚姻状况、职业类型、居住地区及受教育水平等人口学特征会对养老地产消费需求产生影响,高收入、高受教育程度的中老年人是购买养老地产的主要人群,这说明老年人自我养老的观念正在形成和发展,养老地产是通过市场满足多元化养老需求的一种途径。第四,目前,我国养老地产的发展面临公共政策环境和市场有效需求的双重制约,因此,要完善公共政策,强化市场准入管理,促进养老地产的健康发展。