我国人口基数大、老龄化速度快、未富先老,面对其日益严峻的发展趋势及其带来的更为突出的系列社会养老问题,养老产业的大力发展、养老体系的不断改进在社会经济“新常态”下有其必然性。一方面,我国传统家庭结构的转变、老年人日益增长的养老需求,导致家庭养老方式亦在不断转变。另一方面,“候鸟式”旅游养老方式正不断为养老消费者所接受,越来越多的老年人倾向于退休后像候鸟一样进行旅游养老活动,候鸟旅游养老者在目的地的逗留时间不断延长,消费者对旅游养老体验愈来愈发的关注。在这样的一个大背景下,候鸟式旅游养老作为最重要的旅游形态而存在,旅游业、养老业以及房地产业的融合被推动加深,候鸟旅游地养老地产应运而生,作为未来市场发展的蓝海,逐步入市。在缺乏理论指导的情况下,海南开发针对“候鸟式”老年人的旅游养老地产必须在实践中不断探索前行,合理的开发运营方式能够推动项目的顺利进行,进而推动整个产业链的和谐健康发展。文章对旅游地养老地产的发展现状进行了概述,并借鉴国内外成功案例探讨典型的旅游地养老地产开发运营方式。第三章分析了候鸟式旅游地养老地产开发的影响因素并构建适宜性评价指标体系,以候鸟天堂海南为例测度了“候鸟式”旅游地开发养老地产的适宜性,选取时间序列,进行综合评价,为候鸟旅游地开发养老地产提供相关依据。第四章则运用matlab对海南开发候鸟式旅游养老地产的风险进行分析,找出影响因素间深层次原因。最后结合上述研究,从政府、企业、消费者三个层面对海南“候鸟式”旅游养老地产适宜性开发及风险规避提出切实可行的建议。