自2003年被确立为国民经济的支柱产业之后，房地产业经历了二十多年的快速发展，特别是房地产市场中的住宅市场，更是得到了长足的发展，至今，已形成了商品住房和保障住房的双重供给机制。而研究商品住宅的价格评估，为日后开征物业税具有重要的现实意义。在众多的房地产价格评估的方法中，市场比较法是最重要的方法之一，是估价人员的首选方法，且是应用最广泛的方法。而传统的市场比较法受估价人员的主观干扰较大，导致估价的最终结果不够精确，本文试图对市场比较法进行研究，引用数理统计的方法，对市场比较法进行改进，使得评估结果更为客观和公正。本文引入特征价格理论，与市场比较法有机结合，建立商品住宅房地产估价模型，以弥补传统市场比较法的不足，减少人为因素对估价结果的影响。本文首先介绍了传统市场比较法及其存在的缺陷，并介绍了特征价格理论；其次，在综合国内外文献资料的基础之上，分析了商品住宅特征价格因素，并探讨了商品住宅市场比较法评估可比实例的选取；再次，对商品住宅特征价格因素的修正进行了研究，提出了基于特征价格理论的因素修正方法；最后，基于特征价格理论，建立了商品住宅价格评估模型。