目前我国经济正处于转型期,土地市场化程度虽然较以前有了较大的提高,但是市场机制依然不能充分发挥作用。在政府的干预和控制、经济因素和城市规划因素的影响下,土地市场尤其是土地公开出让市场出现了明显的波动。因为土地财政对地方发展的重要性,同时由于土地市场与房地产市场的密切联系,国家出台了一系列措施稳定土地市场,但是效果不明显,关键点就在于土地市场不是一个单一经济体,它不仅受政策调控的影响,更与经济等有着密切的关系。本文从系统的角度看待土地市场,以土地市场中市场化程度最高的土地公开出让市场作为研究对象,选择了土地公开出让市场地价指数作为监测指标,总结归纳波动特征,分析造成波动的原因,基本分清由市场机制运作产生的波动和由外界因素产生的波动。在众多因素当中,重点研究宏观政策、经济增长以及城市规划对土地公开出让产生的影响及其作用机制。通过对波动监测指标与各项因素的定性和定量研究,结果表明：(1)在经济转型的大背景下,市场化制度的确立为土地公开出让市场的建立和快速发展奠定了基础。然而在土地市场管理政策中,直接指令性政策的实施虽然能够快速暂时解决问题,但是由于政策惯性的存在,对市场后期负面影响较大；而指导性政策虽然效果相对比较慢,但是正面效果更突出。(2)经济因素对土地公开出让市场的影响在各因素中是最大的。虽然GDP对土地公开出让市场价格的影响滞后3期,城市固定资产投资对其的影响滞后2期,但是两项经济指标对土地成交价格的影响非常明显,而且经济因素的影响贯穿土地公开出让市场发展的整个过程。(3)土地市场的几次大幅波动都与房地产开发企业拿地周期有关。企业在大量储备土地之后会促使土地公开出让市场进入低潮期。而且企业的销售预期也会对拿地决策有很大的影响,只是理论上推测两者存在滞后的可能性较大。(4)容积率对地价的影响也非常明显。在区位因素控制下,容积率每变化1%,市区住宅用地成交单位地价随之变动的平均幅度为0.93%。在此研究的基础上,本文针对土地市场研究提出了包括推进市场化进程、减少政府干预,加强土地市场预警分析和供后监管,加强城市规划与土地公开出让市场之间的联系等在内的四条政策建议。