该文在重庆市北碚区北温泉镇农用地估价试点课题研究的实践基础上,以马克思主义的地租、地价理论和西方经济学的收益理论为指导,以农用地定级为基本控制依据,以农用地估价为研究对象,坚持理论与实践相结合,分析比较了多种土地估价方法,选取收益还原法作为现阶段农用地估价的基本方法.在收益还原法的应用过程中,比较深入地研究了农用地纯收益和土地还原利率这两个最为关键的问题.选取了在土地质量上具有代表性的田块作为代表样点,通过实地走访代表样点的承包户获取农用地的投入、产出资料,在充分利用现有各部门统计资料的基础上,结合农业生产实践对收集的资料进行了科学、合理地处理;建立了土地纯收益与土地级别、物质投入量和活劳动投入量之间关系的数学模型,采用两种不同的方法求取农用地级别的纯收益;分析了土地还原利率在估价中的重要作用,论证了不原利率与收益率之间的关系,最终选择以安全利率加风险调整值的方法求取土地的还原利率,并就安全利率及风险调整值的确定作了比较深入的研究;以农村土地承包期限再延长30年不变的政策为依据,估算出北温泉镇农用地30年使用权的基准地价,再根据经济学中的替代原理,对基准地价进行修正得到宗地地价.文章最后总结出了适合丘陵地区农用地特点的估价规律和方法,并对南方丘陵地区农用地估价进行了探讨.