为了解决“新市民”、青年人的住房问题,我国提出建设保障性租赁住房。作为其子产品,保障性人才租赁住房面向符合相关人才引进标准的人才群体,具有保障性、社会公益性、品质性等多重特点。目前,我国的保障性人才租赁住房的建设运营有一定的资金压力。与此同时,REITs在解决保障性人才租赁住房融资难题上有一定的优势,得到了相关政策的大力支持。囿于目前国内还没有保障性人才租赁住房公募REITs产品,本文研究了海南人才租赁住房类REITs产品。首先,本文简要介绍了REITs的理论基础和我国保障性人才租赁住房的基本情况,阐述了使用REITs融资模式具有一定优势。紧接着,本文介绍了海南人才租赁住房类REITs案例的基本情况,分析了案例的亮点与不足之处,提出了改进建议。最后,本文分析了我国类REITs产品为公募REITs提供的基础和经验,设计了我国保障性人才租赁住房公募REITs的交易结构,分析了目前面临的挑战并给出了相关建议。本文认为,海南人才租赁住房类REITs基本实现了产品的设立初衷,较好地解决了融资难题。在交易结构设计上,“资产支持专项计划+私募基金”的产品结构较为合理地匹配了REITs的发展需求和现实环境、“股权+债权”的控制结构最大程度地解决了运营层面的税负问题、结构化的层级设计满足了各类收益和风险偏好投资者的需求、发行人整体回租的方式能够避免委托代理问题;在资产选择与管理上,资产选择恰当、出租率也较为可观;在重资产运作模式上,跑通了重资产运营闭环,获得了效率、实操性和商业层面可持续性的兼得;在外部政策环境上,获得了一定的税收优惠。但是,案例仍有不足之处。本文认为,海南人才租赁住房类REITs产品在底层资产、交易结构、底层资产管理方式和重资产运营闭环上为保障性人才租赁住房公募REITs的发展提供了基础。但保障性人才租赁住房公募REITs仍在底层资产、运营管理、法律法规和税收政策等方面面临挑战。本文建议,一是可以提供适当经营补贴、租金收入补足等信用增级机制;二是要保障土地供给的充分性和高品质,给予适量补贴;三是要合理选择底层资产,提升日常运营能力;四是要完善管理机制和内控机制,培育出新型管理人才;五是要完善专项立法,出台税收优惠政策。希望本文的研究能够对完善我国保障性人才租赁住房REITs相关研究成果、构建保障性人才租赁住房REITs的长效机制有一定的意义。